進(jìn)入“王曉松時(shí)代”的新城控股,雖然營(yíng)收實(shí)現(xiàn)了正增長(zhǎng),但利潤(rùn)增速卻逐步下降。
王曉松臨危受命的2019年,新城控股(601155.SH)經(jīng)歷冰火兩重天,一方面董事長(zhǎng)王振華因涉案被調(diào)查,另一方面,公司的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)創(chuàng)下了歷史新高2747.8億元,在房企銷(xiāo)售榜中排名第八。
但自此之后,新城控股的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)開(kāi)始下降,不僅排名掉出前十,甚至2021年僅完成銷(xiāo)售目標(biāo)的89.91%。
與銷(xiāo)售業(yè)績(jī)同步下降的還有新城控股的銷(xiāo)售毛利率,2019年-2021年,新城控股該項(xiàng)數(shù)據(jù)分別為32.64%、23.5%、20.45%,持續(xù)走低。
為尋求盈利突破,新城控股將目光聚焦在商業(yè)地產(chǎn)上,持續(xù)擴(kuò)大規(guī)模的吾悅廣場(chǎng)能助力新城控股實(shí)現(xiàn)新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)嗎?
01
新城轉(zhuǎn)“綠”,增收不增利
2019年7月3日晚,新城控股公告,公司實(shí)控人、董事長(zhǎng)王振華因個(gè)人原因被刑事拘留,王振華的兒子王曉松被選任為第二屆董事會(huì)董事長(zhǎng)。
而從這起臨危受命開(kāi)始,新城控股正式進(jìn)入“王曉松時(shí)代”。
王曉松正式接班后,受到董事長(zhǎng)事件風(fēng)波影響,股價(jià)一度從7月3日收盤(pán)價(jià)38.65元/股跌至8月6日的階段最低值20.81元/股,一個(gè)月時(shí)間市值蒸發(fā)超400億元。
在王曉松的帶領(lǐng)下,新城控股展開(kāi)一系列自救動(dòng)作,包括為優(yōu)化公司資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)而接連出售20余個(gè)項(xiàng)目等。
圖片來(lái)源:Wind數(shù)據(jù)
2019年8月6日后,新城控股的股價(jià)逐步開(kāi)始回升。12月31日,新城控股的收盤(pán)股價(jià)為35.05元/股,逐步接近事件發(fā)生前的公司股價(jià)。
2019年財(cái)報(bào)顯示,新城控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入858.47億元,同比增長(zhǎng)58.58%;凈利潤(rùn)133.3億元,同比增長(zhǎng)9.18%。
銷(xiāo)售業(yè)績(jī)方面,新城控股實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售額2747.8億元,在克而瑞房企銷(xiāo)售榜中穩(wěn)坐第八??梢哉f(shuō),對(duì)于剛剛上任的王曉松來(lái)說(shuō),2019年交付了一張還不錯(cuò)的考卷。
三道紅線(xiàn)政策出臺(tái)后,2020年末,新城控股剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率74.12%、凈負(fù)債率43.65%、現(xiàn)金短債比1.68,踩中一條為黃檔房企。
事實(shí)上,從王曉松掌權(quán)前后的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)對(duì)比顯示,最明顯的變化就是利潤(rùn)增速下滑。
2018年,新城控股的營(yíng)業(yè)收入為541.33億元,同比增長(zhǎng)33.58%;歸母凈利潤(rùn)為104.91億元,同比增長(zhǎng)74.02%。
而2019年和2020年,新城控股的歸母凈利潤(rùn)分別為126.54億元、152.26億元,增速分別為20.61%和20.56%。
圖片來(lái)源:新城控股財(cái)報(bào)
時(shí)至今日,新城控股已經(jīng)明顯增收不增利。2021年新城控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1682.32億元,同比增長(zhǎng)15.64%;實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)125.98億元,同比下降17.42%。
值得注意的是,截至去年底,新城控股總權(quán)益971.23億元,其中歸母權(quán)益593.09億元,少數(shù)股東權(quán)益378.14億元。但從利潤(rùn)表看,公司總凈利137.59億元,歸母凈利125.98億元,但少數(shù)股東只有11.6億元。即少數(shù)股東權(quán)益占比38.93%,損益占比8.43%。
在2021年的業(yè)績(jī)會(huì)上,王曉松表示,從行業(yè)發(fā)展來(lái)看,未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率會(huì)處于一個(gè)常態(tài)化水平,房地產(chǎn)行業(yè)也會(huì)由高杠桿高利潤(rùn)的類(lèi)金融行業(yè),逐步趨向于向管理要紅利的類(lèi)制造業(yè)。不過(guò),王曉松稱(chēng),其依然相信行業(yè)毛利會(huì)在目前低谷上逐步修復(fù),存在一定的修復(fù)空間?!皬哪壳罢信膾煜薹?jī)r(jià)和限地價(jià)的狀態(tài)來(lái)看,還是給予開(kāi)發(fā)商一些合理利潤(rùn),預(yù)計(jì)這是一個(gè)時(shí)間換空間,逐步置換土地的過(guò)程?!?/p>
不過(guò),在三道紅線(xiàn)方面,2021年的新城控股則成功轉(zhuǎn)“綠”。截至2021年年末,新城控股剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為69.95%,凈負(fù)債率為48.12%,現(xiàn)金短債比為1.07,三項(xiàng)全部達(dá)標(biāo),步入綠檔房企。
02
押寶商業(yè)地產(chǎn),是福是禍?
或許是受到公司利潤(rùn)空間被壓縮的影響,近幾年的新城控股,開(kāi)始明顯擴(kuò)張商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
王曉松掌權(quán)之前的新城控股,截至2019年中期,累計(jì)開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)的吾悅廣場(chǎng)為44座,已開(kāi)業(yè)面積為411.03萬(wàn)平方米。
長(zhǎng)春新城吾悅廣場(chǎng)
2020年5月召開(kāi)的股東會(huì)上,王曉松曾表示,未來(lái)新城控股的利潤(rùn)主要來(lái)源,將從住宅開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā),未來(lái)收益和利潤(rùn)可能主要會(huì)來(lái)自于商業(yè)管理。商業(yè)管理,一條線(xiàn)靠租金收入;第二條線(xiàn)是挖掘會(huì)員體系,消費(fèi)場(chǎng)景如何變現(xiàn)。未來(lái)新城要繼續(xù)從“經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地”,向“經(jīng)營(yíng)人”發(fā)展。例如,新城會(huì)在場(chǎng)景提升等商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理之上,加強(qiáng)會(huì)員的發(fā)展和變現(xiàn),同時(shí)挖掘住宅業(yè)主潛力。
正如王曉松的發(fā)言所述,掌權(quán)不到三年時(shí)間,他將旗下吾悅廣場(chǎng)的規(guī)模擴(kuò)張了近3倍。截至2021年年底,新城控股已實(shí)現(xiàn)累計(jì)在營(yíng)吾悅廣場(chǎng)130座,吾悅廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)面積達(dá)1248.38萬(wàn)平方米,平均出租率97.63%。
較高的出租率也為新城控股貢獻(xiàn)了不少業(yè)績(jī)。去年新城控股實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入86.39億元,超額完成全年目標(biāo)85億元,同比增長(zhǎng)51.01%。此外,新城控股的物業(yè)出租及管理毛利率為72.64%。
對(duì)于2022年商業(yè)發(fā)展目標(biāo),新城控股介紹,計(jì)劃實(shí)現(xiàn)商業(yè)總收入105億元,新開(kāi)業(yè)吾悅廣場(chǎng)及委托管理在營(yíng)項(xiàng)目25座。
長(zhǎng)春新城吾悅廣場(chǎng)
但商業(yè)地產(chǎn)是否真能助力新城控股實(shí)現(xiàn)預(yù)期效果,恐怕還是一個(gè)未知數(shù)。近兩年,隨著房地產(chǎn)主業(yè)整體增速放緩,商業(yè)地產(chǎn)似乎成了下一個(gè)行業(yè)風(fēng)口,不少房企在該領(lǐng)域押寶。如華潤(rùn)、萬(wàn)達(dá)、龍湖等多家房企已經(jīng)提早在該領(lǐng)域進(jìn)行布局,行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。
相比之下,2009年涉足商業(yè)地產(chǎn),2015年才開(kāi)始全國(guó)布局的新城控股在其中并未占到明顯優(yōu)勢(shì)。
此外,受疫情影響,商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)理人們的信心指數(shù)也較為保守。
據(jù)《2022年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)理人信心指數(shù)報(bào)告》介紹,與去年同比,近六成商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)理人預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不會(huì)呈現(xiàn)增長(zhǎng),超七成商業(yè)品牌經(jīng)理人表示不會(huì)提速開(kāi)店,近八成購(gòu)物中心經(jīng)理人表示市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步加劇。
對(duì)于整個(gè)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn),購(gòu)物中心經(jīng)理人認(rèn)為有三個(gè)方面,首先來(lái)自消費(fèi)乏力,其次是商業(yè)地產(chǎn)的過(guò)度開(kāi)發(fā),之后為資金壓力。
商務(wù)部市場(chǎng)運(yùn)行專(zhuān)家、全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)地產(chǎn)工作委員會(huì)會(huì)長(zhǎng)王永平指出,全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)理人信心指數(shù)一定程度上反映了行業(yè)的基本面,同時(shí)傳遞出了疫情下行業(yè)經(jīng)理人普遍的焦慮情緒與心態(tài)。但隨著疫情好轉(zhuǎn)或政府出臺(tái)針對(duì)性的扶持政策,相信信心指數(shù)將會(huì)上揚(yáng)。
03
王曉松時(shí)代:掌權(quán)與放權(quán)
新城控股成立1993年,最早由王振華創(chuàng)立于江蘇常州。2008年,新城控股將業(yè)務(wù)版圖擴(kuò)展至商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,并成為中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)20強(qiáng)。2015年12月,新城控股集團(tuán)在上海證券交易所A股上市。
從百億房企到千億陣營(yíng),新城控股用了7年??硕饠?shù)據(jù)顯示,2017年,新城控股以1260.1億元的流量金額步入千億陣營(yíng),位列房企第13位。而成為千億房企僅一年后,2018年的新城控股又憑借著2204.3億元的流量金額進(jìn)入前十榜單,成為行業(yè)黑馬。
不過(guò),2019年,因董事長(zhǎng)王振華涉案被調(diào)查,王振華二代王曉松臨危受命,正式接班。
王曉松掌權(quán)后的新城控股,在拿地方面,采取了更謹(jǐn)慎的土地投資策略。2018年年末,在土地儲(chǔ)備方面,新城控股介紹為深耕長(zhǎng)三角,擴(kuò)充西南區(qū)域版圖,全國(guó)化布局更加均衡。
而到了2021年,新城控股則提出,公司堅(jiān)持深耕長(zhǎng)三角區(qū)域,并聚焦其他核心城市群,形成以長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、粵港澳大灣區(qū)等城市群為重點(diǎn)的布局體系??梢钥闯?,“王曉松時(shí)代”的新城控股更集中在重點(diǎn)城市群深耕。
除了在拿地策略方面有所調(diào)整外,2021年,接班1年半的王曉松也開(kāi)始“放權(quán)”。
2021年1月8日,新城控股公告,王曉松申請(qǐng)辭去總裁職務(wù),“老臣”梁志誠(chéng)被委任為公司新總裁。
圖片來(lái)源:新城控股公告
梁志誠(chéng)生于1969年,2003年2月起加入江蘇新城,歷任江蘇新城地產(chǎn)股份有限公司行政管理部主管、江蘇新城地產(chǎn)股份有限公司總裁助理、新城發(fā)展控股有限公司執(zhí)行董事兼聯(lián)席總裁等多個(gè)職位,至今在新城工作已有19年。
值得注意的是,這不是王曉松掌權(quán)后新城控股第一次發(fā)生高管人事變動(dòng)。在2020年,新城控股一個(gè)月之內(nèi)曾有兩位聯(lián)席總裁相繼離職。
2020年3月20日,新城控股發(fā)布公告,公司聯(lián)席總裁陳德力因個(gè)人原因辭職,僅在10天之后,公司另一位聯(lián)席總裁袁伯銀也宣布辭任。此前二人在新城控股分別分管商業(yè)管理事業(yè)部和商業(yè)開(kāi)發(fā)事業(yè)部投資拓展工作。
而在兩位聯(lián)席總裁辭職后,新城控股宣布由曲德君接管商業(yè)管理事業(yè)部,并擔(dān)任公司聯(lián)席總裁之位。
對(duì)于王曉松的“放權(quán)”,知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)分析,新城控股的人事調(diào)整是一次比較合理的工作機(jī)制安排。此前新城控股風(fēng)波大,王曉松掌舵非常有必要。而后企業(yè)經(jīng)營(yíng)趨于穩(wěn)定,梁志誠(chéng)升任總裁,則說(shuō)明經(jīng)營(yíng)方面問(wèn)題不大,這個(gè)時(shí)候可以比較好地對(duì)職業(yè)經(jīng)理人進(jìn)行分工和安排,有助于企業(yè)更好的發(fā)展。
回望王曉松掌舵的這幾年,在危機(jī)時(shí)刻擔(dān)起重任,又在平穩(wěn)發(fā)展中遇到新的困難。未來(lái),如何在求穩(wěn)與盈利之間找到新的平衡點(diǎn),是資本市場(chǎng)交給王曉松的下一項(xiàng)任務(wù)。
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