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年報(bào)風(fēng)云|新城控股的雙輪驅(qū)動(dòng),地產(chǎn)的新周期
時(shí)間:2022-04-14 22:33:26  來(lái)源:野馬財(cái)經(jīng)  
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2021年報(bào)中,新城控股首次公布了表外負(fù)債的規(guī)模,在合聯(lián)營(yíng)公司中的權(quán)益有息負(fù)債115億元,整體規(guī)模相對(duì)較低。

作者 | 李白玉

編輯|高巖

來(lái)源 | 野馬財(cái)經(jīng)

2021年年報(bào)披露,去年上半年還處于三道紅線“黃檔”的新城控股轉(zhuǎn)綠。

截至2021年年末,新城控股剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為69.95%,凈負(fù)債率為48.12%,現(xiàn)金短債比為1.07,三項(xiàng)全部達(dá)標(biāo),步入綠檔房企行列。

雙輪故事

新城控股是業(yè)內(nèi)“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)的典型,旗下的商業(yè)綜合體“吾悅廣場(chǎng)”遍布全國(guó)各地, “百城百店”版圖還在持續(xù)拓展。

在行業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)放緩,房企集體過(guò)冬的背景下,去年上半年A股上市房企歸母凈利潤(rùn)總計(jì)達(dá)663億元,同比下降19.4%,毛利率和凈利率也均較上年同期有所下滑。隨著調(diào)控趨嚴(yán),房地產(chǎn)企業(yè)整體防風(fēng)險(xiǎn)、去杠桿壓力上升,加之地價(jià)上升對(duì)利潤(rùn)產(chǎn)生侵蝕,傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)躺著賺錢的時(shí)代一去不復(fù)返。

2021年年報(bào)顯示,新城控股實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)138億元,近5年復(fù)合增長(zhǎng)率22%;歸母凈利潤(rùn)126億元,近5年復(fù)合增長(zhǎng)率20%;扣非歸母凈利潤(rùn)102億元,近5年復(fù)合增長(zhǎng)率20%。

年報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上,公司董事長(zhǎng)王曉松坦言:“我相信,行業(yè)毛利率會(huì)在目前低谷逐步修復(fù),這是一個(gè)時(shí)間換空間,逐步置換土地的一個(gè)過(guò)程?!?/p>

王曉松對(duì)于公司未來(lái)毛利率穩(wěn)步提升具備信心,一方面是從去年末開(kāi)始,招拍掛項(xiàng)目給予企業(yè)合理利潤(rùn);另一方面,越來(lái)越多吾悅廣場(chǎng)進(jìn)入成熟期,出租和物業(yè)管理毛利率穩(wěn)步提升,并且這部分收入占比會(huì)逐步提高。

成熟的第二增長(zhǎng)曲線愈發(fā)重要。

目前住宅業(yè)務(wù)還是新城控股營(yíng)收的大頭,但商業(yè)項(xiàng)目占比也在逐漸提升。2021 年新城控股營(yíng)業(yè)收入 1682.3 億元,同比上升 15.6%,其中物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入 80.0 億元,同比增長(zhǎng) 46.6%,毛利潤(rùn) 57.8 億元,同比增長(zhǎng) 50.5%,毛利潤(rùn)率達(dá) 72.6%。

據(jù)《時(shí)代周報(bào)》報(bào)道,新城控股內(nèi)部研究了香港商業(yè)地產(chǎn)商后發(fā)現(xiàn),一般當(dāng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入產(chǎn)生的利潤(rùn)超過(guò)總利潤(rùn)10%以上后,資本市場(chǎng)對(duì)公司業(yè)務(wù)的看法會(huì)從傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)商逐漸轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)商。近年來(lái),房企商管板塊被陸續(xù)分拆上市,獲得的PE估值也遠(yuǎn)超傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)類企業(yè)。

以購(gòu)物中心提升出售物業(yè)的去化速度和溢價(jià)率,通過(guò)出售住宅為購(gòu)物中心帶來(lái)穩(wěn)定客流,提前布局此種運(yùn)營(yíng)模式的新城控股,早已奠定了其在商業(yè)方面的先發(fā)優(yōu)勢(shì)。

提前贖債,提升信心

2022年新城控股公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)到126億元,1-3月已到期償還或提前償還46億元,占比37%;其中3月份單43億元為公司全年的償債高峰期。

王曉松表示,未來(lái)公司將根據(jù)資金及債務(wù)到期情況,做好相應(yīng)排布,對(duì)投資者負(fù)責(zé)。

“一方面,合理控制融資成本的前提下,關(guān)注公開(kāi)市場(chǎng)以及吾悅廣場(chǎng)資產(chǎn)盤活的機(jī)會(huì);另一方面,對(duì)現(xiàn)金流的排布具備底線思維,做好自有資金償還準(zhǔn)備,公司自有資金可以做到全年的到期債務(wù)償還?!?/p>

新城控股目前只有30%左右吾悅廣場(chǎng)做了抵押和融資,剩余處于無(wú)抵押的自由狀態(tài),這為公司融資規(guī)劃安排留出空間。

去年11月,新城控股披露計(jì)劃提前贖回一個(gè)多月后到期的3.5億美元債。至于提前贖回美元債的原因,新城控股表示:“為促進(jìn)公司長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展,基于對(duì)自身價(jià)值及未來(lái)發(fā)展的信心,公司結(jié)合當(dāng)前實(shí)際經(jīng)營(yíng)及財(cái)務(wù)狀況,計(jì)劃由新城環(huán)球提前贖回上述美元債券,并予以注銷。”這也是當(dāng)期A股首例提前贖回美元債的房企。 今年2月,新城控股再公告計(jì)劃提前贖回一筆2億美元債券,并予以注銷。

前幾年美元債利率偏高,提前贖回利率偏高的債券,是房企緩解后續(xù)債務(wù)到期量龐大且集中壓力的手段。2021年,新城控股2021年平均融資成本下降至6.57%。

3月18日,新城控股則再次發(fā)布公告稱,基于對(duì)公司發(fā)展前景和戰(zhàn)略規(guī)劃的認(rèn)同,同時(shí)為了積極維護(hù)公司債券價(jià)格的穩(wěn)定,切實(shí)保護(hù)投資者利益,新城控股部分董事和高級(jí)管理人員將按照交易場(chǎng)所交易規(guī)則,以市場(chǎng)化方式在二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買新城控股發(fā)行的公司債券。根據(jù)計(jì)劃,新城控股管理層擬購(gòu)買總規(guī)模不超過(guò)2000萬(wàn)元存續(xù)的公司債券。

3月30日,新城控股發(fā)布公告宣布,擬以不低于1億元不超過(guò)2億元人民幣的自有資金,回購(gòu)公司股份。同時(shí),新城控股還稱,贖回的資金來(lái)源系新城控股自有資金,且“本次提前贖回境外美元債券符合公司償債計(jì)劃及發(fā)展戰(zhàn)略,公司現(xiàn)金流充?!?。

值得一提的是,此前外界不時(shí)有對(duì)于新城表外負(fù)債規(guī)模的擔(dān)憂。本次新城控股首次公布了表外負(fù)債的規(guī)模,在合聯(lián)營(yíng)公司中的權(quán)益有息負(fù)債115億元,整體規(guī)模相對(duì)較低。

而據(jù)4月12日剛剛發(fā)布的新城控股2022年第一季度經(jīng)營(yíng)簡(jiǎn)報(bào)顯示,截至2022年3月31日,公司的合聯(lián)營(yíng)公司權(quán)益有息負(fù)債合計(jì)已降至99.11億元。

債務(wù)結(jié)構(gòu)更合理、財(cái)務(wù)狀況更透明的新城控股,能夠把握寒冬里的機(jī)會(huì)嗎?我們拭目以待。