過(guò)去兩年間，與房地產(chǎn)聯(lián)系密切的物管公司扎堆IPO，它們?cè)谏鲜泻蟆芭荞R圈地”，試圖以此壯大規(guī)模，減少對(duì)地產(chǎn)母公司的依賴。隨著房地產(chǎn)領(lǐng)域的深度調(diào)整，不少物企受到波及，堅(jiān)持獨(dú)立生長(zhǎng)并取得一定成效的企業(yè)有著更高的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
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“我們一直堅(jiān)定走獨(dú)立和市場(chǎng)化道路，截至期末第三方項(xiàng)目在管面積占比達(dá)到88%以上，獨(dú)立性和品牌號(hào)召力進(jìn)一步提升?！睂?duì)于今年上半年的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)，合景悠活執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官楊靜波總結(jié)道。
8月24日，合景悠活召開(kāi)中期業(yè)績(jī)會(huì)，與楊靜波一同出席的還有集團(tuán)首席執(zhí)行官王建輝以及投資者關(guān)系及資本市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人李明明。
上半年，該公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收20.64億元，同比增長(zhǎng)68%；對(duì)應(yīng)歸母凈利潤(rùn)約3.14億元，與去年同期基本持平；毛利同比增長(zhǎng)14.5%至6.22億元；毛利率則較2021年末下降約7.5個(gè)百分點(diǎn)至30.1%。
對(duì)于毛利率下滑的原因，楊靜波直言主要是由于毛利率較低的公建項(xiàng)目數(shù)量增加、業(yè)務(wù)組合發(fā)生變化以及在品質(zhì)、抗疫及科技賦能方面的投入加大三方面因素影響。
截至6月末，合景悠活分別獲得了江西于都縣人民醫(yī)院、上海工商信息學(xué)校及大良重點(diǎn)區(qū)域環(huán)保降塵項(xiàng)目等公建及城市服務(wù)項(xiàng)目。受此影響，其來(lái)自公建物業(yè)的收入占比從去年同期的10%增至32%，整體非住宅物業(yè)的收入占比由去年同期的31%提升至50%。
按業(yè)務(wù)板塊劃分來(lái)看，報(bào)告期內(nèi)，合景悠活住宅業(yè)務(wù)的毛利率約為25%，非住宅板塊則為35.3%，“這符合管理層此前預(yù)期，在行業(yè)中也處于中等偏上的水平?！眲⒚髅魍嘎?，隨著各板塊業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)，預(yù)期集團(tuán)未來(lái)毛利率將保持穩(wěn)中有升。
非住宅業(yè)務(wù)的提升在管理規(guī)模中體現(xiàn)得更為直觀。截至6月末，合景悠活擁有在管面積2.14億平方米，合約面積2.86億平方米，分別同比增長(zhǎng)29.7%和28.9%。其中，在管面積里的住宅物業(yè)占比為47%，公建物業(yè)27%、城市服務(wù)18%、商業(yè)物業(yè)及運(yùn)營(yíng)8%，整體非住宅物業(yè)占比提升至53%，即約1.13億平方米；同期合約面積中的非住宅物業(yè)規(guī)模亦達(dá)到約1.38億平方米，同比增長(zhǎng)80.7%。
外拓的發(fā)力是促進(jìn)非住業(yè)務(wù)占比提升的主要原因。2020年10月上市以來(lái)，合景悠活在收并購(gòu)市場(chǎng)一路高歌猛進(jìn)，很快實(shí)現(xiàn)規(guī)模破億。在借助收并購(gòu)撬動(dòng)規(guī)模的同時(shí)，其亦完成了對(duì)多元業(yè)態(tài)的布局，那些被并表的標(biāo)的也成為了合景悠活外拓的觸手。
以特麗潔為例，今年上半年，合景悠活完成了對(duì)該公司的收購(gòu)，正式入局城市服務(wù)賽道。截至6月末，特麗潔進(jìn)入西南及華中市場(chǎng)，為合景悠活拓展了15個(gè)新項(xiàng)目。
算上其它業(yè)態(tài)，報(bào)告期內(nèi)合景悠活共拓展新項(xiàng)目334個(gè)，合計(jì)新增外拓合約面積1400萬(wàn)平方米，其中非住宅占比為64%。同時(shí)，集團(tuán)第三方項(xiàng)目的管理面積達(dá)1.89億平方米，占總在管面積的88.2%。
盡管收并購(gòu)標(biāo)的為公司帶來(lái)明顯助力，但市場(chǎng)依然好奇合景悠活對(duì)投后企業(yè)的整合進(jìn)程。關(guān)于這一問(wèn)題，楊靜波在業(yè)績(jī)會(huì)上透露，公司從文化、體系、制度三個(gè)層面對(duì)被投企業(yè)進(jìn)行整合，建立統(tǒng)一大平臺(tái)，在管理層核心業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)以及系統(tǒng)方面都有不同程度的賦能及對(duì)接，“現(xiàn)在在進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)深化的融合以及升級(jí)”。
截至6月末，合景悠活用于戰(zhàn)略收并購(gòu)的27.03億港元“作戰(zhàn)”資金還剩下2.5億港元，按預(yù)期時(shí)間，這些資金將在2023年末前使用。談及未來(lái)在管面積的增長(zhǎng)路徑及潛在收并購(gòu)意愿，管理層直言，公司未來(lái)專注于內(nèi)生性增長(zhǎng)以及市場(chǎng)化發(fā)展戰(zhàn)略，但若有優(yōu)質(zhì)標(biāo)的亦仍將考慮。
對(duì)于優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，管理層也給出了具體標(biāo)準(zhǔn)，如是否在專業(yè)賽道中有特殊資質(zhì)、專業(yè)區(qū)域是否有特殊規(guī)模效益，“形式多樣，屆時(shí)是通過(guò)收并購(gòu)或資源互換或成立合資公司，管理層也仍在探討”。
不過(guò)，在優(yōu)質(zhì)標(biāo)的難尋的當(dāng)下，合景悠活又該如何加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)的可持續(xù)性？王建輝指出，未來(lái)整個(gè)行業(yè)將經(jīng)歷數(shù)字化提質(zhì)增效的管理模式變革階段，公司將抓住時(shí)機(jī)加大數(shù)字化投入建設(shè)，并在品質(zhì)上繼續(xù)發(fā)力，保持規(guī)模、團(tuán)隊(duì)能力等穩(wěn)定增長(zhǎng)。
談及物管企業(yè)的股價(jià)估值波動(dòng)，李明明稱，物業(yè)板塊的估值回調(diào)主要是受宏觀環(huán)境及部分房企信用風(fēng)險(xiǎn)影響，并非物業(yè)基本面問(wèn)題，板塊回恢復(fù)需要一定時(shí)間和信心，但中長(zhǎng)期趨勢(shì)不會(huì)改變，“物業(yè)公司有著非常強(qiáng)的抗周期屬性，現(xiàn)金流較強(qiáng)，相信板塊成長(zhǎng)性、確定性一定會(huì)被資本市場(chǎng)看到”。