斑馬消費(fèi) 楊柘
【資料圖】
在已暴雷民營(yíng)房企中，新力控股集團(tuán)不是最先倒下的。它上市不到兩年就暴雷，卻是垮得最快的。
熟悉新力控股的南昌老俵們應(yīng)該清楚，它曾以行業(yè)黑馬之勢(shì)崛起，在房地產(chǎn)順周期里迅速躍進(jìn)千億陣營(yíng)，后來被債務(wù)閃了腰。
去年中秋節(jié)前，董事長(zhǎng)張園林意外退群，公司股價(jià)暴跌、停牌至今。如果不是日前一家債權(quán)方向法院呈請(qǐng)清盤，新力已近隱入塵煙。
眼下，公司當(dāng)務(wù)之急是拿出化債的積極措施，穩(wěn)住債權(quán)方情緒，以時(shí)間換空間，才能九死一生。
關(guān)鍵是，張園林手里還有什么牌可打？
停牌一年
8月29日晚間，新力控股集團(tuán)（02103.HK）公告披露，一支私募債券（為其他境外融資安排中之一項(xiàng)）已在8月23日向香港高等法院提交針對(duì)公司的清盤呈請(qǐng)。
看來債權(quán)方與公司積怨已深，已走到不得不通過司法程序，尋求徹底解決債務(wù)糾紛的地步。
據(jù)9月2日公告，聯(lián)交所在30日向公司發(fā)出函件指出，公司要想恢復(fù)股票買賣，必須解決兩件事：一是針對(duì)公司的清盤呈請(qǐng)獲撤銷或駁回；二是任何被委任的清盤人獲解除。
今年的中秋節(jié)，張園林注定又會(huì)不太愉快。
去年中秋節(jié)前一天，張園林的意外“退群”，徹底引爆了公司債務(wù)糾紛。當(dāng)時(shí)，他正在和投資人溝通債務(wù)解決方案。
退群事發(fā)，公司股價(jià)狂跌近9成，一日蒸發(fā)市值120億港元，股票因此暫停買賣。去年的中秋節(jié)，硬生生的被過成了“中秋劫”，后勁兒太大，以至于到今天還沒喘過氣來。
如今，公司還保持停牌時(shí)的股價(jià)0.50港元，市值17.85億港元，市場(chǎng)關(guān)注度不高，90天內(nèi)無投行對(duì)其給出評(píng)級(jí)。
公司銷售狀況也徹底拉胯。今年前7個(gè)月，公司及其附屬企業(yè)連同其合營(yíng)、聯(lián)營(yíng)公司的合同銷售金額約21.10億元，合同銷售面積20.67萬平方米，均價(jià)10209元/平方米，較上年同期分別下降96.94%、95.43%和32.97%。
銷售慘淡只是一方面，公司人員流失嚴(yán)重，甚至到了無人可用的地步。因?yàn)樨?cái)務(wù)人員離職等，2021年報(bào)、2022年半年報(bào)一再延期披露。
普通員工流失只是人事振蕩的冰山一角，繼2019年11月上市以來，佘潤(rùn)廷、陳凱、王炎和鐘堅(jiān)等一眾明星職業(yè)經(jīng)理人先后離開。其中，后兩位還是首席財(cái)務(wù)官。
在南昌新力總部那座可以西望贛江、與地標(biāo)“南昌之星”摩天輪隔江對(duì)望的超高層大廈里，現(xiàn)在的董事長(zhǎng)張園林倍感孤獨(dú)。
債務(wù)之謎
融資收緊和銷售下行，往往在剎那間會(huì)讓蒙眼狂奔的房企跌下大跟頭。在近兩年來房地產(chǎn)行業(yè)里，新力控股集團(tuán)的遭遇不是特例，回溯看來卻意味深長(zhǎng)。
據(jù)2021年中報(bào)，在當(dāng)期末的公司賬面上，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為193.49億元，覆蓋一年內(nèi)短期債務(wù)約132.4億元綽綽有余。看似償債壓力并不大，但這些賬面上的資金，并不等同于銀行里的存款。甚至，公司連融資利息都無法按期支付。
2021年9月18日，公司未能支付兩筆境內(nèi)融資利息，合計(jì)約3874.21萬元；9月20日，境外某債權(quán)人要求公司償還其與包括該債權(quán)人在內(nèi)的各方之間的融資協(xié)議下未償還本金及利息合計(jì)約7541.67萬美元。就這樣，一筆一筆的逾期支付，慢慢揭開公司現(xiàn)金流危機(jī)的蓋子。
債務(wù)紛至沓來，外界所不知的是，這家江西最大民營(yíng)地產(chǎn)商的整體債務(wù)規(guī)模到底有多大。
公司最早主動(dòng)披露逾期債務(wù)，是在去年12月20日，公告披露境內(nèi)債務(wù)逾期63.94億元，并確認(rèn)當(dāng)年10月一筆2.5億美元債已違約。
除此之外，公司還有2022年1月24日到期的2.5億美元8.5厘優(yōu)先無抵押票據(jù)、2021年10月18日到期的2.5億美元優(yōu)先票據(jù)、于2022年6月18日到期的2.1億美元10.5厘優(yōu)先無抵押票據(jù)。
這些境外債，大多是公司登陸港股之后陸續(xù)發(fā)行，基本用于借新還舊和補(bǔ)充一般營(yíng)運(yùn)資金。
通過梳理公告，未見公司及時(shí)償付債務(wù)的官方消息，只有探討債務(wù)解決方案的話術(shù)。核數(shù)師安永會(huì)計(jì)事務(wù)所無力審核2021年度財(cái)務(wù)報(bào)表，不得不在去年12月辭任。
為了緩解流動(dòng)性危機(jī)，公司先后賣掉新力物業(yè)、江西陽炎、安徽新創(chuàng)等股權(quán)資產(chǎn)回血，實(shí)控人張園林已拿出持有公司的1.49億股用于清償債權(quán)人款項(xiàng)，這還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。
疲于應(yīng)付債務(wù)，公司去年的經(jīng)營(yíng)幾乎陷入停滯，錄得合約銷售金額814.9億元，同比下降28.35%。
黑馬無力
新力控股集團(tuán)從百億躍進(jìn)千億規(guī)模，只用了10年時(shí)，成為名副其實(shí)的地產(chǎn)黑馬。樓塌的這么快，卻在外界意料之外。
有人總結(jié)，是這匹黑馬跑得太快，有人說是張園林對(duì)規(guī)模太過于執(zhí)著，也有人指出是企業(yè)從根子上忽視了經(jīng)營(yíng)效率。
所以，無論是深受張園林信任的佘潤(rùn)廷、還是陳凱等職業(yè)經(jīng)理人在任時(shí)，都沒能徹底扭轉(zhuǎn)這種局面。在公司上市之后，更是覬覦行業(yè)前30強(qiáng)。
不少上市的房企，都有著擴(kuò)張的野心，但忽視了最根本的財(cái)務(wù)健康，導(dǎo)致風(fēng)雨一來，即快速坍塌。協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)、藍(lán)光發(fā)展、領(lǐng)地控股、祥生控股等，莫不如是。
對(duì)于新力控股來說，關(guān)鍵癥結(jié)在于，張園林及公司在發(fā)展規(guī)模、盈利水平和融資結(jié)構(gòu)方面，缺乏某種平衡能力，進(jìn)一步限制了企業(yè)的生存空間。
在發(fā)展模式上，公司不愧是碧桂園的好學(xué)生，但依賴大量借款支撐規(guī)模擴(kuò)張，遇上樓市調(diào)整周期，無疑踏入萬劫不復(fù)的黑洞。
2020年，公司銷售規(guī)模首次突破千億，為1137.4億元，躋身千億俱樂部。不過，權(quán)益銷售金額504.2億元，權(quán)益占比44.44%，遠(yuǎn)低于75%的行業(yè)均值。
也就是在2020年，公司營(yíng)業(yè)收入規(guī)模達(dá)到頂峰，實(shí)現(xiàn)280.69億元，同比增長(zhǎng)4.02%，歸母凈利潤(rùn)19.60億元，較上年微增0.13%。2021年上半年，公司陷入增收難增利的狀況。
公司融資成本長(zhǎng)期居高不下。2020年，借貸加權(quán)平均融資成本9.1%。去年上半年，公司4次通過信托渠道融資，擬募資規(guī)模合計(jì)15億元，融資成本在9%-11%區(qū)間，試圖高息舉債穿越雷區(qū)。
張園林的“后援團(tuán)”也陷入了困境。胞兄張國(guó)印債務(wù)纏身，已在去年4月退出江西五建集團(tuán)，還被限制高消費(fèi)；去年12月，胞弟張國(guó)金退出控制的廣西路港建設(shè)，還成為被執(zhí)行人。