久期財經(jīng)訊，3月8日，穆迪將新城發(fā)展控股有限公司(Seazen Group Limited，簡稱“新城發(fā)展”，01030.HK)的公司家族評級(CFR)從“Ba3”下調(diào)至“B1”，并將New Metro Global Limited發(fā)行債券的有支持高級無抵押評級從“B1”下調(diào)至“B2”，上述債券由新城發(fā)展提供擔保。
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與此同時，穆迪還將New Metro Global Limited發(fā)行債券的有支持高級無抵押評級從“Ba3”下調(diào)至“B1”，上述債券新城控股集團股份有限公司(Seazen Holdings Co.,Ltd，簡稱“新城控股”，601155.SH)提供擔保。新城控股為新城發(fā)展持股67%的子公司，負責新城發(fā)展的大部分業(yè)務(wù)。
穆迪還將評級展望從“負面”調(diào)整至“穩(wěn)定”。
穆迪副總裁兼高級分析師Kelly Chen表示:“此次評級下調(diào)反映了新城發(fā)展合同銷售和市場份額的下降，以及穆迪預(yù)計未來12-18個月信用指標的惡化將不再支持該公司此前的評級水平?！?/p>
Chen補充道:“穩(wěn)定的展望反映了穆迪的預(yù)期，即該公司將在未來12-18個月內(nèi)保持充足的流動性和合適的財務(wù)指標以對應(yīng)其B1的CFR。”
評級理據(jù)
穆迪預(yù)計，新城發(fā)展的合同銷售額將繼續(xù)落后于市場，在2023年同比下降15%，至1000億元人民幣左右。此前，該公司的合同銷售額從2021年的2340億元人民幣大幅下降50%，至2022年的1160億元人民幣。該數(shù)據(jù)要弱于評級為“Ba”的中國房地產(chǎn)同行。銷售額的持續(xù)下滑也將削弱該公司未來12個月的現(xiàn)金流和信用指標。
該公司合同銷售疲軟反映了該公司在過去12-18個月暫停土地補充和放緩建設(shè)以保持流動性。鑒于底線城市的經(jīng)濟基本面較一線城市較弱，其對低線城市的高敞口也可能限制其從政府的需求側(cè)支持措施中復(fù)蘇的步伐。過去三年，二三線城市占該公司合同銷售額的55%以上。
合同銷售額的下降將對該公司未來的收入確認和財務(wù)指標造成壓力。因此，在未來12-18個月，其EBIT/利息覆蓋率將從截至2022年6月前12個月的3.2倍降至2.4倍-2.2倍，而其債務(wù)/EBITDA之比將從同期的5.2倍升至6.8倍-7.5倍。上述預(yù)測數(shù)據(jù)將更符合B1的CFR。
不過，穆迪預(yù)計，在未來12-18個月，新城發(fā)展的流動性將保持充足，因為過去3-6個月，中國政府的措施為新城發(fā)展在境內(nèi)籌集新融資提供了支持。具體而言，該公司在中債增的信用擔保下發(fā)行了20億元人民幣的境內(nèi)中期票據(jù)，并于2022年12月通過H股配售籌集了19億港元，以償還部分到期債務(wù)。這將有助于為該公司大量到期債務(wù)提供資金，包括6.5億美元(約45億元人民幣)的離岸高級票據(jù)和總計96億元人民幣的在岸債券，這些債券將于2024年6月底到期或可回售。
新城發(fā)展的B1 CFR還考慮了該公司成熟的投資物業(yè)(IP)組合，這將繼續(xù)產(chǎn)生穩(wěn)定的經(jīng)常性租金收入。穆迪預(yù)計，該公司的租金收入將從2022年的約50億元人民幣增長10%-15%，至2023- 2024年的58億- 62億元人民幣。在預(yù)測期內(nèi)，預(yù)計租金收入將占公司總利息支出的125%-140%。
就環(huán)境、社會和治理(ESG)因素而言，新城發(fā)展的所有權(quán)集中在前任董事長，其持有新城發(fā)展64.8%的股份。穆迪還考慮了公司七人董事會中三名獨立非執(zhí)行董事的存在，以及遵守香港聯(lián)合交易所上市公司《公司治理準則》要求的其他內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)和標準。最近的管理層變動不太可能對該公司的運營產(chǎn)生重大影響，這是因為大多數(shù)高級管理層保持穩(wěn)定，該公司將維持其當前的經(jīng)營戰(zhàn)略和財務(wù)政策。
由于結(jié)構(gòu)性從屬風(fēng)險，由新城發(fā)展提供擔保的高級無抵押債券的評級為“B2”，比CFR低一個子級。新城發(fā)展的大部分債權(quán)都在子公司層面，包括新城控股的中間控股公司，在破產(chǎn)情況下，其受償順序優(yōu)先于控股公司的債權(quán)。此外，控股公司缺乏緩解結(jié)構(gòu)性從屬風(fēng)險的重大因素。
另一方面，由新城控股提供擔保的高級無抵押債券評級為“B1”，這反映了新城控股更接近資產(chǎn)，在清算情況下，其債權(quán)人受償順序優(yōu)先于新城發(fā)展的債權(quán)人。新城控股的債權(quán)人還受益于該集團多元化業(yè)務(wù)，從大量具有高度地域多元化的運營子公司以及其投資物業(yè)組合中產(chǎn)生現(xiàn)金流。
可能引起評級上調(diào)或下調(diào)的因素
若發(fā)生以下情況，穆迪可能會上調(diào)新城發(fā)展的評級：新城發(fā)展在保持充足流動性的同時增加其合同銷售額，并改善其信用指標。表明評級獲得上調(diào)的信用指標包括：調(diào)整后的EBIT/利息之比持續(xù)高于2.5倍-3.0倍;以及債務(wù)/EBITDA之比持續(xù)低于7.0倍。
若發(fā)生以下情況，穆迪可能會下調(diào)新城發(fā)展的評級：新城發(fā)展的流動性和融資渠道惡化;其合同銷售額下降幅度超過了穆迪的預(yù)期，或其信用指標減弱;EBIT/利息覆蓋率之比持續(xù)降至2.0倍以下，債務(wù)/EBITDA之比持續(xù)增至8.0倍以上。
如果公司與合資公司相關(guān)的或有負債顯著增加，或其向合資公司提供資金支持的可能性大幅上升，則也可能會帶來評級下調(diào)壓力。
此外，如果該公司通過質(zhì)押其投資物業(yè)大幅增加其擔保債務(wù)，進而增加新城發(fā)展和新城控股高級無抵押債權(quán)人的從屬風(fēng)險，則授評債券的高級無抵押評級可能會被下調(diào)。
新城發(fā)展控股有限公司主要在中國從事住宅房地產(chǎn)開發(fā)。新城發(fā)展于1996年由王振華先生建立，他是新城發(fā)展的前任董事長。王振華先生是新城發(fā)展的最大股東，持有該公司64.8%的股份，其自 1993 年以來在中國(A1/穩(wěn)定)參與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。