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新城集團(tuán)董事長:首批示范民營房企 融資渠道貨進(jìn)一步拓寬
時間:2023-05-01 16:58:59  來源:不會水的魚10025  
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負(fù)債金額下降185.97億元,表外權(quán)益有息負(fù)債降至60.62億元,在手現(xiàn)金余額314.63億元,經(jīng)營性現(xiàn)金流也持續(xù)為正……2022年新城控股年報剛出爐,投資者從這份財(cái)報上,可以見到新城控股董事長王曉松在多次業(yè)績會上展望的那頭“可以在最艱難的環(huán)境中走最長的路”的駱駝。

2022年的新城控股,無疑就是那只駱駝。在房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)外環(huán)境惡化的背景下,在毅力、耐力、韌勁方面表現(xiàn)搶眼。尤其是堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展,進(jìn)一步增強(qiáng)了公司發(fā)展的后勁以及在全新市場環(huán)境下的把握發(fā)展新契機(jī)的能力。

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(資料圖)

經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)五年凈流入

2022年新城控股實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約1160.49億元,合同銷售面積約1191.52萬平方米。公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1154.57億元,實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤13.94億元,扣非歸母凈利潤7.27億元。公司整體毛利率保持穩(wěn)定,為20.03%。截至報告期末,總資產(chǎn)達(dá)4579.07億元。

截至2022年底,新城控股在手現(xiàn)金余額314.63億元,在手現(xiàn)金充裕;公司經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為145.35億元,經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)五年為正。2022年,公司整體平均融資成本為6.52%,同比下降0.05個百分點(diǎn)。

與此同時,負(fù)債規(guī)模持續(xù)優(yōu)化,融資余額為712.70億元,同比減少185.97億元,有息負(fù)債水平保持低位。合聯(lián)營權(quán)益有息負(fù)債大幅降至60.62億元,較2022年半年度繼續(xù)減少30.82億元。

良好的財(cái)務(wù)和穩(wěn)定的現(xiàn)金流,一方面是因?yàn)樽≌_發(fā),聚焦“有回款的銷售、有歸集的銷售”。2022年實(shí)現(xiàn)回款金額1329億元,回款率115%,回款率、歸集率位于行業(yè)前列。

另一方面,則是得益于“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略的戰(zhàn)略優(yōu)勢的進(jìn)一步奠定。2022年,新城控股實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營總收入首次超百億,達(dá)到100.06億元,同比增長15.82%。吾悅廣場開業(yè)面積達(dá)1319.74萬平方米,出租率達(dá)95.13%;實(shí)現(xiàn)不含稅物業(yè)出租及管理收入92.24億元,占公司營業(yè)收入的7.99%;物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利66.96億元,占公司總毛利由去年同期的16.83%提升至28.95%;物業(yè)出租及管理毛利率達(dá)72.60%。商業(yè)運(yùn)營收入的穩(wěn)定增長,助力新城控股有能力恪守穩(wěn)定安全的財(cái)務(wù)基本面,確?,F(xiàn)金流的絕對安全。

商業(yè)的持續(xù)發(fā)力,讓新城不僅有力地確保了現(xiàn)金流持續(xù)凈流入的目標(biāo),減輕了財(cái)務(wù)壓力,降低了財(cái)務(wù)風(fēng)險。更重要的是,也讓公司有能力在行業(yè)平均毛利率走低的大背景下,依舊保持相對較高的毛利率。

此外,自2021年以來,新城控股商業(yè)持續(xù)性經(jīng)營收入持續(xù)大幅超過當(dāng)期利息支出。2022年年報顯示,該比例為1.64倍。

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首批示范民營房企

融資渠道貨進(jìn)一步拓寬

受益于良好的財(cái)務(wù)和穩(wěn)定的現(xiàn)金流,監(jiān)管機(jī)構(gòu)和資本市場也更看好新城,使得公司有能力新增了更多融資渠道。

5月,新城控股被列為首批示范類民營地產(chǎn)商,并通過中債民企支持工具推出的首單房企信用風(fēng)險緩釋憑證,成功發(fā)行10億元中期票據(jù)。

6月2日,新城控股境外子公司新城環(huán)球發(fā)行金額為1億美元的優(yōu)先綠色票據(jù),也是彼時房企首筆無增信措施的美元債;9月和12月在中債增全額擔(dān)保支持下,分別發(fā)行10億元和20億元中期票據(jù),票面利率分別為3.28%和4.30%,處于近年來發(fā)債最低利率水平;12月,公司 150 億元中票注冊額度正式獲批,同時獲得多家銀行意向授信額度支持,融資渠道保持暢通。受益于多元融資工具的拓展,公司的平均融資成本較2021年同期下降了0.05%。

3月24日,國家發(fā)改委和證監(jiān)會發(fā)布通知稱,研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs,首次將REITs項(xiàng)目申報涵蓋商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

擁有198座已開業(yè)、在建及擬建吾悅廣場的新城控股有機(jī)會憑借著良好的租金收入,參與上述消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行的試點(diǎn)。

除了債權(quán)類的融資外,新城控股也有機(jī)會通過權(quán)益融資,進(jìn)一步擴(kuò)大股本,夯實(shí)企業(yè)經(jīng)營基礎(chǔ)。3月13日,新城控股發(fā)布2023年度向特定對象發(fā)行A股股票預(yù)案,擬向特定對象發(fā)行股票,募集資金不超過80億元,其中24億元用于補(bǔ)充流動資金,其他將投向公司在建項(xiàng)目,保障項(xiàng)目交房周期和質(zhì)量。

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耐力訓(xùn)練:增強(qiáng)后勁

盡管,新城控股已經(jīng)顯示出了應(yīng)對外部惡劣環(huán)境的較強(qiáng)能力,但卻并沒有放松對自己的耐力訓(xùn)練,還在進(jìn)一步補(bǔ)足。

2022年,在全年高品質(zhì)地完成了13.1萬套物業(yè)交付的同時,新城控股品牌IP活動“幸福體驗(yàn)工程”持續(xù)出新,“幸福體驗(yàn)工程”整合新城旗下優(yōu)質(zhì)的體驗(yàn)場景,真實(shí)呈現(xiàn)其所營造的生活空間、社區(qū)交往、社區(qū)創(chuàng)造與綜合服務(wù),涵蓋住宅篇、商業(yè)篇、社區(qū)篇和多元業(yè)務(wù)篇。

在南京落地的“幸福體驗(yàn)工程”商業(yè)篇和康養(yǎng)篇,依托新城旗下康養(yǎng)品牌“新城·心頤”,通過15大體驗(yàn)場景直觀呈現(xiàn)以產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新和資源整合所構(gòu)建的新城康養(yǎng)業(yè)務(wù)模式,彰顯出新城積極助力國家養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展的信心和決心。

在山東煙臺,一個集購物中心、主題商街、配套住宅為一體的項(xiàng)目,煥新三站老區(qū)的商業(yè)格局,為芝罘老城區(qū)產(chǎn)業(yè)升級助力,新城控股也將以此為起點(diǎn),不斷提升產(chǎn)品建造和服務(wù)管理水平,鑄造其“幸福山東”的品牌形象。

另外,對當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)格局及用戶需求分析,新城商業(yè)正在謀劃2023年啟動深度運(yùn)營戰(zhàn)略模式升級。通過數(shù)據(jù)賦能,組織更加豐富和匹配用戶需求的商業(yè)內(nèi)容,提高吾悅廣場服務(wù)能力和經(jīng)營坪效,將致力于從空間運(yùn)營到用戶運(yùn)營、從招商思維到經(jīng)營思維、從客流營造到用戶服務(wù)的轉(zhuǎn)變,構(gòu)建以用戶為核心,滿足業(yè)主、商家、用戶和商管等多方價值訴求的新型價值關(guān)系。

在降碳減排方面,新城不僅僅將“綠色”理念貫穿推進(jìn)綠色設(shè)計(jì)、綠色開發(fā)、綠色采購、綠色建造、綠色管理,創(chuàng)建了綠色建材供應(yīng)商占比達(dá) 51%健康供應(yīng)鏈生態(tài)環(huán)境,還攜手中國建筑科學(xué)研究院,建立了碳排放核算方法學(xué),完成集團(tuán) 2021 年及 2022 年全口徑碳盤查工作。

成立綠色商場創(chuàng)建領(lǐng)導(dǎo)小組,明確分工、責(zé)任到人,并與約 2.5 萬個商戶簽訂《商戶綠色租賃協(xié)議》,簽訂率達(dá) 100%,推動綠色運(yùn)維,引導(dǎo)綠色消費(fèi)。截至 2022 年底,在建及新建商業(yè)項(xiàng)目及住宅項(xiàng)目綠建覆蓋率達(dá) 100%。

2023年《政府工作報告》提出,完善支持綠色發(fā)展的政策,發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì),推進(jìn)資源節(jié)約集約利用,推動重點(diǎn)領(lǐng)域節(jié)能降碳,持續(xù)打好藍(lán)天、碧水、凈土保衛(wèi)戰(zhàn)。從城鄉(xiāng)綠色發(fā)展目標(biāo),到金融機(jī)構(gòu)發(fā)行的各類綠色債,從政策到商業(yè)環(huán)境,都在傾向于有能力、有決心100%發(fā)展綠色項(xiàng)目的企業(yè)。某種意義上,這將會是新城的全新機(jī)遇。

尤其是剛剛過去的第一季度,主要城市已經(jīng)逐漸出現(xiàn)房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的景象。對新城控股來說,2023年可能會是迎來重要機(jī)遇的一年,而經(jīng)歷了更強(qiáng)耐力訓(xùn)練后的新城,將有能力抓住機(jī)會,實(shí)現(xiàn)持續(xù)性發(fā)展。

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