比銷售更重要的是利潤(rùn),比利潤(rùn)更重要的是現(xiàn)金流。從新城控股近期發(fā)布的2022年度業(yè)績(jī)來看,無論是利潤(rùn)還是現(xiàn)金流,都保住了。
2022年,新城控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1154.57億元,實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)13.94億元,公司通過關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)沖刺等方式,實(shí)現(xiàn)1329億元的全口徑資金回籠。在A股超半數(shù)上市房企盈利虧損的情況下,新城控股這份成績(jī)單在民營(yíng)房企乃至整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)都可圈可點(diǎn)。
這些成績(jī)的取得并非偶然,作為房地產(chǎn)行業(yè)示范民營(yíng)房企,新城控股恪守穩(wěn)定安全的財(cái)務(wù)基本面,不斷優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu),在償債方面堅(jiān)持底線思維,根據(jù)資金及債務(wù)到期情況,做好相應(yīng)排布,確保每一筆債務(wù)提前或到期償付。
【資料圖】
2022年,新城控股的“雙輪驅(qū)動(dòng)”戰(zhàn)略也經(jīng)受住了考驗(yàn),成為公司抵御行業(yè)下行、助力穿越周期的利器。
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助力經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流穩(wěn)定
提及新城控股,總繞不開“雙輪驅(qū)動(dòng)”四個(gè)字。過去,不少人對(duì)這種模式還有一絲疑惑和茫然,但經(jīng)歷了2022年,“雙輪驅(qū)動(dòng)”的優(yōu)勢(shì)已經(jīng)顯而易見。
2022年,新城控股旗下商業(yè)品牌吾悅廣場(chǎng)數(shù)量持續(xù)增加,年內(nèi)完成15座吾悅廣場(chǎng)開業(yè),保持了較快的發(fā)展勢(shì)頭。截至報(bào)告期末,新城控股在全國(guó)140個(gè)城市布局194座吾悅廣場(chǎng),開業(yè)面積約1319.74萬平方米,出租率高達(dá)95.13%。
由于吾悅廣場(chǎng)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大,報(bào)告期內(nèi),新城控股的商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入首次破百億元,達(dá)到100.06億元,同比增長(zhǎng)15.82%。同時(shí),截至2022年底,新城控股在手現(xiàn)金余額314.63億元;公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為145.35億元,經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流連續(xù)五年為正。
商業(yè)運(yùn)營(yíng)為新城控股帶來持續(xù)現(xiàn)金流的同時(shí),還拉高了公司的整體毛利率。最近幾年,房地產(chǎn)行業(yè)“增收不增利”的情況普遍存在,究其原因,地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率逐年下降,不少業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為,未來房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率將基本保持在15%左右。對(duì)比之下,商業(yè)運(yùn)營(yíng)的利潤(rùn)表現(xiàn)則更為可觀。
以新城控股為例,2022年,其出租管理業(yè)務(wù)的毛利率高達(dá)72.6%,商管業(yè)務(wù)對(duì)集團(tuán)整體毛利的貢獻(xiàn)比例從2021年的16.83%進(jìn)一步提升到了28.95%。這也是過去一年新城控股在行業(yè)發(fā)展舉步維艱的情況下保持盈利為正的重要原因。
2023年,新城控股管理層也給商業(yè)板塊制定了新的目標(biāo),即計(jì)劃實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入110億元,新開業(yè)吾悅廣場(chǎng)及委托管理在營(yíng)項(xiàng)目20座。
此外,3月24日,國(guó)家發(fā)改委和證監(jiān)會(huì)發(fā)布通知稱,研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs,優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目,保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。值得關(guān)注的是,這是首次將REITs項(xiàng)目申報(bào)涵蓋商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,該政策對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)公司而言意義重大,作為雙輪驅(qū)動(dòng)代表性公司,如果上述政策落地,新城控股有望從中受益。
業(yè)績(jī)會(huì)上,新城控股管理層也對(duì)此表示,國(guó)家發(fā)改委要求REITs未來三年派息率不低于3.8%,公司基本上三年以上的廣場(chǎng)都能夠滿足,目前正在積極溝通,希望盡快把REITs這件事情做成。
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助力融資性現(xiàn)金流提升
商業(yè)運(yùn)營(yíng)除了本身能夠?yàn)楣矩暙I(xiàn)穩(wěn)定現(xiàn)金流,優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)毫無疑問是新城控股抵御“寒冬”的利器。
目前,在新城控股布局的近200座吾悅廣場(chǎng)中,有65%位于一二線及優(yōu)質(zhì)三線城市,如王曉松所言,這些商場(chǎng)一方面每年能帶來穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流,另一方面可以為公司融資性現(xiàn)金流帶來幫助。
2022年,吾悅廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸持續(xù)落地,據(jù)管理層介紹,2022年新城控股通過經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸盤活吾悅廣場(chǎng)22座,替換金額約64億元,為融資性現(xiàn)金流提供了重要補(bǔ)充。
此外,作為去年首批優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企,新城控股優(yōu)先獲得監(jiān)管支持進(jìn)行發(fā)債融資,先后發(fā)行10億元2022年度第一期中期票據(jù)、10億元2022年度第二期中期票據(jù)及20億元2022年度第三期中期票據(jù)。同時(shí),在多數(shù)房企美元債停發(fā)的大背景下,新城控股完成境外優(yōu)先綠色美元票據(jù)發(fā)行,募集資金1億美元。
得益于多元融資渠道的暢通,截至2022年末,新城控股整體平均融資成本進(jìn)一步下降至6.52%。
在融資資源方面,新城控股還有底牌未出。按照管理層的說法,吾悅廣場(chǎng)融資余額約為260億元,但整個(gè)吾悅廣場(chǎng)資產(chǎn)接近1200億元,因此吾悅廣場(chǎng)從三個(gè)方面可以進(jìn)一步提升融資資源:首先,部分資產(chǎn)可以進(jìn)一步提高抵押率;其次,有近50座廣場(chǎng)沒有融資,可以形成融資增量;另外,有部分吾悅廣場(chǎng)雖然沒有開業(yè)但是已經(jīng)投入了大部分成本投入,隨著開業(yè)增加也會(huì)有所新增。
此外,今年3月13日,新城控股發(fā)布2023年度向特定對(duì)象發(fā)行A股股票預(yù)案,擬向特定對(duì)象發(fā)行股票,募集資金不超過80億元,其中24億元用于補(bǔ)充流動(dòng)資金,其他將投向公司在建項(xiàng)目。對(duì)于此次定增,管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上也做出回應(yīng)稱,定增計(jì)劃已經(jīng)在3月13日通過董事會(huì)審議,3月29日通過股東大會(huì)審議,會(huì)以最快的速度上報(bào)到交易所,申請(qǐng)注冊(cè)。
在董事長(zhǎng)王曉松看來,未來,公司依然堅(jiān)持住宅和商業(yè)兩個(gè)方向不變。在開發(fā)端,新城控股要做“手藝人”“服務(wù)者”,要有過硬的產(chǎn)品、優(yōu)秀的供應(yīng)鏈、強(qiáng)大的營(yíng)銷能力;在商業(yè)端,要從空間運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)變成用戶運(yùn)營(yíng),將招商思維轉(zhuǎn)變成經(jīng)營(yíng)思維。無論是開發(fā)業(yè)務(wù)還是商業(yè)業(yè)務(wù),希望做到長(zhǎng)期主義,不過多關(guān)注短期目標(biāo)。
在業(yè)內(nèi),新城控股一直奉行“駱駝精神”,在此次業(yè)績(jī)交流會(huì)上,新城控股董事長(zhǎng)王曉松也表示:“我相信風(fēng)再大,駱駝總是專注前路,道路再崎嶇,駱駝總能抵達(dá)遠(yuǎn)方”。在經(jīng)歷了充滿挑戰(zhàn)的2022年后,相信新城控股已輕裝上陣。