據(jù)中指研究院，通過(guò)分析滬深上市房企2023年一季度財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，房企利潤(rùn)規(guī)模持續(xù)下降，凈利潤(rùn)率創(chuàng)近年新低；負(fù)債水平上升，短期償債能力繼續(xù)減弱；結(jié)轉(zhuǎn)加快提升運(yùn)營(yíng)效率。
另外，房企融資規(guī)模繼續(xù)下降，融資環(huán)境未明顯改善。未來(lái)，房地產(chǎn)公司應(yīng)加大銷售回款力度，保持暢通的融資渠道，調(diào)整債務(wù)規(guī)模及結(jié)構(gòu)，保持負(fù)債水平的穩(wěn)定適度，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
營(yíng)收利潤(rùn)：營(yíng)收止跌，凈利潤(rùn)率創(chuàng)新低
(相關(guān)資料圖)
從經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)來(lái)看，2023年一季度，滬深上市房企營(yíng)業(yè)收入均值為47.6億元，同比微增1.3%。全國(guó)整體預(yù)期仍偏弱，市場(chǎng)復(fù)蘇表現(xiàn)分化，受市場(chǎng)弱復(fù)蘇帶動(dòng)，疊加去年低基數(shù)影響，2023年一季度滬深房企營(yíng)業(yè)收入正增長(zhǎng)。
圖1: 滬深上市房地產(chǎn)公司2019-2023年一季度營(yíng)業(yè)收入均值及增長(zhǎng)率
受到房地產(chǎn)竣工結(jié)轉(zhuǎn)放緩、過(guò)去幾年銷售額增長(zhǎng)不利、各類成本居高不下等因素影響，2023年一季度凈利潤(rùn)規(guī)模處于持續(xù)下跌趨勢(shì)。滬深上市房地產(chǎn)公司一季度凈利潤(rùn)均值為1.79億元，較去年同期降低19.0%。
圖2：滬深上市房地產(chǎn)公司2019-2023年一季度凈利潤(rùn)均值及增長(zhǎng)率
2023年一季度，滬深上市房地產(chǎn)公司凈利潤(rùn)率均值較2022年明顯下降，連續(xù)四年維持個(gè)位數(shù)。部分房企營(yíng)業(yè)成本增大，凈利潤(rùn)下降明顯，導(dǎo)致凈利潤(rùn)率明顯下降。滬深上市房地產(chǎn)公司凈利潤(rùn)率均值為2.6%，同比下降1.7個(gè)百分點(diǎn)，凈利潤(rùn)率創(chuàng)近年新低。
圖3：滬深上市房地產(chǎn)公司2019-2023年一季度凈利潤(rùn)率均值
償債能力：
負(fù)債水平上升，短期償債能力繼續(xù)減弱
從負(fù)債水平來(lái)看，2023年一季度，滬深上市房地產(chǎn)公司凈負(fù)債率均值為61.1%，較去年同期上升0.6個(gè)百分點(diǎn)，剔除預(yù)售款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為79.6%，同比上升4.5個(gè)百分點(diǎn)。負(fù)債率水平再出現(xiàn)提升。從短期償債能力來(lái)看，滬深上市房地產(chǎn)公司現(xiàn)金短債比均值較上年同期下降0.2至1.35，房企現(xiàn)金及其等價(jià)物同比減少5.6%，剔除存貨后的速動(dòng)比率均值較上年同期下降0.02至0.51，房企短期償債能力繼續(xù)減弱。
圖4：滬深上市房地產(chǎn)公司2019-2023年一季度負(fù)債率均值
圖5：滬深上市房地產(chǎn)公司2019-2023一季度現(xiàn)金短債比、速動(dòng)比率均值
運(yùn)營(yíng)效率：結(jié)轉(zhuǎn)加快提升運(yùn)營(yíng)效率
2023年以來(lái)，滬深上市房企拿地力度持續(xù)減弱，沒有了疫情影響，加快竣工結(jié)轉(zhuǎn)。一季度滬深上市房地產(chǎn)公司存貨周轉(zhuǎn)率均值為0.07，較去年同期上升0.02；總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.04，較去年上升0.01。
圖6：滬深上市房地產(chǎn)公司2019-2023年一季度運(yùn)營(yíng)效率指標(biāo)均值
融資狀況：
房企融資規(guī)模繼續(xù)下降，融資環(huán)境未明顯改善
2023年1-4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金45155億元，同比下降6.4%。其中，國(guó)內(nèi)貸款6144億元，下降10.0%；利用外資12億元，下降69.6%；自籌資金12965億元，下降19.4%；定金及預(yù)收款15925億元，增長(zhǎng)4.0%；個(gè)人按揭貸款8222億元，增長(zhǎng)2.5%。
圖7：2023年1-4月全國(guó)房企到位資金同比增速及各項(xiàng)資金來(lái)源同比增速對(duì)比
非銀行類融資方面，截至5月29日，本月房企信用債共發(fā)行22筆，發(fā)行金額207.9億元，發(fā)行金額同比下降53.4%、環(huán)比下降49.1%。2023年1-5月，房企信用債發(fā)行金額1913.7億元，同比下降6.2%；海外債發(fā)行金額110.5億元，同比下降22.7%；ABS發(fā)行金額838.0億元，同比下降21.5%。
結(jié)語(yǔ)
通過(guò)數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，滬深上市公司一季度盈利能力持續(xù)下降，房企負(fù)債水平小幅上升，同時(shí)短期償債能力持續(xù)下降，房企融資規(guī)模繼續(xù)下降，融資環(huán)境未明顯改善。
房企端的支持還要再加力，其一，加大房企融資支持，要加大“三支箭”支持房企融資措施的落實(shí)。其二，建議進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整“三線四檔”參數(shù)設(shè)置和房地產(chǎn)貸款集中度管理。其三，推進(jìn)民營(yíng)房企“逆向混改”，選擇專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營(yíng)、具有系統(tǒng)重要性的典型民企，鼓勵(lì)地方國(guó)企戰(zhàn)略投資入股，增強(qiáng)民企信用及融資能力，化解民營(yíng)房企信用風(fēng)險(xiǎn)，提振行業(yè)信心。