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前文《REITs價(jià)值波動(dòng)預(yù)警與價(jià)值回歸》我們有講，自2023年3月18日才聊REITs發(fā)布預(yù)警文章以來(lái)，截止2023年5月31日收盤(pán)，市場(chǎng)進(jìn)行了較大幅度的回調(diào)。截止2023年6月2日收盤(pán)總體市值已經(jīng)跌破發(fā)行市值，波動(dòng)幅度達(dá)到-6%;截止6月2日尾盤(pán)收盤(pán)，二級(jí)市場(chǎng)本周較上周下降幅度更是達(dá)到4%。
大家不禁要問(wèn)：二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格回落這么多，市場(chǎng)企穩(wěn)了嗎？從目前來(lái)看，市場(chǎng)還在結(jié)構(gòu)性探底行情之中，并且這一過(guò)程呈現(xiàn)加速趨勢(shì)。市場(chǎng)初期，隨著投資者情緒帶動(dòng)以及資本市場(chǎng)環(huán)境和政策利好等多重因素影響，二級(jí)市場(chǎng)平均最高溢價(jià)率超過(guò)30%；隨著時(shí)間變化，疊加因素動(dòng)能耗盡，REITs從情緒價(jià)值轉(zhuǎn)為發(fā)現(xiàn)內(nèi)在價(jià)值過(guò)程，并且這一過(guò)程有延續(xù)的趨勢(shì)；隨著探底的過(guò)程延續(xù)，二級(jí)市場(chǎng)部分項(xiàng)目呈現(xiàn)單日波動(dòng)加劇的趨勢(shì)；本周先后有中金普洛斯單日跌幅2.9%，華夏中交建REIT單日跌幅超3%，后有中金安徽交控REIT單日跌幅超過(guò)6.2%。
其中包括產(chǎn)業(yè)園類(lèi)、保障房類(lèi)等項(xiàng)目本周更是持續(xù)陰跌。這也驗(yàn)證了才聊REITs《中國(guó)REITs資本價(jià)值波動(dòng)區(qū)間分析（±30）：基于分紅收益率估值模型》文章的判斷。
二級(jí)市場(chǎng)呈現(xiàn)目前的狀態(tài)表面是流動(dòng)性枯竭，深層次原因可能在于對(duì)價(jià)值的判斷。我們判斷事物價(jià)值的時(shí)候需要根據(jù)環(huán)境以及現(xiàn)實(shí)需要綜合平衡事物的遠(yuǎn)期預(yù)期價(jià)值以及時(shí)下的現(xiàn)值。所以，構(gòu)建價(jià)值的尺度也就是給資產(chǎn)一個(gè)合理的錨更符合價(jià)值投資的底層邏輯。
顯然，僅靠上漲下跌理論來(lái)評(píng)判REITs價(jià)值不具有理論基礎(chǔ)；綜合來(lái)看，才聊REITs提出的內(nèi)在價(jià)值顯然更能被市場(chǎng)認(rèn)可，目前市場(chǎng)正處在內(nèi)在價(jià)值與預(yù)期價(jià)值之間的博弈。
當(dāng)然，不能將市場(chǎng)調(diào)整與我國(guó)長(zhǎng)期發(fā)展REITs趨勢(shì)進(jìn)行比較，REITs目前尚處于試點(diǎn)階段，試點(diǎn)過(guò)程中的各種現(xiàn)象需要通過(guò)實(shí)踐總結(jié)，形成更為合理的發(fā)展體系才是我國(guó)REITs專(zhuān)業(yè)化道路的呈現(xiàn)。
有幾個(gè)關(guān)于REITs的指標(biāo)也是影響對(duì)價(jià)值判斷的因素不得不重視：
第一，分派率，項(xiàng)目可供分配金額與實(shí)際分配金額之間，項(xiàng)目實(shí)際發(fā)行可供分配金額與實(shí)際分配金額之間！
第二，估值，項(xiàng)目目前估值多以現(xiàn)金流量乘以年限系數(shù)進(jìn)行評(píng)估，同時(shí)對(duì)于可能影響估值的資產(chǎn)價(jià)值、配套設(shè)施以及預(yù)期穩(wěn)定增長(zhǎng)率等等進(jìn)行綜合評(píng)估得出結(jié)果；在實(shí)際發(fā)行時(shí)還要考慮賬面價(jià)值以及決算投資金額，多數(shù)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)行規(guī)模要大于估值規(guī)模！
第三，二級(jí)市場(chǎng)流動(dòng)性，每個(gè)項(xiàng)目在上市的時(shí)候都要配有做市商提供流動(dòng)性支持，從實(shí)踐來(lái)看，流動(dòng)性枯竭是市場(chǎng)普遍認(rèn)知，這顯然很矛盾！