(資料圖片僅供參考)
前文《REITs價值波動預警與價值回歸》我們有講，自2023年3月18日才聊REITs發(fā)布預警文章以來，截止2023年5月31日收盤，市場進行了較大幅度的回調(diào)。截止2023年6月2日收盤總體市值已經(jīng)跌破發(fā)行市值，波動幅度達到-6%;截止6月2日尾盤收盤，二級市場本周較上周下降幅度更是達到4%。
大家不禁要問：二級市場價格回落這么多，市場企穩(wěn)了嗎？從目前來看，市場還在結(jié)構(gòu)性探底行情之中，并且這一過程呈現(xiàn)加速趨勢。市場初期，隨著投資者情緒帶動以及資本市場環(huán)境和政策利好等多重因素影響，二級市場平均最高溢價率超過30%；隨著時間變化，疊加因素動能耗盡，REITs從情緒價值轉(zhuǎn)為發(fā)現(xiàn)內(nèi)在價值過程，并且這一過程有延續(xù)的趨勢；隨著探底的過程延續(xù)，二級市場部分項目呈現(xiàn)單日波動加劇的趨勢；本周先后有中金普洛斯單日跌幅2.9%，華夏中交建REIT單日跌幅超3%，后有中金安徽交控REIT單日跌幅超過6.2%。
其中包括產(chǎn)業(yè)園類、保障房類等項目本周更是持續(xù)陰跌。這也驗證了才聊REITs《中國REITs資本價值波動區(qū)間分析（±30）：基于分紅收益率估值模型》文章的判斷。
二級市場呈現(xiàn)目前的狀態(tài)表面是流動性枯竭，深層次原因可能在于對價值的判斷。我們判斷事物價值的時候需要根據(jù)環(huán)境以及現(xiàn)實需要綜合平衡事物的遠期預期價值以及時下的現(xiàn)值。所以，構(gòu)建價值的尺度也就是給資產(chǎn)一個合理的錨更符合價值投資的底層邏輯。
顯然，僅靠上漲下跌理論來評判REITs價值不具有理論基礎；綜合來看，才聊REITs提出的內(nèi)在價值顯然更能被市場認可，目前市場正處在內(nèi)在價值與預期價值之間的博弈。
當然，不能將市場調(diào)整與我國長期發(fā)展REITs趨勢進行比較，REITs目前尚處于試點階段，試點過程中的各種現(xiàn)象需要通過實踐總結(jié)，形成更為合理的發(fā)展體系才是我國REITs專業(yè)化道路的呈現(xiàn)。
有幾個關于REITs的指標也是影響對價值判斷的因素不得不重視：
第一，分派率，項目可供分配金額與實際分配金額之間，項目實際發(fā)行可供分配金額與實際分配金額之間！
第二，估值，項目目前估值多以現(xiàn)金流量乘以年限系數(shù)進行評估，同時對于可能影響估值的資產(chǎn)價值、配套設施以及預期穩(wěn)定增長率等等進行綜合評估得出結(jié)果；在實際發(fā)行時還要考慮賬面價值以及決算投資金額，多數(shù)項目實際發(fā)行規(guī)模要大于估值規(guī)模！
第三，二級市場流動性，每個項目在上市的時候都要配有做市商提供流動性支持，從實踐來看，流動性枯竭是市場普遍認知，這顯然很矛盾！