報(bào)告摘要：
2022 年以來，房地產(chǎn)市場多空因素交織，利多因素主要來自多個城市地產(chǎn)政策松綁，包括下調(diào)房貸利率、下調(diào)首套住房首付比、放松“認(rèn)房又認(rèn)貸”等。利空因素主要有三方面，一是民營房企債務(wù)違約或展期仍在持續(xù)，二是民企地產(chǎn)債一級發(fā)行和凈融資依舊低迷，三是地產(chǎn)銷售還在筑底，尤其是民營房企銷售額明顯下滑。多空因素交織之下，我們通過觀察民企地產(chǎn)債成交情況，判斷現(xiàn)階段市場對民企地產(chǎn)債的風(fēng)險偏好及交易思路。
民企地產(chǎn)債成交主要有兩點(diǎn)變化，一是低價成交占比上升，二是集中博弈1 年以內(nèi)個券，且短期化趨勢較為顯著。2022 年3 月1 日至3 月18 日，凈價50 元以下成交量占比達(dá)28%，凈價50-70 元成交量占比為10%，一定程度上反映當(dāng)前市場對民企地產(chǎn)債處于博弈清償價值的階段。
2021 年10 月以來，1 年以內(nèi)民企地產(chǎn)債成交量占比均超過50%，2022年2 月高達(dá)63%。同時，6 個月以內(nèi)成交量占比也呈現(xiàn)上升趨勢。2022年3 月1 日至3 月18 日，晨會紀(jì)要晨會紀(jì)要1 個月以內(nèi)成交量占比達(dá)13%，明顯高于其他月份。伴隨著地產(chǎn)政策松綁，部分民營房企盡力保持境內(nèi)債兌付，因此，出現(xiàn)了博弈民企地產(chǎn)債兌付的交易力量。
從成交量看，成交較為活躍的民營房企主要有龍湖、世茂、融創(chuàng)、龍光、萬達(dá)商管、濱江集團(tuán)、美的置業(yè)、新城控股等。從加權(quán)成交均價看，3 月相比2 月，多數(shù)民營房企的成交凈價進(jìn)一步下滑，其中，跌幅較大的有龍光、正榮、寶龍、合景控股和富力。
總體而言，目前多空因素交織，加劇了民企地產(chǎn)債的價格波動。其中，負(fù)面事件的沖擊最大，民營地產(chǎn)債可能經(jīng)歷短時間內(nèi)價格大幅下跌、市場情緒平穩(wěn)后價格回升的階段。但由于多數(shù)民營房企的流動性較弱，博弈價格波段也面臨一定難度。
從民企地產(chǎn)債成交來看，一是少數(shù)基本面良好的房企正常成交，如龍湖；二是市場在博弈多數(shù)民營房企的清償價值，導(dǎo)致低價成交占比提升；三是存在博弈即將到期個券正常兌付的交易力量。
現(xiàn)階段，民營地產(chǎn)債正在經(jīng)歷筑底過程，接下來需觀察民營房企銷售額變化、發(fā)債情況以及是否拿地。對民企地產(chǎn)債整體保持謹(jǐn)慎，可適當(dāng)關(guān)注土儲布局良好、債務(wù)壓力可控房企的超跌機(jī)會。
風(fēng)險提示。信用風(fēng)險超預(yù)期。
備注：本文數(shù)據(jù)主要來自于Wind。