報(bào)告摘要：
2022 年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)多空因素交織，利多因素主要來(lái)自多個(gè)城市地產(chǎn)政策松綁，包括下調(diào)房貸利率、下調(diào)首套住房首付比、放松“認(rèn)房又認(rèn)貸”等。利空因素主要有三方面，一是民營(yíng)房企債務(wù)違約或展期仍在持續(xù)，二是民企地產(chǎn)債一級(jí)發(fā)行和凈融資依舊低迷，三是地產(chǎn)銷售還在筑底，尤其是民營(yíng)房企銷售額明顯下滑。多空因素交織之下，我們通過觀察民企地產(chǎn)債成交情況，判斷現(xiàn)階段市場(chǎng)對(duì)民企地產(chǎn)債的風(fēng)險(xiǎn)偏好及交易思路。
民企地產(chǎn)債成交主要有兩點(diǎn)變化，一是低價(jià)成交占比上升，二是集中博弈1 年以內(nèi)個(gè)券，且短期化趨勢(shì)較為顯著。2022 年3 月1 日至3 月18 日，凈價(jià)50 元以下成交量占比達(dá)28%，凈價(jià)50-70 元成交量占比為10%，一定程度上反映當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)民企地產(chǎn)債處于博弈清償價(jià)值的階段。
2021 年10 月以來(lái)，1 年以內(nèi)民企地產(chǎn)債成交量占比均超過50%，2022年2 月高達(dá)63%。同時(shí)，6 個(gè)月以內(nèi)成交量占比也呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。2022年3 月1 日至3 月18 日，晨會(huì)紀(jì)要晨會(huì)紀(jì)要1 個(gè)月以內(nèi)成交量占比達(dá)13%，明顯高于其他月份。伴隨著地產(chǎn)政策松綁，部分民營(yíng)房企盡力保持境內(nèi)債兌付，因此，出現(xiàn)了博弈民企地產(chǎn)債兌付的交易力量。
從成交量看，成交較為活躍的民營(yíng)房企主要有龍湖、世茂、融創(chuàng)、龍光、萬(wàn)達(dá)商管、濱江集團(tuán)、美的置業(yè)、新城控股等。從加權(quán)成交均價(jià)看，3 月相比2 月，多數(shù)民營(yíng)房企的成交凈價(jià)進(jìn)一步下滑，其中，跌幅較大的有龍光、正榮、寶龍、合景控股和富力。
總體而言，目前多空因素交織，加劇了民企地產(chǎn)債的價(jià)格波動(dòng)。其中，負(fù)面事件的沖擊最大，民營(yíng)地產(chǎn)債可能經(jīng)歷短時(shí)間內(nèi)價(jià)格大幅下跌、市場(chǎng)情緒平穩(wěn)后價(jià)格回升的階段。但由于多數(shù)民營(yíng)房企的流動(dòng)性較弱，博弈價(jià)格波段也面臨一定難度。
從民企地產(chǎn)債成交來(lái)看，一是少數(shù)基本面良好的房企正常成交，如龍湖；二是市場(chǎng)在博弈多數(shù)民營(yíng)房企的清償價(jià)值，導(dǎo)致低價(jià)成交占比提升；三是存在博弈即將到期個(gè)券正常兌付的交易力量。
現(xiàn)階段，民營(yíng)地產(chǎn)債正在經(jīng)歷筑底過程，接下來(lái)需觀察民營(yíng)房企銷售額變化、發(fā)債情況以及是否拿地。對(duì)民企地產(chǎn)債整體保持謹(jǐn)慎，可適當(dāng)關(guān)注土儲(chǔ)布局良好、債務(wù)壓力可控房企的超跌機(jī)會(huì)。
風(fēng)險(xiǎn)提示。信用風(fēng)險(xiǎn)超預(yù)期。
備注：本文數(shù)據(jù)主要來(lái)自于Wind。