摘要：
銷售增速底部 波動(dòng)，需求端放松政策傳導(dǎo)效果較慢。1）本月15 家房企銷售面積同比下滑31.2%、銷售金額同比下滑38.9%，且從絕對(duì)值上看處于近四年最低水平，顯示需求端仍然偏弱。2）近期不斷有城市出臺(tái)需求端支持政策，我們預(yù)計(jì)，純需求端政策在居民收入受經(jīng)濟(jì)下行掣肘、人口城鎮(zhèn)化基本接近尾聲的背景下，傳導(dǎo)較慢，需求的復(fù)蘇節(jié)奏和力度將低于市場(chǎng)預(yù)期，總體僅能起到托底作用。3）而在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)大背景下看，本輪需求端限制的放松甚至是支持購房，將是未來10 年支持需求的政策取向的開端，促進(jìn)人口向城市群聚集，通過聚集效應(yīng)和知識(shí)外溢帶動(dòng)全要素生產(chǎn)率的提升是大趨勢(shì)。
土地市場(chǎng)小幅好轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)2022 年將出現(xiàn)明顯分化。1）本月北京2022年首輪拍地，頭部國央企參與度尚可，可見對(duì)于去化風(fēng)險(xiǎn)較低、盈利較為清晰的地塊，房企仍有參與的能力及熱情，但主要為頭部國央企。
對(duì)于清晰度較低的地塊，房企普遍仍不會(huì)參與。2）如果以全年房企拿地需求和全國性土地供給看，交通運(yùn)輸行業(yè)周報(bào)：航空再現(xiàn)至暗時(shí)刻 快遞量價(jià)如期提升交通運(yùn)輸行業(yè)周報(bào)：航空再現(xiàn)至暗時(shí)刻 快遞量價(jià)如期提升我們認(rèn)為，房企選擇空間較大，特別是是中高能級(jí)城市將出現(xiàn)明顯的拿地機(jī)會(huì)。如果房價(jià)維持平穩(wěn)，房企拿地利潤率將出現(xiàn)一定提升。
境內(nèi)融資好轉(zhuǎn)，而境外融資難以化凍。在監(jiān)管機(jī)構(gòu)的持續(xù)呵護(hù)下，行業(yè)境內(nèi)公開市場(chǎng)融資2 月同比實(shí)現(xiàn)正增長，是自2021 年下半年以來的首次轉(zhuǎn)正。但融資分化仍較為明顯，融資主體主要為國央企，且融資成本維持在較低水平。而境外融資繼續(xù)維持低位，境外存量債券規(guī)模大的房企風(fēng)險(xiǎn)仍然不低。
地產(chǎn)新階段，推薦國央企和優(yōu)質(zhì)民企。雖然行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)不斷暴露，但前期政策出臺(tái)相對(duì)克制，地產(chǎn)迎來的將不是供給端再次金融化帶來的新周期，而是基于真實(shí)居住需求的新發(fā)展階段。正因?yàn)榇?，才有行業(yè)的出清，以及優(yōu)秀企業(yè)的跑出實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定盈利，及相應(yīng)的估值修復(fù)。市場(chǎng)對(duì)于國央企信任度較高，但對(duì)于民企仍具有較大質(zhì)疑，我們預(yù)計(jì)隨著托底政策效果的不斷顯現(xiàn)，部分民企的存活概率也將大幅提升。推薦央國企中的保利地產(chǎn)、招商蛇口、萬科A、中國海外發(fā)展、華潤置地、中國金茂、綠城中國、中海物業(yè)、華潤萬象服務(wù)等；優(yōu)質(zhì)民企中的金地集團(tuán)、濱江集團(tuán)、金科股份、中南建設(shè)、融創(chuàng)中國、融創(chuàng)服務(wù)、旭輝控股集團(tuán)、碧桂園、龍湖集團(tuán)、寶龍商業(yè)，受益我愛我家、招商積余、碧桂園服務(wù)。
風(fēng)險(xiǎn)提示：政府重新放開前融、再走土地金融模式。