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房地產(chǎn)行業(yè)深度解析2021&2022Q1地方國企開工情況:拿地易 開工難
時(shí)間:2022-03-24 10:36:42  來源:上海億翰商務(wù)咨詢股份有限公司  
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核心觀點(diǎn):

2022 年22 城首輪集中供地正在逐步推進(jìn),預(yù)計(jì)將延續(xù)2021 年第三批集中供地的成交特點(diǎn),即:民營企業(yè)參與度低,央企和地方國企參與程度高。國央企充分發(fā)揮拿地優(yōu)勢,并且我們還不乏看到央企與地方城投公司合作拿地的境況,以最少的資金撬動更多的資源。在資金端政策放松預(yù)期較弱的情況下,這樣的趨勢預(yù)計(jì)不斷持續(xù),國央企托底市場,但與民營企業(yè)不同的是,地方國企對資金周轉(zhuǎn)的訴求較弱,因此2021年成交地塊開工成為影響2022 年住宅供應(yīng)的主要變量。

一、行業(yè)內(nèi)部迎來結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)機(jī)

未來房地產(chǎn)行業(yè)的市場表現(xiàn)將與國央企和中小企業(yè)直接掛鉤,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,拿地后盡快開工獲取現(xiàn)金回款是普遍做法,但是對以城投為主的地方國企來說,其主營業(yè)務(wù)并非是地產(chǎn)開發(fā),開工積極性相應(yīng)的要弱一些,而且大量中型房企問題頻發(fā)帶來的開工力度下降,最終將會傳導(dǎo)至房地產(chǎn)行業(yè),我們需要接受商品房銷售規(guī)模的下降。比較樂觀的是,雖然行業(yè)總量下行,但是行業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)機(jī),國央企可借助資金和居民的信任實(shí)現(xiàn)快速的開發(fā)銷售,實(shí)現(xiàn)市場占位的提升。

二、地方國企拿地的原因:三托一轉(zhuǎn)

在我們評判地方國企的時(shí)候,必須要關(guān)注到“國企”兩個(gè)字,其擔(dān)負(fù)了地方政府的屬性在里面,大地熊(688077)2021年年報(bào)點(diǎn)評:量價(jià)齊升業(yè)績高增 三大基地齊頭并進(jìn)大地熊(688077)2021年年報(bào)點(diǎn)評:量價(jià)齊升業(yè)績高增 三大基地齊頭并進(jìn)需要承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任和社會責(zé)任。因此,在我們考慮地方國企托底的時(shí)候,需要想明白地方國企托的是什么底,然后在其基礎(chǔ)上展望未來。在我們看來,地方國企的托底,一是托地價(jià)的底,二是托市場的底,三是托地方財(cái)政的底以及第四是企業(yè)轉(zhuǎn)型的需要。

三、城投公司是未來市場的主要變量

以城投為主的地方國企面臨著尷尬的局面,對于地產(chǎn)開發(fā)為主的國企來說,擁有政府的背信能夠?qū)崿F(xiàn)快速的開工, 即使當(dāng)前住房市場需求不振,也能為公司帶來相應(yīng)的資金回籠。對于城投公司來說,若開工意愿不強(qiáng),土地將長期留存在手中,并不能產(chǎn)生額外收益,相反要承擔(dān)成本支出。對此我們認(rèn)為,城投公司完全可借助自身拿地優(yōu)勢與房企間展開合作,實(shí)現(xiàn)收益共享,短期雖面臨困難,但長期發(fā)展空間充足。民營企業(yè)與地方國企之間的合作當(dāng)然存在難度,尤其是第一步的探索合作,甚至最終也難以保障企業(yè)盈利,但這會是民營企業(yè)活下去的一種方式,可以從自身最熟悉的片區(qū)或城市開始,做最擅長的產(chǎn)品,一步步與地方國企構(gòu)建合作機(jī)會。