政策快評(píng)
2月2日，朋友圈流傳了一個(gè)文件圖片，即《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開(kāi)工作的通知》。該文件顯示是2022年12月份發(fā)布的，此次網(wǎng)絡(luò)上突然流傳了該文件圖片，自然引起了房企和各個(gè)投資者的猜測(cè)。準(zhǔn)確理解此次政策內(nèi)容，對(duì)于我們理解集中供地的政策思路是非常有幫助的。
(資料圖片僅供參考)
1、政策要點(diǎn)
此次政策最關(guān)鍵的內(nèi)容是提及了“推進(jìn)供應(yīng)信息公開(kāi)”。政策明確，建立擬出讓地塊清單公布制度。每次公開(kāi)詳細(xì)清單對(duì)應(yīng)的擬出讓時(shí)間段原則上不少于3個(gè)月，給市場(chǎng)主體充足的時(shí)間預(yù)期限制。1）該條款對(duì)集中供地模式做了優(yōu)化和調(diào)整。從改革路徑看，2021年2月集中供地制度產(chǎn)生，當(dāng)時(shí)有22個(gè)試點(diǎn)城市參與了住宅用地兩集中的試點(diǎn)。其出發(fā)點(diǎn)是通過(guò)集中供地模式，減少地價(jià)哄抬，進(jìn)而穩(wěn)定拿地預(yù)期和地價(jià)水平。但由于2022年土地市場(chǎng)降溫，當(dāng)時(shí)部分集中供地試點(diǎn)城市出現(xiàn)了較多的土地流拍現(xiàn)象，所以對(duì)集中供地進(jìn)行優(yōu)化的呼聲增加。2）從集中供地遇到的困難來(lái)說(shuō)，2022年一些房企在拿地過(guò)程中確實(shí)有壓力，比如說(shuō)當(dāng)時(shí)土地密集供應(yīng)，但是房企在債務(wù)壓力下，拿地的預(yù)算比較困難，對(duì)于拿地方面的決策和判斷周期也在延長(zhǎng)。從這個(gè)角度看，若土地信息披露不及時(shí)，那么房企對(duì)地塊的判斷就掌握不到位，最終影響了對(duì)土地信息的消化，進(jìn)一步加劇了土地市場(chǎng)的流拍。3）此次政策明確了土地供應(yīng)方面3個(gè)月的緩沖期。有了這個(gè)緩沖期，房企拿地方面就會(huì)更加從容，也有助于對(duì)拿地成本做測(cè)算和對(duì)拿地策略做調(diào)整。此次政策優(yōu)化，有助于促進(jìn)土地供應(yīng)和市場(chǎng)需求做更好的對(duì)接。
2、政策意義
鑒于此次政策明確，各地要在3月底前向社會(huì)公開(kāi)今年供地計(jì)劃，所以此次自然資源部的政策文件具有非常好的實(shí)操指導(dǎo)意義，有助于指導(dǎo)各地方積極開(kāi)展土地供應(yīng)工作，同時(shí)對(duì)房企的拿地等也有更多的指導(dǎo)與啟示。1）目前市場(chǎng)上存在誤解或誤讀，認(rèn)為要取消集中供地政策。實(shí)際上，該政策文件不代表要取消集中供地，而是代表集中供地要進(jìn)一步優(yōu)化，充分體現(xiàn)了供地思路兼顧短期矛盾化解、中長(zhǎng)期制度安排等需要。2）雖然今年1月份各地投資拿地依然比較疲軟，但隨著“銷售市場(chǎng)活躍-投資拿地活躍”的邏輯線更加清晰，后續(xù)各類企業(yè)依然會(huì)有積極拿地的動(dòng)作。所以積極關(guān)注自然資源部此次供地新政策，明確土地的供給模式和工作安排，其對(duì)于房企投資拓展部門更好做好投資工作、積極獲得土地儲(chǔ)備等都有積極的作用。3）各地供地信息也會(huì)更加明確，客觀上會(huì)減少土地方面的信息不對(duì)稱問(wèn)題。目前房企拿地方面總體還是略保守的，對(duì)于土地的成本收益測(cè)算也會(huì)更加精準(zhǔn)和嚴(yán)格，從這個(gè)角度看，土地信息越公開(kāi)、公開(kāi)時(shí)間越早，房企拿地方面就會(huì)更加精準(zhǔn)。這也減少了房企投資拿地和各地土地市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，最終真正激活2023年的土地投資市場(chǎng)。
3、后續(xù)情況
2月3日，自然資源部對(duì)該事件做出正面的回應(yīng)。其明確表示，該文件是自然資源部印發(fā)的對(duì)地方住宅用地供應(yīng)工作進(jìn)行的指導(dǎo)文件，不是要取消集中供地制度，而是優(yōu)化完善集中供地政策，更好發(fā)揮充分公開(kāi)披露信息對(duì)于穩(wěn)定和引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期的積極作用。1）此次回應(yīng)說(shuō)明流傳的圖片是真實(shí)的，確實(shí)有這一份文件，也說(shuō)明在去年12月份相關(guān)部門已經(jīng)積極對(duì)供地政策做了優(yōu)化，這也體現(xiàn)了在新發(fā)展模式的大框架下，相關(guān)供地政策有積極的調(diào)整。2）此次政策的優(yōu)化，很大程度上是從信息披露的角度入手的，體現(xiàn)了對(duì)集中供地政策的完善。這體現(xiàn)了投資拿地市場(chǎng)的營(yíng)商環(huán)境優(yōu)化，是相關(guān)房企需要積極關(guān)注的內(nèi)容。3）另外我們也注意到，包括成都等地，近期也在積極優(yōu)化土地供應(yīng)和信息披露的工作，這也說(shuō)明，各地在積極消化自然資源部的政策，有助于進(jìn)一步引導(dǎo)房企的投資拿地預(yù)期，真正為今年各地供地和土地交易工作保駕護(hù)航。
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文章來(lái)源:易居研究院