本報告對全國重點城市一二手房價格倒掛現(xiàn)象進行分析，以更好關注這一市場熱點問題。房價倒掛現(xiàn)象是指，在城市某一區(qū)域、板塊或地段中，同品質(zhì)的新房價格比二手房要更便宜。在此類市場狀況下，購房行為發(fā)生扭曲，產(chǎn)生了排隊搶購新房的操作，同時滋生了“買到就是賺到”的投資投機心理。本報告分析了全國20個重點城市重點區(qū)域的房價倒掛現(xiàn)象，并據(jù)此剖析房價倒掛現(xiàn)象的原因和危害，最后提出相關的應對策略。
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(資料圖)
房價倒掛現(xiàn)象
1、20城總體情況
本報告定義：房價倒掛差=二手房均價-新房均價。若房價倒掛差＞0，則可以認為該城市存在房價倒掛現(xiàn)象。本報告給出了全國20個重點城市房價倒掛差情況。需要說明的是，本報告選取了各地房價倒掛現(xiàn)象相對明顯或可能明顯的某一區(qū)域，以此衡量和代表所在城市房價倒掛的總體情況。
統(tǒng)計顯示，全國20個城市中，有15個城市存在不同程度的房價倒掛現(xiàn)象，說明房價倒掛現(xiàn)象在大城市中略普遍，并非個案。城市排序來看，房價倒掛差最明顯的城市為北京，其倒掛差水平達到22395元/平方米。而上海、蘇州、杭州等城市的房價倒掛差也比較明顯，分別為21581、16265和10045元/平方米。相對來說，廣州、深圳、佛山、燕郊和東莞的房價倒掛差為負值，分別為-10502、-10183、-7316、-4765和-3823元/平方米。對此類城市的通俗理解是，此類城市沒有明顯的房價倒掛現(xiàn)象，其新房總體比二手房要昂貴。
2、原因分析
房價倒掛現(xiàn)象的產(chǎn)生，本質(zhì)是房價定價體系出現(xiàn)了紊亂或不平衡。從原因來說，其和二手房價格過高、新房價格過低等原因是有關系的。我們針對這兩種情況進行分析。
第一、二手房價格過高。從實際了解的情況看，產(chǎn)生此類現(xiàn)象的原因有很多，包括：二手房學區(qū)資源不錯、相關房源位于地鐵沿線或優(yōu)質(zhì)商圈中、房源屬于小戶型且總價低、房源買入時間位于歷史高位、購房贈送車位和陽臺、房源裝修投入力度大等。我們此處舉沈陽的例子。在此次統(tǒng)計的20個城市中，我們發(fā)現(xiàn)沈陽也存在房價倒掛現(xiàn)象，和預期略有差異。根據(jù)調(diào)研所了解的情況，引起房價倒掛現(xiàn)象的重要原因是，部分二手房的掛牌價明顯較高。當前沈陽渾南新區(qū)很多二手房都是在過去幾年價格高位階段所購買的，目前房東不愿意過快降價，二手房價格虛高自然也使得房價倒掛現(xiàn)象較為明顯。
第二、新房價格過低。出現(xiàn)此類情況，和幾個重要原因有關：限價政策下房價被壓抑、新房項目從精裝計價調(diào)整為毛坯計價、精裝修降標減配、期房爛尾風險下主動降價、房企以價換量策略推進等。因此從這個角度看，其也不能全部歸咎于限價政策，需要結(jié)合不同片區(qū)進行分析。尤其是在二季度房價走弱的情況下，一些城市新房價格本身有下調(diào)的操作，其也會使得房價倒掛現(xiàn)象相對明顯。
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打新行為分析
1、打新行為定義
由于部分城市存在房價倒掛現(xiàn)象，所以在購房領域也出現(xiàn)了比較明顯的“打新”操作，也即近期一些大城市的市場熱點問題。“打新”一詞源于股票市場。在股市中，由于公司首次發(fā)行股票一般采取了折價發(fā)行的方式，所以此類股票存在極大的利差，投資者認購此類股票往往有較高的、穩(wěn)定的、無風險的投資收益。在這兩年房價倒掛現(xiàn)象中，新房市場出現(xiàn)了“房價洼地”現(xiàn)象，認購新房存在比較明顯的“無風險套利”現(xiàn)象，即獲利空間大、獲利較穩(wěn)定、獲利無風險。因此，一些大城市市區(qū)的新房市場中，往往出現(xiàn)了一房難求、排隊搖號、萬人哄搶、打新“黃牛化”、偽造資格獲取房票、代持炒房、假結(jié)婚和假離婚等亂象。而這背后，“買到就是賺到”、“搖中新房暴賺2000萬”、“中簽即躺賺”等負面輿情消息也明顯增加。其干擾了市場秩序，也造成了非常惡劣的市場印象。
2、打新獲利分析
本報告定義：市區(qū)認購一套新房的打新獲利=所在城市的房價倒掛差*住宅套均面積?；诖耍緢蟾娼o出了全國20個重點城市市區(qū)打新獲利情況。統(tǒng)計顯示，上海、北京和蘇州的打新獲利最高，其分別為309、280和251萬元/套。其通俗理解是，在上海、北京和蘇州的市區(qū)認購新房，每套房可以輕松賺取309、280和251萬元，該獲利空間相當于在三四線城市可以輕松買一套豪宅了。從這個角度看，認購此類新房的誘惑力非常大，打新的動力也會非常強。
從統(tǒng)計情況看，包括廣州、深圳、佛山、燕郊和東莞等城市由于沒有明顯的房價倒掛現(xiàn)象，所以打新獲利空間相對小，打新操作進而也會相對少。但需要說明的是，從實際反饋的情況看，此類城市個別板塊和個別新開盤項目也存在打新現(xiàn)象，如此前廣州海珠區(qū)部分新盤開盤后，也存在賺取差價動機和搶購的操作。當然，由于粵港澳大灣區(qū)的存量房規(guī)模較大，所以二手房價格上漲受牽制，其客觀上使得房價倒掛現(xiàn)象有所弱化。另外，雖然青島、合肥和重慶等地存在一定的打新獲利空間，即2、14和15萬元/套，但若考慮到此類城市二手房在降價，所以實際過程中一般不存在打新的套利空間。
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房價倒掛危害與應對策略
1、房價倒掛的危害性
房價倒掛現(xiàn)象和打新操作造成了很多問題，其違背了房住不炒的總綱，也破壞了房地產(chǎn)市場秩序，影響極差。其也對房地產(chǎn)市場供求兩端造成了扭曲，產(chǎn)生了很多負面問題。從需求端來看，購房心態(tài)被扭曲，投資投機需求活躍，新房交易秩序受到了明顯干擾。此類操作下，合理的改善型住房需求面臨入市困難的問題，即違背了“支持剛性和改善型住房需求”的住房政策。而對于此類打新市場進行管控后，一些購房者“如意算盤”也會被打亂，最終也會影響其自身的置業(yè)計劃。從供給端來看，房價倒掛現(xiàn)象下，營銷部門的應對壓力明顯增加，認籌工作和開盤工作異常困難，也產(chǎn)生了客戶投訴等問題。同時，一些房企會產(chǎn)生捂盤惜售的操作，其會干擾所在城市的新盤供應計劃，造成房源緊張等問題。此類操作也會加劇房企的資金緊張狀況，若對市場走勢出現(xiàn)了誤判，甚至會產(chǎn)生樓盤滯銷、去庫存壓力變大等經(jīng)營風險問題。
另外從今年上半年大城市新房交易市場看，房價倒掛現(xiàn)象對市場的研判產(chǎn)生了重大的干擾。一些城市部分區(qū)域出現(xiàn)了新房打新現(xiàn)象，給外界感覺是市場非?；鸨⒎康禺a(chǎn)沒有問題。但與此同時，此類城市郊區(qū)市場的新盤表現(xiàn)并不好，去庫存異常艱難。而由于打新的現(xiàn)象，所以對市場冷熱情況的盤摸和分析造成了干擾。購房者也會產(chǎn)生困惑，即“當前住宅市場究竟是過熱還是過冷”。這種困惑也會對政策決策產(chǎn)生誤導，影響政策出臺的精準性和及時性。
2、倒掛問題的后續(xù)演變
我們認為，各地要深入理解房價倒掛的問題及危害性。其本質(zhì)上是房屋定價和管理的問題，或者可以簡單理解為“新房價格管理過嚴，二手房價格管理缺失”的失衡問題。這就要求后續(xù)房價管理方面應有創(chuàng)新和突破，以真正解決好此類問題。同時此類問題也是房地產(chǎn)市場秩序的問題，各類違規(guī)操作出現(xiàn)，加劇了此類亂象的出現(xiàn)，也影響了穩(wěn)房價工作的開展。當前部分城市對于打新操作進行了整頓，包括嚴查中介機構(gòu)和違規(guī)房企、勸退部分購房者認籌、暫停開盤計劃、調(diào)整搖號規(guī)則和認購規(guī)則等，這都是值得肯定的操作，值得其他城市的學習和借鑒。
當然在此類問題解決的過程中，我們認為，房價倒掛的問題也和市場行情走勢有關。一方面，各地從房企盈利、優(yōu)化營商環(huán)境的角度出發(fā)，預售許可和限價政策略有放松。另一方面，二手房拋售潮背后必然帶來房價的自主下調(diào)。這兩者結(jié)合起來，可以認為三季度房價倒掛現(xiàn)象將有所減弱。當然，要真正治標治本，也不能寄希望于短期的變化，而要從供求平衡關系修復、科學定價體系建立、購房秩序引導等角度入手。唯有這樣，才能根治此類問題、平衡各方利益，最終促進購房市場的公平有序。
附錄
1、本報告涉及的一二手房相關情況如下。一手房或新房即為新建商品住宅，其價格為2022年5月-2023年5月的網(wǎng)簽價格。二手房價格為2023年6月上旬各地二手住宅的掛牌價格，考慮到數(shù)據(jù)可比性要求，本報告選取了房齡為5年以內(nèi)的二手住宅，即次新房。
2、20個重點城市具體監(jiān)測的區(qū)域如下：北京（海淀)、上海（徐匯)、廣州（荔灣)、深圳（南山)、沈陽（渾南)、大連（中山)、濟南（歷城)、青島（嶗山)、南京（建鄴)、蘇州（園區(qū))、杭州（余杭)、合肥（濱湖)、廈門（思明)、長沙（岳麓)、重慶（渝北)、成都（天府)、佛山（南海)、燕郊（燕郊)、東莞（全市)、昆山（全市)。選取的理由為：部分為新房炒作相對嚴重的區(qū)域，部分則為房價倒掛現(xiàn)象反饋較明顯的區(qū)域，部分為新房交易較為活躍的區(qū)域。
3、本報告定義：住房套均面積=2022年5月-2023年5月住房總成交面積/住房總成交套數(shù)。不同城市之間該指標會有較大的差異。
4、從各地實際觀察看，房價倒掛程度和不同的開盤項目有較大的關系，包括開盤時間、學區(qū)情況、裝修情況、住宅屬性、戶型結(jié)構(gòu)、住宅品質(zhì)、片區(qū)新房供應規(guī)模等影響因素。建議各地在應用報告結(jié)論時要結(jié)合具體情況進行。
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文章來源:易居研究院