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月銷售額逐步下探年度凈利首下滑!保利發(fā)展進(jìn)入增收不增利通道?
時間:2022-03-25 15:32:56  來源:投資時報(bào)  
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2021年,保利發(fā)展?fàn)I業(yè)收入同比增長17.20%至2850.48億元,歸母凈利潤同比下滑4.74%至275.77億元,這是該公司自2006年上市以來,首次年度歸母凈利潤出現(xiàn)下滑

《投資時報(bào)》研究員? 呂貢

最近幾個工作日,保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司(下稱保利發(fā)展,600048.SH)股價大漲大跌。

《投資時報(bào)》研究員注意到,2022年3月8日至10日,保利發(fā)展股價連續(xù)三個工作日下跌,時至3月15日午后,該公司股價突然大幅下跌至跌停,當(dāng)日收跌9.98%,每股僅報(bào)價14.71元。次日開盤,保利發(fā)展股價曾一度跌超10%,午后跌幅有所下調(diào),截至3月16日收盤,該公司每股報(bào)價14.99元,收漲1.90%,相較3月7日17.16元/股的收盤價,每股已縮水超2元。

在接下來的幾個工作日里,保利發(fā)展的股價整體呈上漲趨勢。截至3月24日收盤,該公司股價達(dá)到17.07元/股。

《投資時報(bào)》研究員梳理公司近日披露的經(jīng)營數(shù)據(jù)注意到,保利發(fā)展的盈利能力漸顯出乏力趨勢。除2021年全年公司出現(xiàn)增收不增利、歸屬于上市公司股東的凈利潤(下稱歸母凈利潤)同比下滑的情況以外,保利發(fā)展2022年1月、2月實(shí)現(xiàn)的簽約面積和金額同比也均出現(xiàn)下滑,并且2月的數(shù)值還在1月的基礎(chǔ)上進(jìn)一步下滑。

在此情況下,保利發(fā)展依然積極拿地,并在2021年下半年里頻頻發(fā)債融資。近期,保利發(fā)展發(fā)布公告稱新增加7個房地產(chǎn)項(xiàng)目,分別位于廣州、北京、佛山、南京及合肥,需支付土地價款合計(jì)約132.22億元。

針對前述情況,《投資時報(bào)》研究員電郵溝通提綱詢問保利發(fā)展相關(guān)部門,截至發(fā)稿尚未收到公司回復(fù)。

盈利能力下行?

保利發(fā)展是專注于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司。經(jīng)過近30年的穩(wěn)健發(fā)展,該公司已形成以不動產(chǎn)投資開發(fā)為主,以綜合服務(wù)與不動產(chǎn)金融為翼的業(yè)務(wù)板塊布局,綜合實(shí)力連續(xù)多年穩(wěn)居行業(yè)前五。

不過作為地產(chǎn)龍頭,保利發(fā)展近一段時間交出的幾份經(jīng)營數(shù)據(jù)并不理想。據(jù)保利發(fā)展發(fā)布的2021年業(yè)績快報(bào)顯示,2021年全年,該公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入2850.48億元,同比增長17.20%,該增速較2020年同期的3.06%有較大回升,但較2018年的32.66%和2019年的21.29%而言仍存一定差距。

營收增速的回升也未給保利發(fā)展帶來利潤的同步增長。數(shù)據(jù)披露,該公司2021年的歸母凈利潤為275.77億元,較上年同期下降4.74%,扣除非經(jīng)常性損益后同比下滑4.78%至268.55億元。這是保利發(fā)展自2006年上市以來,首次年度歸母凈利潤出現(xiàn)下滑。

再來看保利發(fā)展同時期的銷售情況。據(jù)簡報(bào)數(shù)據(jù)顯示,2021年前五個月,保利發(fā)展各月份單月實(shí)現(xiàn)的簽約金額均同比高速增長,而從2021年6月起,該公司除8月銷售額同比有6.76%的增幅外,其他幾個月單月實(shí)現(xiàn)的簽約金額同比均呈現(xiàn)負(fù)增長,其中6月份和9月份的單月銷售額同比降幅均超25%。

進(jìn)入2022年,保利發(fā)展的銷售數(shù)據(jù)進(jìn)一步下探,單月實(shí)現(xiàn)的簽約面積從2021年12月的244.70萬平方米,降至2022年1月的185.76萬平方米、2022年2月的150.11萬平方米。與此同時,保利發(fā)展2022年2月份單月實(shí)現(xiàn)的簽約金額為239.78億元,同比下降25.08%,相較于2021年12月的367.07億元減少超百億元。

保利發(fā)展各月銷售情況(萬平方米,億元)

數(shù)據(jù)來源:公司公告

近九成募資用于償債

2022年3月11日,上交所公司債券項(xiàng)目信息平臺顯示,保利發(fā)展2022年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券項(xiàng)目狀態(tài)更新為“提交注冊”。據(jù)募集說明書顯示,本期公司債類別為小公募,發(fā)行總額不超過98億元(含98億元),擬分期發(fā)行。

保利發(fā)展方面表示,上述公司債券募集資金擬用于償還有息債務(wù)、補(bǔ)充流動資金、項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)營和收購地產(chǎn)項(xiàng)目。

在償還到期債務(wù)方面,保利發(fā)展擬償還或置換的債券包括但不限于2023年1月15日到期的“16保利02”、2022年12月11日到期的“15保利02”證券,當(dāng)前余額合計(jì)為21.90億元。而擬償還或提前置換的有息負(fù)債包括但不限于1筆2022年年末到期、4筆2023年到期的銀行存款,合計(jì)為64.80億元。

在住房租賃項(xiàng)目方面,保利發(fā)展計(jì)劃使用本期債券資金3.50億元,用于投資上海市靜安區(qū)靈石路北側(cè)地塊、青島市城陽區(qū)虹橋路北側(cè)地塊,和上海市浦東新區(qū)寶溪路南側(cè)項(xiàng)目的保障房/住房租賃建設(shè)。此外,保利發(fā)展本次債券募集資金還將有一部分用于補(bǔ)充公司開展業(yè)務(wù)等日常生產(chǎn)經(jīng)營所需要的流動資金。

綜合上述情況可見,保利發(fā)展本次債券募集的資金,將有86.70億元用于提前償債,這部分資金占該公司本次募資總額的比重接近九成,為88.47%。不過截至2021年第三季度末,保利發(fā)展的貨幣資金多達(dá)1321.09億元,在這種情況下該公司仍選擇募資還債。

還需注意的是,2021年下半年,保利發(fā)展發(fā)債融資節(jié)奏加快。具體來看,2021年11月初,保利發(fā)展發(fā)行25億元中票,年利率3.25%,期限3年;同月20日,該公司再度發(fā)行20億元中票,年利率3.55%,期限5年;同月23日,保利發(fā)展拋出98億元公司債融資計(jì)劃預(yù)案。同年12月,該公司又提出自持物業(yè)“資產(chǎn)支持證券化”ABS產(chǎn)品擬發(fā)行100億元。12月18日,保利發(fā)展上述兩筆總規(guī)模合計(jì)198億元的發(fā)債計(jì)劃獲得公司股東大會審議通過。

進(jìn)入2022年后,1月15日,保利發(fā)展2022年第一次臨時股東大會又通過了關(guān)于注冊100億元中期票據(jù)的議案。

《投資時報(bào)》研究員注意到,保利發(fā)展之所以會采取頻頻發(fā)債融資的舉措,或與該公司積極拿地、規(guī)模擴(kuò)張有較大關(guān)聯(lián)。2021年2月至6月期間,在保利發(fā)展所獲取的土地中,有不少溢價較高的土地。

對于高溢價拿地的情況,有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,或會加大企業(yè)未來的去化壓力,同時有可能壓縮企業(yè)的毛利空間,從而進(jìn)一步導(dǎo)致企業(yè)后續(xù)的業(yè)績承壓。