自3月16日高層重磅發(fā)聲后，地產行業(yè)近期接連迎來政策利好，基本面預期改善下，資本市場的反轉行情也正持續(xù)上演。
從現(xiàn)階段來看，今年房地產板塊的投資機會將會貫穿全年，一方面，政策端的實質改善將全面扭轉此前市場的悲觀情緒，后續(xù)一系列紓困糾偏政策的出臺將進一步提振市場信心。另一方面，板塊估值目前仍然處在歷史底部，隨著行業(yè)邁過最黑暗的時刻，基本面的向好將有利于帶動估值的修復，同時驅動行業(yè)健康平穩(wěn)新階段的到來，板塊整體的估值中樞也將有望逐步上移。
在上述邏輯下，政策面、基本面的筑底抬升都將暗示整個地產板塊具備貝塔投資機會。但從長期來看，要想在行業(yè)中尋找阿爾法，則需要關注房企核心的競爭能力，尤其是那些擁有逆周期發(fā)展實力、順應行業(yè)發(fā)展趨勢的公司，將更加具備長期投資機會。
筆者留意到力高集團（01622.HK），其于近期交出了一份可圈可點的年度成績單，不妨以此為樣本探尋房地產行業(yè)下半場究竟需要什么樣的核心優(yōu)勢？
1、基本盤穩(wěn)固，多重亮點展現(xiàn)
過去一年，疫情陰霾持續(xù)籠罩、宏觀環(huán)境波云詭譎，房地產政策持續(xù)深化。在此背景下，房企經營面臨著不小的挑戰(zhàn)，特別是，部分房企還因受困融資端的收緊，接連出現(xiàn)債務風險，即便是部分一、二梯隊的房企也未能幸免。
行業(yè)逆風大環(huán)境下，力高集團交出的成績單展現(xiàn)了其穩(wěn)健成長的一面。數(shù)據(jù)顯示，2021公司實現(xiàn)營業(yè)收入204.0億元，同比增長63.8%；毛利潤47.6億元，同比增長69.3%；凈利潤25.1億元，同比增長74.3%。
對比行業(yè)內不少房企業(yè)績下滑的態(tài)勢，力高保持了穩(wěn)健的業(yè)績增長，同時呈現(xiàn)出幾大亮點：
其一，合約銷售再創(chuàng)新高，繼續(xù)保持快步增長。
過去一年，力高集團全年合約銷售金額達470.1億元人民幣，同比增長14.7%。拉長時間維度來看，從2016-2021年，公司合約銷售從101.3億增長到470.1億，年復合增長率達到36%。
其二，財務基本面不斷夯實，抗風險能力突出。
在保持業(yè)績高增長的同時，力高集團保持了扎實穩(wěn)健的財務基本盤。一方面，公司總資產持續(xù)攀升，凈負債比率維持良好狀況，債務結構持續(xù)優(yōu)化。截止2021年年末，公司總資產為893.1億元人民幣，凈負債權益比率為52.8%。另一方面，公司手握充?，F(xiàn)金，不斷夯實抗風險能力，截止年末，公司總現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為108.6億元。
總體來看，在過去一年供需端承壓的大環(huán)境下，一眾房企資金鏈壓力陡增、財務呈現(xiàn)惡化態(tài)勢，而力高不僅實現(xiàn)了業(yè)績的穩(wěn)步向上，同時保持了良好的財務狀況，足以看到公司的抗逆能力。實際上，結合過往公司不斷成長的軌跡來看，也進一步驗證了公司跨周期發(fā)展的實力。
2、兼具安全邊際與成長性，靜待估值重塑
業(yè)績代表的是過去的表現(xiàn)，對于投資而言，往往更需要的是判斷未來。誠然，當前隨著港股財報季帶來，房企業(yè)績的出爐也進一步消化了此前的業(yè)績悲觀預期，也給了市場一個重新“出發(fā)”的機會。
那么在這個新起點，又該如何看力高集團的后續(xù)表現(xiàn)呢？
首先，聚焦行業(yè)層面。在房地產領域常有這樣一句話，短期看政策，中期看土地，長期看人口。從短期來看，過去一年行業(yè)政策面呈現(xiàn)收緊，尤其是融資端房企面臨壓力重重。新的一年來，房地產政策面是否真的迎來反轉？這一判斷實際上目前市場仍然有一定的爭議，這也是市場反復波動的重要原因所在。
不過在筆者看來，今年兩會經濟增長目標為5.5%，考慮到國內疫情反復，外部國際環(huán)境的復雜形勢，要達成這一目標難度可想而知。因此，要想穩(wěn)定經濟增長，離不開“主心骨”房地產行業(yè)的健康發(fā)展。這也就不難理解為何高層會強調慎重出臺收縮性政策、并暫緩房地產稅試點。隨著這一預期的穩(wěn)定，行業(yè)顯然已經邁過政策底，后續(xù)前景較為明朗，伴隨后續(xù)資本市場的完全消化也將有望帶來估值修復機會。
其次，關注到公司的基本面和成長潛力。力高作為行業(yè)中穩(wěn)健派房企，整體而言體量仍然與頭部梯隊有差距，在當前行業(yè)集中度提升趨勢下，力高經營的穩(wěn)健性和成長性該如何判斷？
筆者認為更應該結合公司的核心優(yōu)勢來考量。而具體則可從產品、土儲、多元化三個維度分析。
產品層面：
伴隨地產行業(yè)邁過高速發(fā)展期，整個行業(yè)已經由供不應求的賣方市場進入到買方市場，尤其是當前消費升級，行業(yè)競爭加劇的大趨勢，房企的產品力成為能否贏得市場的關鍵。
作為在行業(yè)深耕三十載的房企，力高見證了行業(yè)跑馬圈地的時代，也快速響應市場需求推進精耕細作，尤其是對行業(yè)的發(fā)展趨勢有著深刻的洞察力。面對低碳綠色發(fā)展、追求健康人居環(huán)境的新風向，力高健康掀起了行業(yè)變革，成為了健康建筑領域的行業(yè)“先行者”和“踐行者”，不斷在健康人居細分賽道上構建核心優(yōu)勢，由此也在整個地產行業(yè)形成了極具行業(yè)辨識度的產品力。當前，“健康”已經成為力高高品質建筑產品的代名詞，并獲得了市場的高度認可。而這也直接推動了公司產品的勁銷，助力業(yè)績端的表現(xiàn)。
從過去一年來看，公司圍繞產品于服務亦不斷精進，如全面升級新東方健康建筑3.0，全新構建“漾(YOUNG)社區(qū)”，提出4H+健康生活主張等動作，旨在持續(xù)為客戶提供高品質的健康生活。此外公司在品質的追求上也得到了業(yè)內的高度認可，如在克而瑞2021年度產品交付力測評中，南昌力高·雍湖國際項目從超500個項目中脫穎而出，獲評安居交付力標桿項目20強。這些成績的取得不僅帶給公司良好的品牌美譽度，也將有助于公司在行業(yè)中借助細分賽道的先發(fā)優(yōu)勢持續(xù)收獲行業(yè)轉型新機遇。
土儲層面：
房企業(yè)績的增長離不開土儲層面的蓄力，而土儲質量的優(yōu)劣往往也決定了房企的發(fā)展后勁。過去一年，力高集團秉持審慎的發(fā)展策略，積極靈活把握市場窗口期，不斷優(yōu)化結構，豐富優(yōu)質土儲，同時新進廣州、杭州、臺州等城市，戰(zhàn)略布局長三角實現(xiàn)新突破。截至2021年底，力高集團總土地儲備約為2287.9萬平方米。
從力高的布局來看，其采取“1+3+N”全球化的戰(zhàn)略布局，深度聚焦具有經濟活力、豐富就業(yè)資源，持續(xù)人口涌入的核心經濟區(qū)域，在這一系列優(yōu)勢布局下公司的產品去化也有著良好的支撐，優(yōu)質土儲亦為力高的良性發(fā)展奠定了堅實基礎。
多維產業(yè)運營層：
今年兩會期間，探索房地產發(fā)展新模式成為行業(yè)關注的焦點，而關注力高的發(fā)展，不難看到公司在這一探索中實際上已經展現(xiàn)出相當大的潛力。近年來，力高在地產開發(fā)主業(yè)深耕的同時，也在圍繞客戶需求，積極打造全生命周期的服務鏈，推動多維產業(yè)齊頭發(fā)展，實現(xiàn)產業(yè)價值鏈的延伸。
其中，物業(yè)管理方面，力高健康生活旗下“優(yōu)居美家”物業(yè)和康養(yǎng)自營品牌“怡鄰健康”發(fā)展迅猛。優(yōu)居美家在服務規(guī)模擴大的同時，服務質量也大幅提升，由中國指數(shù)研究院測評的2021中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究排行榜中，優(yōu)居美家物業(yè)位列第40位。
商業(yè)項目方面，2021年力高商業(yè)項目實現(xiàn)突破。濟陽力高·仟喜薈商業(yè)綜合體盛大開業(yè)，成為濟南濟陽區(qū)第一個新消費趨勢下的綜合購物中心。
此外，財報顯示，力高集團2021年涵蓋物業(yè)管理、酒店、租金、康養(yǎng)等其他部分收入達3.8億元，盡管整體規(guī)模仍然不算大，但可以預見的是，隨著后續(xù)這一系列新興業(yè)務板塊的不斷孕育成熟、發(fā)展壯大，有望進一步夯實公司的綜合實力和抗風險能力。
最后，再關注到近期力高分拆物管業(yè)務上市帶來的估值修復機會。
近期力高健康生活已進入招股階段，計劃于3月31日完成上市。公司剝離優(yōu)質資產，不僅展現(xiàn)了力高對新興業(yè)態(tài)的孵化能力，同時伴隨物管板塊上市，在融資助力下，有望進一步實現(xiàn)快步發(fā)展，而對母公司而言也將減輕財務壓力，更有助于力高集團釋放財務風險，并在資本市場迎來重估。
總體來看，目前地產行業(yè)的股價更多的是對行業(yè)格局、集中度提升的消化，但對于具有特色的房企存在的修復機會往往并未真正有效感知，而結合力高集團的表現(xiàn)來看，公司穩(wěn)健的成長能力、多元轉型下的華麗轉身、分拆帶來的重估機遇等都將意味著后續(xù)的潛力。
3、結語
當前，隨著房地產經過過去一年的至暗時刻，行業(yè)的估值已經落入到底部區(qū)間，業(yè)績期的到來進一步釋放了風險，未來在政策面、基本面的反轉之下，地產板塊具有高確定性的機會，已經進入到擊球區(qū)。
但這并不意味著每一個球都能打，縱覽整個行業(yè)，部分房企的債務風險仍然彌漫，更需要投資者保持謹慎樂觀，選對那些能過恰好打出最佳擊球區(qū)的球。
力高集團交出的這份成績單，展現(xiàn)的成長潛力與修復彈性，或正等待著市場的價值發(fā)現(xiàn)。