2021年,中梁控股總收入實現(xiàn)761.14億元,同比增長15.4%,增速低于上年;年內(nèi)利潤為47.56億元,同比減少27.6%
《投資時報》研究員? 王子西
4月8日,中梁控股集團(tuán)有限公司(下稱中梁控股,2772.HK)公布了前三個月合約銷售額情況。數(shù)據(jù)顯示,2022年1月至3月,中梁控股累計合約銷售額(連合營企業(yè)及聯(lián)營公司的合約銷售)約為216億元,累計合約銷售面積約214萬平方米。2022年1月至3月,其合約銷售均價約人民幣10100元/平方米。
而上年一季度,中梁控股累計合約銷售額為480億元,今年該指標(biāo)同比下降55%,合約銷售面積則較上年同期的372.7萬平方米下挫42.58%。
從年度數(shù)據(jù)來看,2021年,中梁控股合約銷售額同比增速則大幅收窄,僅為1.8%。2019年、2020年,該指標(biāo)分別為50.2%、10.7%。
由于合約銷售額增幅收窄,該公司2021年錄得總收入761.14億元,同比增長15.4%,增速低于上年;年內(nèi)利潤為47.56億元,同比減少27.6%。
在負(fù)債端,截至2021年底,中梁控股凈負(fù)債率約為35.4%、剔除預(yù)收款后負(fù)債率為75.8%、現(xiàn)金短債比為1.04,踩中一條“紅線”,處于黃檔。不過,公司即期債務(wù)為195.39億元,若再加上于2023年4月17日到期的優(yōu)先票據(jù)13.02億元,而現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為202.81億元,公司未來12個月償債壓力不小。
為了保存流動性,該公司2021年已放緩拿地。但值得注意的是,若合約銷售額持續(xù)下滑、現(xiàn)金流疲弱,同時暫時無法從資本市場獲得融資,其只能依靠內(nèi)部現(xiàn)金償還到期債務(wù),這可能會給公司帶來兩種影響:一是流動性愈加轉(zhuǎn)弱;二是現(xiàn)金用于償債而非增加土儲,后續(xù)其業(yè)務(wù)情況或更不樂觀。
4月6日,穆迪下調(diào)中梁控股公司家族評級由B2至B3,評級展望仍為負(fù)面。穆迪副總裁、高級分析師黎錦雄表示,下調(diào)評級反映了公司運(yùn)營現(xiàn)金流疲弱以及未來12—18個月有大量債務(wù)到期,故公司流動性轉(zhuǎn)弱、再融資風(fēng)險上升。
事實上,早在3月1日,惠譽(yù)評級已將中梁控股的長期發(fā)行人違約評級、高級無抵押評級自“B+”下調(diào)至“B-”,展望為負(fù)面。驅(qū)動惠譽(yù)下調(diào)公司評級的因素主要有:再融資風(fēng)險加大、業(yè)務(wù)狀況惡化、非銀行貸款占比高企、少數(shù)股東權(quán)益占比提高等。
銷售額降幅擴(kuò)大
根據(jù)業(yè)績公告,2021年,中梁控股錄得合約銷售額1718.02億元, 同比微增1.8%;錄得合約銷售建筑面積1427.74萬平方米,同比增長5.7%。合約銷售均價為12033元/平方米,較上年每平米均價減少467元。
長三角地區(qū)仍是公司主力市場,2021年貢獻(xiàn)合約銷售額897.61億元,不過占總合約銷售額比例有所下降,由上年的64.7%降至52.2%。中西部、環(huán)渤海、海峽西岸、珠三角地區(qū)依次貢獻(xiàn)合約銷售額434.90億元、183.01億元、154.69億元、47.81億元,占比為25.3%、10.7%、9.0%和2.8%。
值得注意的是,該公司合約銷售額同比增速已“不復(fù)當(dāng)年”。2018年至2020年,中梁控股合約銷售額增速為56.4%、50.2%、10.7%,顯然,疫情爆發(fā)當(dāng)年,其合約銷售額增速已大幅放緩,且增速收窄趨勢未能改觀。
另據(jù)營運(yùn)數(shù)據(jù)顯示,2022年1月、2月,中梁控股實現(xiàn)合約銷售面積為80.1萬平方米、66.4萬平方米,同比降幅27.6%、46.3%;合約銷售均價為10500元/平方米、9700元/平方米,較上年同期的12500元/平方米、13800元/平方米,每平米減少了2000元和4100元。
由于“量價齊降”,以致于上述兩月,該公司實現(xiàn)合約銷售額僅為83.9億元、64.1億元,同比降幅達(dá)39.2%和62.3%。2月降幅,刷新自2021年以來單月紀(jì)錄。今年3月,中梁控股合約銷售額約為68億元,同比下降60.5%。
穆迪認(rèn)為,由于購房者信心不足和運(yùn)營環(huán)境面臨挑戰(zhàn),預(yù)計未來6至12個月該公司的合約銷售將會下降,而這將減少公司運(yùn)營現(xiàn)金流、進(jìn)而削弱流動性。而且,該公司可能會降低售價來拉動銷售,以致于未來12個月內(nèi)利潤率承壓。
中梁控股合約銷售額及同比增速
數(shù)據(jù)來源:公司公告
流動性承壓
由于合約銷售額增速下滑,中梁控股現(xiàn)金流動性承壓。
截至2021年底,該公司總有息負(fù)債為401.81億元,其中,即期部分的計息銀行及其他借款為123.41億元、優(yōu)先票據(jù)為68.79億元、資產(chǎn)擔(dān)保證券3.19億元,即期債務(wù)合計為195.39億元。而現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為202.81億元,已較上年末的259.10億元減少21.7%。公司現(xiàn)金短債比為1.04倍,略高于閾值,但已低于2021年6月底的1.2倍。
從融資結(jié)構(gòu)來看,截至2021年底,中梁控股銀行貸款175.83億元,占總債務(wù)的43.8%。包括其他借款、優(yōu)先票據(jù)、資產(chǎn)擔(dān)保證券在內(nèi)的非銀行融資共計225.98億元,占比接近六成,且到期日幾乎均少于兩年。
此外,該公司融資成本也由2020年末的8.5%,升至2021年末的9.0%。在已發(fā)布年報的港股房企中,中梁控股的融資成本也處“高位”,能與它基本看齊的有祥生控股集團(tuán)(2599.HK)、恒盛地產(chǎn)(0845.HK),分別為8.8%和9.2%。多數(shù)港股房企介于3%—6%之間。
事實上,穆迪、惠譽(yù)評級均認(rèn)為,融資環(huán)境艱難下,若無新籌集資金,公司將不得不依賴合同銷售收益來解決到期債務(wù)問題。但中梁控股的合約銷售額若繼續(xù)下降、現(xiàn)金流減少,若再用以償債,不僅流動性轉(zhuǎn)弱,公司可持續(xù)經(jīng)營能力也將面臨考驗。而這點(diǎn),在業(yè)績公告中,核數(shù)師安永也明確指出。
截至2021年底中梁控股即期債務(wù)情況
數(shù)據(jù)來源:公司業(yè)績公告
拿地放緩
拿地方面,該公司已有所放緩。
2021年,包括合營、聯(lián)營公司在內(nèi),中梁控股土地投資總額為526.23億元,較上年減少近三成;共取得85幅地塊,總建筑面積(不含停車位)999.15萬平方米,較上年減少32幅、約495萬平方米。其中,長三角地區(qū)土儲金額占比仍較大,為54%;中西部、環(huán)渤海地區(qū)次之,為16%和13%。
值得注意的是,該年度公司拿地成本已有所上升,收購地塊(不含停車位)的平均成本約為5267元/平方米,較上年每平米4767元,高出500元。
截至2021年末,公司總土儲面積為5977.27萬平方米,其中,可供銷售/可出租的已完工物業(yè)962.72萬平方米,在建、待開發(fā)物業(yè)5014.55萬平方米。按地區(qū)劃分,長三角、中西部地區(qū)的土儲面積占比較大,分別為42.1%、32.2%,兩地區(qū)合計占比超七成。
不過,值得注意的是,中梁控股在三、四線城市土儲較多,分別為3010.06萬平方米、1020.80萬平方米,占比50.3%、17.1%,共計占比接近七成。考慮到市場情緒、三四線城市的去化能力,或也側(cè)面反映出公司銷售承壓。
在3月1日惠譽(yù)評級中,惠譽(yù)指出,如果公司繼續(xù)優(yōu)先償還債務(wù)而非補(bǔ)充土地,預(yù)計公司2022年土儲年限將降至2.5年以下,2023年將降至2年以下。