百?gòu)?qiáng)房企一季度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)幾近“腰斬”，被市場(chǎng)寄予厚望的“小陽(yáng)春”也似乎缺席了，但開(kāi)發(fā)商成交“喜報(bào)”卻于近期重現(xiàn)北京樓市。北京商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，近期包括華潤(rùn)、中海、龍湖，甚至陽(yáng)光城在內(nèi)的多家房企發(fā)布了成交“喜報(bào)”，耀眼紅底、巨額數(shù)字，各大開(kāi)發(fā)商迫不及待要把這份“喜悅”傳遞出去。而從市場(chǎng)一線(xiàn)的情況來(lái)看，北京商報(bào)記者走訪注意到，北京新房市場(chǎng)回暖跡象已漸漸明顯，帶看量大幅增長(zhǎng)雖不能代表成交量多寡，但“人氣”回升是不爭(zhēng)的事實(shí)。
乍暖還寒時(shí)，北京樓市同樣冷熱交織，成交“喜報(bào)”披露的背后，是開(kāi)發(fā)商想要營(yíng)造出“浮想聯(lián)翩”的氛圍，還是市場(chǎng)真的熱起來(lái)了?
熱門(mén)、爆雷房企都發(fā)“喜報(bào)”
告別沉入谷底的悲觀情緒，目前北京新房市場(chǎng)雖不算全線(xiàn)火爆，但從市場(chǎng)端傳遞的信息來(lái)看，這一波行業(yè)也十分熱鬧。帶看量持續(xù)攀升，開(kāi)發(fā)商成交“喜報(bào)”也于近期重現(xiàn)北京樓市。
華潤(rùn)置地北京公司發(fā)布的海報(bào)稱(chēng)，“幸福里潤(rùn)園、橡樹(shù)灣、永定府”三大新品入市，7天銷(xiāo)售額達(dá)百億元。其中，橡樹(shù)灣項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)半小時(shí)便成交了286套，成交額達(dá)到19.54億元。
中海匯德里開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售50億元，成為北京熱門(mén)榜第二名;中建學(xué)府印悅首次開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)228套;龍湖京能熙上首次開(kāi)盤(pán)實(shí)現(xiàn)8億元認(rèn)購(gòu)額。就連爆雷房企陽(yáng)光城也發(fā)布了“喜報(bào)”，“紅盤(pán)效應(yīng)、順?shù)N第一”。
根據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，2022年3月共有19個(gè)項(xiàng)目獲得預(yù)售許可，其中住宅套數(shù)為5719套，新增可售面積約57.36萬(wàn)平方米，而這之中剛剛上新的項(xiàng)目占到約四成。對(duì)比2月的新增供應(yīng)，住宅項(xiàng)目在總套數(shù)上環(huán)比增加了81.44%，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)意愿增強(qiáng)。
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，目前北京新房市場(chǎng)成交的核心問(wèn)題，就是市場(chǎng)“二八分化”比較明顯。我們確實(shí)看到一些項(xiàng)目，銷(xiāo)售的情況非常理想，甚至可以說(shuō)出現(xiàn)了爆棚的熱銷(xiāo)局面。但此類(lèi)項(xiàng)目在北京市場(chǎng)占較小，大部分項(xiàng)目目前還處于一個(gè)比較低迷的狀態(tài)。由此也就造成了雖有“熱點(diǎn)”，但樓市整體表現(xiàn)不及預(yù)期的情況。
經(jīng)歷寒冬的洗禮，地產(chǎn)行業(yè)終于迎來(lái)了恢復(fù)期，前期積壓的購(gòu)房需求集中釋放，也就形成了傳統(tǒng)意義上的樓市“小陽(yáng)春”。但在剛剛過(guò)去的3月，樓市似乎并未如想象中那般，“小陽(yáng)春”行情不及預(yù)期。
根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2022年3月諸葛找房重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的40城新房銷(xiāo)售面積為1447.65萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲16.59%，同比下跌50.21%;同時(shí)從一季度新房成交情況來(lái)看，一季度40城新房銷(xiāo)售面積為4312.68萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌25.84%，同比下跌39.32%。這也進(jìn)一步印證了房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前仍處于恢復(fù)階段，整體表現(xiàn)還是偏弱。
不過(guò)值得注意的是，北京3月銷(xiāo)售面積均較上月大幅增長(zhǎng)，環(huán)比漲幅達(dá)到76.3%，這也是由于北京樓市較具韌性，自身調(diào)節(jié)能力較強(qiáng)，帶動(dòng)其成交規(guī)模回升顯著。
售樓處里的“忙碌”
“最近一段時(shí)間真是太忙了，前腳剛送走一個(gè)客戶(hù)，后腳就又被安排上了，甚至有時(shí)候要‘委屈’客戶(hù)兩三組一起看房。”北京大興區(qū)某售樓處銷(xiāo)售人員告訴北京商報(bào)記者，從今年3月開(kāi)始，咨詢(xún)帶看數(shù)量以肉眼可見(jiàn)的速度增長(zhǎng)，這之中以剛性群體為主。
在售樓處，記者也看到，現(xiàn)場(chǎng)大概有30多位看房客戶(hù)，洽談區(qū)基本上座無(wú)虛席。
上述銷(xiāo)售人員表示，目前新房項(xiàng)目?jī)r(jià)格管控嚴(yán)格，一些區(qū)域能夠與周邊二手房形成“倒掛”。最重要的是，新盤(pán)剛剛?cè)胧幸泊_實(shí)給到了不錯(cuò)的優(yōu)惠。
同樣的情況也出現(xiàn)在一些此前去化艱難的“老大難”樓盤(pán)。2021年上半年，北京新房市場(chǎng)的供應(yīng)迎來(lái)高峰，一個(gè)又一個(gè)新房項(xiàng)目扎堆亮相，有意向的購(gòu)房者看得也是眼花繚亂。供應(yīng)量增大的同時(shí)，也就遺留了一些受到“冷落”的項(xiàng)目。
“目前可供選擇的房源不多了，月底必清盤(pán)。”一位去年初入市的項(xiàng)目銷(xiāo)售人員告訴記者，與剛剛?cè)胧械男卤P(pán)相比，他們最大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)就是交房早，一些想買(mǎi)新房又著急住的客戶(hù)，會(huì)把目光聚焦過(guò)來(lái)。“新房且交付快，最近成交的兩套都是婚房需求，這些客戶(hù)是我們目前的重要客群。”
事實(shí)上，“老大難”項(xiàng)目多以去化為目的，各種手段“輾轉(zhuǎn)騰挪”。記者在現(xiàn)場(chǎng)也注意到，中介機(jī)構(gòu)的帶看人員，幾乎是售樓處案場(chǎng)銷(xiāo)售人員的兩倍之多。房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，各大開(kāi)發(fā)商對(duì)于渠道的依賴(lài)度越來(lái)越高，比如簽訂代理協(xié)議，提高傭金比例等，以期達(dá)到快速回款的目的。
對(duì)此，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，當(dāng)下買(mǎi)房人變得越來(lái)越理性，再加上新房項(xiàng)目眾多，也就提供了比較的空間。帶看量持續(xù)增加，認(rèn)購(gòu)數(shù)量也看起來(lái)比較紅火。但不容忽視的是，退訂比例也同步加大。也就是，真正從認(rèn)購(gòu)轉(zhuǎn)為簽約的并沒(méi)有看起來(lái)那么好，因此也就出現(xiàn)了數(shù)據(jù)低迷的狀態(tài)。雖然如此，但是渠道能引流，至少說(shuō)明“人氣”回來(lái)了。
一切等網(wǎng)簽定奪
成交如何喜人，帶看如何熱鬧，最終落地才是成績(jī)。并且還要通過(guò)官方途徑來(lái)確認(rèn)，那就是網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。住建委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)雖然準(zhǔn)確但卻不及時(shí)，具有明顯的滯后性。這個(gè)滯后周期，可能是幾個(gè)月，也可能是一年之久。不過(guò)在當(dāng)前節(jié)點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該會(huì)積極推動(dòng)網(wǎng)上簽約，因?yàn)榫W(wǎng)簽滯后也就意味著回款滯后，這幾乎掌握了“錢(qián)緊”開(kāi)發(fā)商的命脈。
即便開(kāi)發(fā)商方面保持積極，但真正數(shù)據(jù)呈現(xiàn)也需要一個(gè)過(guò)程。動(dòng)輒幾十億的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)并不具備參考價(jià)值，而網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的滯后性也有可能在未來(lái)幾個(gè)月才會(huì)“翻紅”。所以不能盲目聽(tīng)信“市場(chǎng)好了、房?jī)r(jià)要漲”之類(lèi)的說(shuō)法，購(gòu)房者還是要以“需求”出發(fā)。
“網(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后，有主觀性，也有客觀性，目前更多是客觀性原因造成的。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙表示，居民收入減少，購(gòu)買(mǎi)能力下降，二手房置換周期延長(zhǎng)，這些都將影響到未來(lái)一段時(shí)間開(kāi)發(fā)商網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的呈現(xiàn)。
對(duì)于未來(lái)北京新房市場(chǎng)走勢(shì)，王小嬙表示，北京市場(chǎng)潛在購(gòu)房需求猶存，目前的購(gòu)房者需求釋放受一些因素延遲，隨著時(shí)間的推移，積累的購(gòu)房需求會(huì)逐步釋放，我們預(yù)計(jì)北京市場(chǎng)熱度在今年5-6月左右有明顯的改善。
郭毅則表示，從目前市場(chǎng)狀況來(lái)看，4、5月更多是一個(gè)“保持”的節(jié)奏。目前雖然外部環(huán)境給到了一些政策利好的預(yù)期，但北京調(diào)控仍未出現(xiàn)絲毫放松的情況。如果是這樣一個(gè)市場(chǎng)狀況，那么北京新房市場(chǎng)的銷(xiāo)量水平其實(shí)還是會(huì)持續(xù)保持在一個(gè)穩(wěn)定的狀態(tài)，因?yàn)椴](méi)有真實(shí)的利好釋放出來(lái)。(北京商報(bào)記者 王寅浩)