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環(huán)球熱門:蘇新服務(wù)上市破發(fā) 年內(nèi)第5家上市的物企
時間:2022-08-25 09:46:01  來源:觀點新媒體  
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觀點網(wǎng)8月24日,蘇新服務(wù)正式于港交所掛牌,開盤報8.2港元,較發(fā)行價跌4.65%,成交額287.33萬港元,總市值約8.2億港元。前一天,蘇新服務(wù)暗盤收報8.49港元,跌1.28%。

8月23日,蘇新服務(wù)發(fā)布分配結(jié)果,發(fā)售價厘定為8.60港元,每手500股,預(yù)計募得資金款項凈額為1.67億港元。


(資料圖片僅供參考)

從具體的認(rèn)購情況來看,香港公開發(fā)售項下初步提呈發(fā)售的香港發(fā)售股份認(rèn)購不足,相當(dāng)于根據(jù)香港公開發(fā)售初步可供認(rèn)購的約0.71倍。國際發(fā)售項下初步提呈發(fā)售的發(fā)售股份已獲超額認(rèn)購,相當(dāng)于國際發(fā)售項下初步可供認(rèn)購的約1.2倍。

除此之外,蘇新服務(wù)的基石投資者已認(rèn)購合共504.45萬股發(fā)售股份,合共相當(dāng)于緊隨全球發(fā)售完成后已發(fā)行股本(假設(shè)超額配股權(quán)未獲行使)的約5.0%及緊隨全球發(fā)售完成后的已發(fā)行股本總數(shù)(假設(shè)超額配股權(quán)部分獲行使至213.6萬股發(fā)售股份)約4.9%。

蘇新服務(wù)是2022年第5家上市物業(yè)企業(yè)。在4月初于港交所第二次遞交招股書后,于8月1日,蘇新服務(wù)最終通過港交所上市聆訊。

市場分析指,或許是國資背景對蘇新服務(wù)有一定助力。公開資料顯示,蘇新服務(wù)由蘇高新集團(tuán)持股93.1291%,后者由蘇州市虎丘區(qū)人民政府持股90%,江西省財政廳持股10%。

而與尚在排隊上市中的龍湖智創(chuàng)生活、萬物云等物企相比,蘇新服務(wù)的規(guī)模并不突出。截至2022年4月30日,蘇新服務(wù)已在中國訂約為78個項目提供公建項目管理服務(wù)、基本商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)及基本住宅物業(yè)管理服務(wù),總合約建筑面積為800萬平方米;其中,77個項目的在管總建筑面積超過680萬平方米。

相比之下,萬物云在2021年底時在管物業(yè)總建筑面積已達(dá)到6.6億平方米,龍湖智創(chuàng)生活的物業(yè)管理服務(wù)簽約及戰(zhàn)略合作面積也超過了4.8億平方米,在管面積亦達(dá)到了2.74億平方米。

此前在年內(nèi)完成上市的4家物企中,半數(shù)都具有國資背景。3月10日,金茂物業(yè)完成上市,成為今年的物業(yè)第一股;7月8日,同樣擁有國資背景的魯商服務(wù)也順利敲鐘上市。

從2020年到2021年中期的疾馳猛進(jìn),到估值回落,資本市場對物企的上市熱情也在迅速降溫。

2020年,物業(yè)服務(wù)板塊的新增上市公司數(shù)量為18家,2021年降至14家,今年截至目前為止,僅為5家。

在房地產(chǎn)行業(yè)的下行周期下,物管行業(yè)資本市場的表現(xiàn)也不盡如人意。自去年下半年以來,大部分物業(yè)股股價與峰值相比幾乎“腰斬”。有研究數(shù)據(jù)顯示,截止7月31日,59家上市物企中市值下跌的房企多達(dá)44家,對比年初,59家上市物企總市值下降32%。

僅7月而言,物業(yè)股普遍下跌。從整體來看,非港股通物企下跌12%,港股通物企下跌23.1%,恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)下跌30.1%,跌幅均大于恒生指數(shù)(-7.8%)和滬深300(-7.0%)。

在這個節(jié)點上,蘇新服務(wù)上市破發(fā)或許也不出人意料。不同于一般由房企分拆的物業(yè)企業(yè),蘇新服務(wù)除擁有商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)、住宅物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)租賃業(yè)務(wù)線外,還在城市服務(wù)方面開展相關(guān)業(yè)務(wù)。

作為一家物業(yè)管理服務(wù)提供商,蘇新美好生活深耕長三角地區(qū),尤其是蘇州的城市服務(wù)及物業(yè)管理服務(wù)提供商,為公共基礎(chǔ)設(shè)施提供城市服務(wù),為商業(yè)物業(yè)、住宅小區(qū)提供基本物業(yè)管理服務(wù)和增值服務(wù)。

固守長三角的蘇新服務(wù),在外拓上則顯示稍有乏力,2021年甚至出現(xiàn)規(guī)?;乜s。截至2019年、2020年及2021年12月31日,蘇新服務(wù)的在管總建筑面積分別為640萬平方米、700萬平方米、670萬平方米。

其中,蘇新服務(wù)與母公司蘇高新集團(tuán)存在著緊密的依賴關(guān)系。截至2022年4月30日,蘇新服務(wù)41個在管物業(yè)由蘇高新集團(tuán)開發(fā),總建筑面積為420萬平方米,占在管總建筑面積的61.6%。

不過,來自母公司的超六成在管面積,在收入貢獻(xiàn)上則不足四成。于2019年、2020年及2021年以及截至2021年及2022年4月30日止四個月,蘇新服務(wù)來自蘇高新集團(tuán)及其聯(lián)營公司所開發(fā)物業(yè)的收益分別為2.03億元、1.97億元、1.99億元、6550萬元及6050萬元,分別占總收益的46.6%、45.2%、42.9%、43.0%及37.5%。

業(yè)績方面,于2019年、2020年及2021年以及截至2021年及2022年4月30日止四個月,蘇新服務(wù)總收益分別為4.36億元、4.37億元、4.62億元、1.53億元及1.62億元;年內(nèi)/期內(nèi)利潤分別為4360萬元、4810萬元、5650萬元、1870萬元及1910萬元。