8月30日，新城控股（601155.SH）披露2022年半年度報(bào)告。在遍布挑戰(zhàn)的行業(yè)形勢(shì)下，依托“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)的戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)，新城控股整體經(jīng)營(yíng)彰顯韌性和穩(wěn)定性。
2022年上半年，新城控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入428.03億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)30.10億元，扣非歸母凈利潤(rùn)25.62億元。公司總資產(chǎn)達(dá)5148.83億元，歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)616.99億元。截至報(bào)告期末，新城控股已售未結(jié)轉(zhuǎn)面積達(dá)到3468.92萬平方米，提前鎖定未來業(yè)績(jī)結(jié)算。
2022年，新城控股堅(jiān)持“輕重并舉”的雙輪驅(qū)動(dòng)2.0戰(zhàn)略，圍繞“有回籠的銷售、有利潤(rùn)的增長(zhǎng)、有品質(zhì)的產(chǎn)品與服務(wù)”穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)。公司恪守財(cái)務(wù)紀(jì)律，保持了穩(wěn)定安全的財(cái)務(wù)基本面。半年報(bào)顯示，新城控股“三道紅線”穩(wěn)居綠檔，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正，并實(shí)現(xiàn)了債務(wù)結(jié)構(gòu)的持續(xù)優(yōu)化。
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上半年新城控股實(shí)現(xiàn)合同銷售金額651.60億元，累計(jì)銷售面積約657.20萬平方米。公司聚焦現(xiàn)金流安全，堅(jiān)持做到“有回款的銷售、有歸集的銷售”，上半年回款金額達(dá)760.30億元，回款率117%，回款率、歸集率位于行業(yè)前列。此外，公司整體毛利率較去年同期平穩(wěn)提升2.29個(gè)百分點(diǎn)，至21.90%。
與此同時(shí)，新城控股積極響應(yīng)中央“保交樓、穩(wěn)民生”要求，落實(shí)企業(yè)主體責(zé)任，上半年已組織交付近4萬套物業(yè)，計(jì)劃下半年新開工67個(gè)子項(xiàng)目，新開工建筑面積624.67萬平方米，其中，住宅項(xiàng)目404.70萬平方米，商業(yè)綜合體項(xiàng)目219.97萬平方米。計(jì)劃竣工148個(gè)子項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)竣工面積1762.80萬平方米，其中，住宅項(xiàng)目951.16萬平方米，商業(yè)綜合體項(xiàng)目平方米811.64萬平方米。
截至2022年6月末，新城控股總土地儲(chǔ)備達(dá)到1.31億平方米，其中一、二線城市約占公司總土地儲(chǔ)備的37.05%，長(zhǎng)三角區(qū)域三、四線城市約占公司總土地儲(chǔ)備的29.46%。
雙輪驅(qū)動(dòng)釋放潛能，上半年商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入47.18億
在行業(yè)深度調(diào)整之際，以“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略見長(zhǎng)的新城控股，展現(xiàn)獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。
新城控股深入挖潛商業(yè)板塊，不斷提高商業(yè)對(duì)公司收益的貢獻(xiàn)，商管業(yè)務(wù)占比持續(xù)提升。半年報(bào)顯示，今年上半年，新城控股實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入47.18億，同比增長(zhǎng)19.8%。截至報(bào)告期末，吾悅廣場(chǎng)開業(yè)面積達(dá)1189.06萬平方米，出租率達(dá)96.01%。上半年公司實(shí)現(xiàn)不含稅物業(yè)出租及管理收入43.79億元，占公司營(yíng)業(yè)收入的10.23%；物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利31.62億元，占公司總毛利由去年同期的16.56%大幅提升至33.74%；物業(yè)出租及管理毛利率更是隨著吾悅廣場(chǎng)數(shù)量和質(zhì)量同步提升至72.22%。
分析人士指出，在行業(yè)毛利普遍下滑的背景下，新城控股商業(yè)布局將有助于公司整體毛利率維持可觀水平，抵御毛利率下行風(fēng)險(xiǎn)。
半年報(bào)顯示，上半年新城控股商業(yè)持續(xù)性經(jīng)營(yíng)收入持續(xù)大幅超過當(dāng)期利息支出，約為145.70%。
截至8月25日，新城控股已開業(yè)及管理輸出的吾悅廣場(chǎng)累計(jì)達(dá)132座，已開業(yè)數(shù)量位居境內(nèi)外上市公司前列；公司開業(yè)、在建及擬建吾悅廣場(chǎng)總數(shù)量已達(dá)到191座，進(jìn)駐全國(guó)137個(gè)城市。
今年下半年，吾悅廣場(chǎng)將迎來集中開業(yè)期。盡管經(jīng)歷大環(huán)境等諸多挑戰(zhàn)，新城控股董事長(zhǎng)表示，有信心完成“全年計(jì)劃新開業(yè)吾悅廣場(chǎng)25座、實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入105億元”的年度目標(biāo)。
在手現(xiàn)金447.82億，“三道紅線”穩(wěn)居綠檔
長(zhǎng)期以來，新城控股保持穩(wěn)定安全的財(cái)務(wù)基本面，確?，F(xiàn)金流安全，持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。
半年報(bào)顯示，公司積極響應(yīng)“三道紅線”政策，有力有效防范風(fēng)險(xiǎn)，于報(bào)告期末，公司全部指標(biāo)均達(dá)綠檔要求。截至報(bào)告期末，新城控股在手現(xiàn)金余額447.82億元，按照監(jiān)管口徑非受限現(xiàn)金短債比1.06倍；凈負(fù)債率為48.37%，同比下降12.11個(gè)百分點(diǎn)；公司剔除合同負(fù)債和預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為67.06%，同比下降8.39個(gè)百分點(diǎn)；若直接按照貨幣資金除以短期金融機(jī)構(gòu)債務(wù)，現(xiàn)金短債比則為1.75倍。公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為115.03億元，去年同期為-75.72億元。平均融資成本為6.50%，較去年同期逆勢(shì)下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。
新城控股繼續(xù)合理控制有息負(fù)債，截至2022年6月底，公司有息負(fù)債822億元，同比下降191.60億元，較2021年末壓降76.67億元。此外，今年3月，新城控股在年報(bào)中首次披露了其合聯(lián)營(yíng)權(quán)益有息負(fù)債，財(cái)務(wù)透明、安全性有保證。根據(jù)半年報(bào)，截至2022年6月30日，新城控股合聯(lián)營(yíng)權(quán)益有息負(fù)債為91.44億元，較去年年底的115.13億繼續(xù)下降23.69億元。
在行業(yè)融資難度進(jìn)一步加大的情況下，獲得監(jiān)管機(jī)構(gòu)和資本市場(chǎng)認(rèn)可的新城控股在融資端不斷突破。
作為率先創(chuàng)設(shè)信用保護(hù)合約發(fā)債示范房企，新城控股于5月30日成功發(fā)布2022年度第一期中期，發(fā)行規(guī)模10億元，這也是銀行間推出的頭家房企信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證。
5月31日，新城控股境外子公司新城環(huán)球發(fā)行金額為1億美元的優(yōu)先綠色票據(jù)，新城控股母公司新城發(fā)展提供擔(dān)保。在房企境外美元債市場(chǎng)低迷之際，此次美元債發(fā)行是今年以來初次無增信措施的美元債，這一破冰之舉也將有效提振市場(chǎng)信心。
此外，7月22日，新城控股發(fā)布公告稱，公開發(fā)行公司債券獲得證監(jiān)部門批復(fù)，擬發(fā)行總額不超過61.72億。
憑借雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略，吾悅廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸也成為新城控股的融資亮點(diǎn)，其具備“融資期限長(zhǎng)、還款安全”等優(yōu)勢(shì)。據(jù)悉，今年以來，隨著商業(yè)板塊運(yùn)營(yíng)良好，新城控股加大了經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸的推進(jìn)速度，今年前8月，已有近20座已開業(yè)吾悅廣場(chǎng)完成了經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸融資方案的落地，累計(jì)獲得融資62億。
堅(jiān)持底線思維，彰顯長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展信心
基于安全可控的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，新城控股在償債方面堅(jiān)守底線思維，根據(jù)資金及債務(wù)到期情況，做好相應(yīng)排布，確保每一筆債務(wù)的到期償付，向資本市場(chǎng)展現(xiàn)了公司良好信用和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的信心。
8月4日，針對(duì)一筆于2022年8月8日到期的2億規(guī)模美元債，公司將待償付本息匯至信托人指定賬戶，并于到期日按時(shí)兌付。至此，新城控股今年已累計(jì)償付3筆、總計(jì)7億美元債，且年內(nèi)已無到期美元債。2022年新城控股公開市場(chǎng)債務(wù)到期為126億元，1-8月已到期償還或提前償還約103億元。
另一方面，面對(duì)復(fù)雜的外部環(huán)境，新城控股多措并舉助推公司發(fā)展，維護(hù)投資者利益，展示充裕信心。6月份，新城控股發(fā)布公告稱，基于對(duì)公司內(nèi)在價(jià)值的認(rèn)可、發(fā)展前景及戰(zhàn)略規(guī)劃的認(rèn)同，同時(shí)為提升投資者信心，積極維護(hù)公司債券價(jià)格的穩(wěn)定，以更好地支持公司未來持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展，公司部分董事和高級(jí)管理人員以市場(chǎng)化方式在二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買存續(xù)公司債券，截至6月20日，已累計(jì)在二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買公司債券金額1224.29萬元。
今年，新城控股還計(jì)劃以不超過2億元自有資金回購(gòu)公司股份。截至7月底，公司已累計(jì)回購(gòu)股份238萬股，已支付總金額為4933.64萬元，后續(xù)將根據(jù)回顧方案及市場(chǎng)情況在回購(gòu)期限內(nèi)擇機(jī)實(shí)施回購(gòu)。