市場(chǎng)表現(xiàn)：
上證指數(shù)本周-1.77%，收?qǐng)?bào)于3251.07 點(diǎn)；創(chuàng)業(yè)板指本周+1.81%，收?qǐng)?bào)2713.79 點(diǎn)；滬深300 本周-0.94%，收?qǐng)?bào)于4265.90 點(diǎn)。房地產(chǎn)板塊+1.98%，在31 個(gè)行業(yè)內(nèi)位列第1 位。
新房成交：成交面積同比-56.9%，環(huán)比-9.1%
本周（3.11-3.17），我們重點(diǎn)跟蹤的32 城一手房成交面積合計(jì)約183萬(wàn)方，同比-56.9%，環(huán)比-9.1%。其中，一線（4 城）一手房合計(jì)成交面積48 萬(wàn)方，同比-46.1%、環(huán)比-3.6%；二線（14 城）一手房合計(jì)成交面積83 萬(wàn)方，同比-61.7%、環(huán)比-12.7%；三線（14 城）一手房合計(jì)成交面51 萬(wàn)方，同比-56.2%、環(huán)比-7.7%。
二手房成交：成交面積同比-59.4%，環(huán)比-12.2%本周（3.11-3.17）我們重點(diǎn)跟蹤的17 城二手房成交面積合計(jì)約78 萬(wàn)方，同比-59.4%，環(huán)比-12.2%。其中，一線（2 城）二手房合計(jì)成交面積32 萬(wàn)方，同比-39.9%、環(huán)比-8.4%；二線（8 城）二手房合計(jì)成交面積30 萬(wàn)方，同比-68.9%、環(huán)比-22.2%；三線（7 城）二手房合計(jì)成交面積16 萬(wàn)方，同比-62.0%、環(huán)比+3.5%。
新房庫(kù)存：庫(kù)存面積環(huán)比+0.14%，去化周期11.1 月截至2022.3.17，本周，我們重點(diǎn)跟蹤的16 城新房庫(kù)存面積合計(jì)約8987萬(wàn)方，環(huán)比+0.14%，整體去化周期（按面積）約11.1 月。其中，一線（4 城）新房庫(kù)存合計(jì)3020 萬(wàn)方，環(huán)比+0.36%，去化周期8.8 月；二線（6 城）新房庫(kù)存3266 萬(wàn)方，環(huán)比+0.27%，去化周期9.4 月；三線（6 城市）新房庫(kù)存2702 萬(wàn)方，環(huán)比-0.26%，去化周期22.6 月。
土地市場(chǎng)：百城土地成交面積1404 萬(wàn)方，成交土地總價(jià)120 億元，土地溢價(jià)率2.10%
上周（3.07-3.13），滬硅產(chǎn)業(yè)(688126)：國(guó)內(nèi)半導(dǎo)體硅片產(chǎn)業(yè)航母 開啟高端SOI藍(lán)海共筑核心優(yōu)勢(shì)滬硅產(chǎn)業(yè)(688126)：國(guó)內(nèi)半導(dǎo)體硅片產(chǎn)業(yè)航母 開啟高端SOI藍(lán)海共筑核心優(yōu)勢(shì)百城土地供應(yīng)數(shù)量為504 宗，對(duì)應(yīng)土地供應(yīng)建面約2802 萬(wàn)方；百城土地成交數(shù)量為172 宗，對(duì)應(yīng)土地成交建面約1404 萬(wàn)方，成交土地總價(jià)約120 億元，百城土地溢價(jià)率為+2.10%。其中，一線、二線、三線城市土地成交建面分別為61 萬(wàn)方、526 萬(wàn)方和817 萬(wàn)方，同比分別為-76%、-66%和-74%，對(duì)應(yīng)土地溢價(jià)率分別為0.00%、+2.68%和+2.60%
投資建議：
本周，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2022 年1~2 月房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售數(shù)據(jù)。
1）銷售端疲軟，待觀察后續(xù)政策及房企動(dòng)作。2022 年1~2 月，商品房銷售面積同比-9.6%；銷售金額同比-19.3%。其中，住宅銷售金額累計(jì)同比-22.1%。價(jià)格維度，2022 年1~2 月全國(guó)銷售均價(jià)同比-10.75%。
2）新開工降幅收窄，“保交付”下竣工有望恢復(fù)增長(zhǎng)。2022 年1~2 月新開工同比-12.2%，較2021 年12 月單月同比-31.1%有所好轉(zhuǎn)。從拿地向開工傳導(dǎo)的角度而言，拿地-銷售普遍存在2~3Q 的時(shí)滯。細(xì)分至城市層面，“土地供應(yīng)兩集中”對(duì)拿地的節(jié)奏已經(jīng)產(chǎn)生明顯擾動(dòng)。根據(jù)克爾瑞統(tǒng)計(jì)，2019~2020 年集中供地的22 城中地塊整體從拿地到開工平均所需要時(shí)長(zhǎng)為3.7 個(gè)月；2021 年22 城在3 輪集中供地后合計(jì)成交了2111 宗含宅用地，截止至2022 年2 月9 日，僅有21%已經(jīng)開工。1~2 月竣工面積同比-9.8%。政府自2021 年底以來(lái)密集出臺(tái)的保交付的政策逐步落地生效，2022 年竣工有望恢復(fù)增長(zhǎng)。3）房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額同比轉(zhuǎn)正，土地投資貢獻(xiàn)減少。2022 年1~2 月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額同比+3.7%（2021 年全年+4.4%），相較于2021 年12 月單月同比-13.9%有明顯好轉(zhuǎn)。注意到，1~2 月土地成交建面同比-42.3%。
4）融資走弱，銷售回款仍為主要資金渠道。2022 年1~2 月到位資金同比-17.7%。結(jié)構(gòu)上，1~2 月國(guó)內(nèi)貸款（同比-21.1%）、自籌資金（同比-6.2%）、回款（首付+按揭）（同比-23.9%）【其中個(gè)人按揭（同比-16.9%）、首付款（同比-27.0%）】。從占比來(lái)看，銷售回款仍為主要的資金來(lái)源渠道（1~2 月占比達(dá)50.6%）。
繼“三條紅線”后，“房地產(chǎn)貸款集中度管理”、“土地供應(yīng)兩集中”
等政策的出臺(tái)，將供需兩端雙向約束。調(diào)控風(fēng)向未變，“以穩(wěn)為主”仍為主基調(diào)，大放大收的空間較窄。當(dāng)前板塊估值及倉(cāng)位已處歷史低位。
往后看，低基數(shù)效應(yīng)消退，2022 年Q1 基本面下行承壓，行業(yè)供需兩端受限帶來(lái)拿地、銷售、降杠桿之間的不協(xié)調(diào)加重。建議關(guān)注：（1）穩(wěn)健發(fā)展型：保利發(fā)展、萬(wàn)科A、金地集團(tuán)；（2）成長(zhǎng)受益型：金科股份、中南建設(shè)、新城控股；（3）物管優(yōu)質(zhì)標(biāo)的：華潤(rùn)萬(wàn)象生活、碧桂園服務(wù)、金科服務(wù)、寶龍商業(yè)等。
風(fēng)險(xiǎn)提示：
房地產(chǎn)調(diào)控政策趨嚴(yán)，銷售修復(fù)不及預(yù)期，資金面大幅收緊等。