2023年至今，房地產(chǎn)市場(chǎng)走過(guò)了一個(gè)較為波瀾的過(guò)程。
(資料圖片)
首先是年初受供應(yīng)縮量、房企推盤(pán)積極性低等影響，整體市場(chǎng)較為慘淡。
隨后，在疫情全面解綁、降首付、降利率等外部利好刺激之下，從春節(jié)起，部分城市成交出現(xiàn)了顯著復(fù)蘇，整體樓市點(diǎn)狀復(fù)蘇。
進(jìn)入4月，在前期積累的剛需剛改需求釋放完畢后，市場(chǎng)供求均迎來(lái)“拐點(diǎn)”，整體熱度雖走弱但部分城市仍有一定持續(xù)力。
剛剛過(guò)去的“五一”假期，得益于疫情管控全面解綁，旅游行業(yè)呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。但房企整體推盤(pán)積極性不高，除了廣州、武漢等等極個(gè)別城市集中在節(jié)前一周取證開(kāi)盤(pán)、蓄勢(shì)待發(fā)之外，余下多數(shù)城市推盤(pán)量較去年同期均有了不同程度回落，青島五一期間甚至出現(xiàn)0供應(yīng)。4月末5月初整體新房增長(zhǎng)動(dòng)能也在持續(xù)放緩。
我們認(rèn)為，當(dāng)前樓市主要受到供給約束、需求疲軟兩方面制約。在五一短期回溫后仍面臨階段性的調(diào)整期。
從CRIC監(jiān)測(cè)的“五一”成交備案數(shù)據(jù)來(lái)看，2023年“五一”期間（2022年4月29日-5月3日，下同）44個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市累計(jì)成交78.85萬(wàn)平方米，較2023年4月日均降幅達(dá)64%，同比持增21%，不過(guò)尚不及2021年和2019年同期水平。
其中，一線城市需求相對(duì)“堅(jiān)挺”，同比翻番，廣州、深圳成交表現(xiàn)略好于2019年五一假期，北京則明顯縮量，“五一”期間同比下降65%，日均也較4月日均下降91%。
二線城市跌多漲少，蘇州和南京同比增長(zhǎng)，漲幅分別為21%和8%。三四線城市春節(jié)后漲幅不及二線，但目前較4月日均回調(diào)幅度也略小于二線。
考量到備案數(shù)據(jù)或?qū)⒋嬖谝欢ǖ难舆t，因此我們結(jié)合了克而瑞城市機(jī)構(gòu)調(diào)研數(shù)據(jù)，結(jié)果顯示：“五一”假期整體市場(chǎng)成色一般，26個(gè)重點(diǎn)城市成交環(huán)比下降48%，近乎“腰斬”，同比持增33%。
一線城市運(yùn)行平穩(wěn)，北京及上海兩城“熱點(diǎn)恒熱”，廣東和深圳則低位持穩(wěn)。
具體來(lái)看，上?！拔逡弧逼陂g，共3盤(pán)開(kāi)盤(pán)、7盤(pán)完成認(rèn)籌，10個(gè)盤(pán)中僅3個(gè)樓盤(pán)去化表現(xiàn)較差，主要原因?yàn)閰^(qū)位差、蓄客時(shí)間短、無(wú)價(jià)格優(yōu)勢(shì)等。
北京“五一”期間項(xiàng)目分化持續(xù)加劇，部分剛需剛改樓盤(pán)得益于“老帶新”、一口價(jià)、特價(jià)房、到訪禮、認(rèn)購(gòu)禮等多重優(yōu)惠政策，假期期間認(rèn)購(gòu)量在25套以上，日均到訪量達(dá)40組左右，而相對(duì)冷門(mén)樓盤(pán)假期認(rèn)購(gòu)量在10套以內(nèi)。
廣州因4月底扎堆開(kāi)盤(pán)，客戶分流，“五一”期間去化率僅為15%，同比下降13個(gè)百分點(diǎn)。
深圳“五一”成交平平，房企推盤(pán)積極性不高，僅一剛需盤(pán)加推，去化不足15%。
二線城市呈現(xiàn)輪動(dòng)復(fù)蘇狀態(tài)，多數(shù)城市較4月末增長(zhǎng)動(dòng)能放緩，環(huán)比持降，主因源于前期積累的剛需剛改需求釋放殆盡，僅武漢、鄭州、昆明等少數(shù)城市小幅回升。
武漢主要得益于房交會(huì)補(bǔ)貼政策，實(shí)際優(yōu)惠額單套在3萬(wàn)元左右；鄭州同樣得益于前期限購(gòu)政策松動(dòng)擴(kuò)大購(gòu)房基數(shù)，疊加短期內(nèi)房企加大營(yíng)銷(xiāo)折扣，短期內(nèi)刺激了一波抄底需求釋放。
隨著返鄉(xiāng)置業(yè)熱潮已過(guò)，三四線整體延續(xù)下行走勢(shì)，環(huán)比下降56%，同比下降23%，在不同能級(jí)城市中降幅居首，整體去化承壓，僅洛陽(yáng)、開(kāi)封等個(gè)別城市輪動(dòng)復(fù)蘇。
從項(xiàng)目去化來(lái)看，短期內(nèi)各城市大體呈現(xiàn)出如下特征：
一是鄭州、武漢、昆明等以剛需客群為主導(dǎo)城市，短期內(nèi)依托價(jià)格優(yōu)勢(shì)尚能走量。以昆明為例，典型民企項(xiàng)目平均認(rèn)購(gòu)11套，較4月周均認(rèn)購(gòu)套數(shù)增加5套，漲幅45%。認(rèn)購(gòu)套數(shù)高位的項(xiàng)目除華夏金地世博一號(hào)渠道+降價(jià)雙管齊下外，筑友雙河灣降價(jià)+送產(chǎn)權(quán)車(chē)位降低實(shí)際成交單價(jià)、萬(wàn)科城憑借長(zhǎng)期紅盤(pán)+五一期間特價(jià)房噱頭實(shí)現(xiàn)認(rèn)購(gòu)套數(shù)在20套以上。
二是廣州、深圳、濟(jì)南、青島、天津、廈門(mén)等改善盤(pán)整體去化優(yōu)于剛需：廣州中心區(qū)中高端需求旺，天河、荔灣核心區(qū)推新去化約3成，外圍增城、從化去化不足10%。廈門(mén)改善樓盤(pán)在五一前及五一期間搶開(kāi)，天琴海、五緣灣海兩大灣景樓盤(pán)均憑借價(jià)格差策略實(shí)現(xiàn)了7成以上高去化。濟(jì)南改善項(xiàng)目鐵投仁恒河濱城開(kāi)盤(pán)去化率達(dá)到95%，剛需剛改項(xiàng)目大華公園城市去化率僅為7%。
總體來(lái)看，春節(jié)后的短暫脈沖式復(fù)蘇行情已然告一段落，二手房也存在回落，但是整體降幅低于新房，部分城市諸如北京、杭州、蘇州等二手房成交量仍處于高位維持。
若5月供應(yīng)端可以穩(wěn)步放量，改善盤(pán)加大供應(yīng)，整體成交尚有止跌企穩(wěn)的可能。城市間分化還將持續(xù)加劇，對(duì)于熱點(diǎn)恒熱的北京、上海、杭州、成都、合肥而言，整體成交還將平穩(wěn)運(yùn)行。
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文章來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市