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當(dāng)前資訊!“五一”成交短暫回溫,整體市場成色一般
時間:2023-05-05 17:49:30  來源:樂居網(wǎng)  
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2023年至今,房地產(chǎn)市場走過了一個較為波瀾的過程。


(資料圖片)

首先是年初受供應(yīng)縮量、房企推盤積極性低等影響,整體市場較為慘淡。

隨后,在疫情全面解綁、降首付、降利率等外部利好刺激之下,從春節(jié)起,部分城市成交出現(xiàn)了顯著復(fù)蘇,整體樓市點狀復(fù)蘇。

進(jìn)入4月,在前期積累的剛需剛改需求釋放完畢后,市場供求均迎來“拐點”,整體熱度雖走弱但部分城市仍有一定持續(xù)力。

剛剛過去的“五一”假期,得益于疫情管控全面解綁,旅游行業(yè)呈現(xiàn)爆發(fā)式增長。但房企整體推盤積極性不高,除了廣州、武漢等等極個別城市集中在節(jié)前一周取證開盤、蓄勢待發(fā)之外,余下多數(shù)城市推盤量較去年同期均有了不同程度回落,青島五一期間甚至出現(xiàn)0供應(yīng)。4月末5月初整體新房增長動能也在持續(xù)放緩。

我們認(rèn)為,當(dāng)前樓市主要受到供給約束、需求疲軟兩方面制約。在五一短期回溫后仍面臨階段性的調(diào)整期。

從CRIC監(jiān)測的“五一”成交備案數(shù)據(jù)來看,2023年“五一”期間(2022年4月29日-5月3日,下同)44個重點監(jiān)測城市累計成交78.85萬平方米,較2023年4月日均降幅達(dá)64%,同比持增21%,不過尚不及2021年和2019年同期水平。

其中,一線城市需求相對“堅挺”,同比翻番,廣州、深圳成交表現(xiàn)略好于2019年五一假期,北京則明顯縮量,“五一”期間同比下降65%,日均也較4月日均下降91%。

二線城市跌多漲少,蘇州和南京同比增長,漲幅分別為21%和8%。三四線城市春節(jié)后漲幅不及二線,但目前較4月日均回調(diào)幅度也略小于二線。

考量到備案數(shù)據(jù)或?qū)⒋嬖谝欢ǖ难舆t,因此我們結(jié)合了克而瑞城市機(jī)構(gòu)調(diào)研數(shù)據(jù),結(jié)果顯示:“五一”假期整體市場成色一般,26個重點城市成交環(huán)比下降48%,近乎“腰斬”,同比持增33%。

一線城市運(yùn)行平穩(wěn),北京及上海兩城“熱點恒熱”,廣東和深圳則低位持穩(wěn)。

具體來看,上?!拔逡弧逼陂g,共3盤開盤、7盤完成認(rèn)籌,10個盤中僅3個樓盤去化表現(xiàn)較差,主要原因為區(qū)位差、蓄客時間短、無價格優(yōu)勢等。

北京“五一”期間項目分化持續(xù)加劇,部分剛需剛改樓盤得益于“老帶新”、一口價、特價房、到訪禮、認(rèn)購禮等多重優(yōu)惠政策,假期期間認(rèn)購量在25套以上,日均到訪量達(dá)40組左右,而相對冷門樓盤假期認(rèn)購量在10套以內(nèi)。

廣州因4月底扎堆開盤,客戶分流,“五一”期間去化率僅為15%,同比下降13個百分點。

深圳“五一”成交平平,房企推盤積極性不高,僅一剛需盤加推,去化不足15%。

二線城市呈現(xiàn)輪動復(fù)蘇狀態(tài),多數(shù)城市較4月末增長動能放緩,環(huán)比持降,主因源于前期積累的剛需剛改需求釋放殆盡,僅武漢、鄭州、昆明等少數(shù)城市小幅回升。

武漢主要得益于房交會補(bǔ)貼政策,實際優(yōu)惠額單套在3萬元左右;鄭州同樣得益于前期限購政策松動擴(kuò)大購房基數(shù),疊加短期內(nèi)房企加大營銷折扣,短期內(nèi)刺激了一波抄底需求釋放。

隨著返鄉(xiāng)置業(yè)熱潮已過,三四線整體延續(xù)下行走勢,環(huán)比下降56%,同比下降23%,在不同能級城市中降幅居首,整體去化承壓,僅洛陽、開封等個別城市輪動復(fù)蘇。

從項目去化來看,短期內(nèi)各城市大體呈現(xiàn)出如下特征:

一是鄭州、武漢、昆明等以剛需客群為主導(dǎo)城市,短期內(nèi)依托價格優(yōu)勢尚能走量。以昆明為例,典型民企項目平均認(rèn)購11套,較4月周均認(rèn)購套數(shù)增加5套,漲幅45%。認(rèn)購套數(shù)高位的項目除華夏金地世博一號渠道+降價雙管齊下外,筑友雙河灣降價+送產(chǎn)權(quán)車位降低實際成交單價、萬科城憑借長期紅盤+五一期間特價房噱頭實現(xiàn)認(rèn)購套數(shù)在20套以上。

二是廣州、深圳、濟(jì)南、青島、天津、廈門等改善盤整體去化優(yōu)于剛需:廣州中心區(qū)中高端需求旺,天河、荔灣核心區(qū)推新去化約3成,外圍增城、從化去化不足10%。廈門改善樓盤在五一前及五一期間搶開,天琴海、五緣灣海兩大灣景樓盤均憑借價格差策略實現(xiàn)了7成以上高去化。濟(jì)南改善項目鐵投仁恒河濱城開盤去化率達(dá)到95%,剛需剛改項目大華公園城市去化率僅為7%。

總體來看,春節(jié)后的短暫脈沖式復(fù)蘇行情已然告一段落,二手房也存在回落,但是整體降幅低于新房,部分城市諸如北京、杭州、蘇州等二手房成交量仍處于高位維持。

若5月供應(yīng)端可以穩(wěn)步放量,改善盤加大供應(yīng),整體成交尚有止跌企穩(wěn)的可能。城市間分化還將持續(xù)加劇,對于熱點恒熱的北京、上海、杭州、成都、合肥而言,整體成交還將平穩(wěn)運(yùn)行。

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文章來源:丁祖昱評樓市

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