房地產(chǎn)行業(yè)縮表帶來(lái)的影響已經(jīng)顯現(xiàn)，行業(yè)自此進(jìn)入探底盤整階段。
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截至8月31日，A股和港股超80家上市房企“2022年半年報(bào)”中，超過(guò)70%上市房企凈利潤(rùn)、毛利潤(rùn)出現(xiàn)同比下滑；百?gòu)?qiáng)房企平均銷售金額同比下滑51%，帶動(dòng)營(yíng)業(yè)收入整體回縮。
探底階段，安全是第一要義，相對(duì)而言具備優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)的企業(yè)，或能憑長(zhǎng)期盈利預(yù)期來(lái)獲取“平滑周期”的能力，并以此抬高安全邊際。
新城控股便是這個(gè)具備較高安全邊際的房企之一。
住宅+商業(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)
打造較高的安全邊際
半年報(bào)顯示，今年上半年新城控股651.60億元銷售金額中回款額達(dá)760.30億元，回款率117%，位于行業(yè)前列。
高效回款帶來(lái)的直接效果是現(xiàn)金流的充沛。上半年，新城控股在手現(xiàn)金余額447.82億元，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為115.03億元。
不僅現(xiàn)金流不錯(cuò)，新城控股上半年?duì)I收和凈利潤(rùn)也非?？捎^。上半年，新城控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入428.03億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)30.10億元，扣非歸母凈利潤(rùn)25.62億元。
其次，新城控股也有大量的已售未結(jié)轉(zhuǎn)面積和貨值，為未來(lái)的增長(zhǎng)埋下伏筆。
半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至6月底新城控股實(shí)現(xiàn)合同銷售金額651.60億元，銷售面積約657.20萬(wàn)平方米，另外已售未結(jié)轉(zhuǎn)面積達(dá)到3468.92萬(wàn)平方米。
從土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)來(lái)看，新城控股截至6月末的總土地儲(chǔ)備1.31億平方米中，一二線城市占比37.05%，長(zhǎng)三角區(qū)域三四線城市占比約29.46%，屬于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，是未來(lái)保證銷售現(xiàn)金流的關(guān)鍵。
不僅如此，新城控股的商業(yè)經(jīng)過(guò)十余年時(shí)間的沉淀，成色表現(xiàn)越來(lái)越佳。
財(cái)報(bào)顯示，在今年上半年新城控股商業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)收入47.18億，同比增長(zhǎng)19.8%，商業(yè)持續(xù)性經(jīng)營(yíng)收入持續(xù)大漲超過(guò)當(dāng)期利息支出，約為145.7%。其中，不含稅的物業(yè)出租及管理收入在今年上半年增至43.79億元，占公司營(yíng)業(yè)收入的10.23%，上漲明顯。
由于物業(yè)出租及管理屬于較高毛利業(yè)務(wù)（毛利率約72.22%）且在總毛利中的占比大幅提升至33.74%，公司整體毛利率被帶動(dòng)提升至21.90%，同比漲幅2.29個(gè)百分點(diǎn)。
現(xiàn)金流充沛
財(cái)務(wù)穩(wěn)健
如何穿越地產(chǎn)低迷周期，是橫在多數(shù)房企面前的難題，不過(guò)，新城控股在這塊，做得相對(duì)較好。新城控股一方面穩(wěn)住現(xiàn)金流，一方面積極降負(fù)債，并取得了成效。
上半年，新城控股回款金額達(dá)760.30億元，回款率117%，回款率、歸集率位于行業(yè)前列。
同期公司的物業(yè)交付量達(dá)到近4萬(wàn)套，計(jì)劃下半年新開(kāi)工67個(gè)子項(xiàng)目，新開(kāi)工建筑面積624.67萬(wàn)平方米；計(jì)劃竣工148個(gè)子項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)竣工面積1762.80萬(wàn)平方米（住宅項(xiàng)目951.16萬(wàn)平方米，商業(yè)綜合體項(xiàng)目811.64萬(wàn)平方米），進(jìn)一步提升項(xiàng)目資金回籠、結(jié)轉(zhuǎn)的預(yù)期。
而回款和交付提質(zhì)，對(duì)資金端的效果顯而易見(jiàn)。上半年，新城控股的在手現(xiàn)金余額447.82億元，對(duì)比同期短債，公司期內(nèi)的非受限現(xiàn)金短債比1.06倍，若直接按照貨幣資金除以短期金融機(jī)構(gòu)債務(wù)，現(xiàn)金短債比則為1.75倍，安全系數(shù)維持較高位置。
同時(shí)，半年報(bào)顯示，截至2022年6月底公司的有息負(fù)債822億元，同比下降191.60億元；公司整體凈負(fù)債率為48.37%，同比下降12.11個(gè)百分點(diǎn)；公司剔除合同負(fù)債和預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為67.06%，同比下降8.39個(gè)百分點(diǎn)，三道紅線均達(dá)“綠檔”要求。
財(cái)務(wù)穩(wěn)健的同時(shí)，在房地產(chǎn)整個(gè)融資低迷的環(huán)境下，公司的融資比較順暢。
除中期票據(jù)及優(yōu)先綠色美元債成功發(fā)行外，截至今年8月底，已有近20座已開(kāi)業(yè)吾悅廣場(chǎng)完成了經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸融資方案的落地，累計(jì)獲得融資62億。公司在中報(bào)期內(nèi)的平均融資成本進(jìn)一步下降到6.50%，表現(xiàn)優(yōu)秀。
不難看出，在基本面穩(wěn)定安全的前提下，新城控股商業(yè)板塊步步發(fā)力。另外，商業(yè)板塊現(xiàn)金奶牛的特性，也使得其能在艱難時(shí)期筑高安全邊際，平穩(wěn)過(guò)渡，穿越周期的迷霧。