“雖然獅子獵豹短時(shí)間的爆發(fā)力驚人，但在惡劣的環(huán)境下缺乏持續(xù)生存的能力。而駱駝，可以在最艱難的環(huán)境中走最長(zhǎng)的路。”
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對(duì)于集團(tuán)把駱駝作為吉祥物，新城控股董事長(zhǎng)王曉松是這樣解釋的。
整個(gè)2022年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體持續(xù)下行，市場(chǎng)需求和購(gòu)買力不足，全年全國(guó)新建住宅銷售比2021年下降28.3%，銷售額是2018年以來(lái)最低值。
百?gòu)?qiáng)房企銷售總額同比下降42.3%，權(quán)益銷售額同比下降42.2%，也為1998年內(nèi)地商品房制度改革以來(lái)降幅最大的一年。
在這最艱難的環(huán)境里，新城控股依然堅(jiān)守住了現(xiàn)金流安全，并且實(shí)現(xiàn)了盈利，彰顯出“雙輪驅(qū)動(dòng)”的優(yōu)勢(shì)。
駱駝的本色，一一被新城具象化了。
財(cái)務(wù)面穩(wěn)定安全，獲評(píng)“示范房企”持續(xù)筑高防御值
現(xiàn)金流，是房企目前最重要的關(guān)鍵詞。
所有的出清，說(shuō)到底都是因?yàn)樵谑脂F(xiàn)金與在臨風(fēng)險(xiǎn)不夠匹配。
2022年里，新城控股一手抓現(xiàn)金流——實(shí)現(xiàn)回款金額1329億元，回款率115%，帶來(lái)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額145.35億元，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流連續(xù)五年為正。年末在手現(xiàn)金余額314.63億元，在手現(xiàn)金充裕。
一手降風(fēng)險(xiǎn)——截至2022年底，公司期末融資余額為712.70億元，同比壓降185.97億元，有息負(fù)債水平保持低位。此外，公司合聯(lián)營(yíng)權(quán)益有息負(fù)債大幅降至60.62億元，較2022年半年度繼續(xù)壓降30.82億元。
且作為示范房企，新城控股還享受著政策傾斜，隨時(shí)有補(bǔ)給流入——2022年在監(jiān)管支持下，新城先后發(fā)行10億元2022年度第一期中期票據(jù)、10億元2022年度第二期中期票據(jù)及20億元2022年度第三期中期票據(jù)。同時(shí)完成150億儲(chǔ)架式注冊(cè)額度獲批，以及境外優(yōu)先綠色美元票據(jù)發(fā)行，募集資金1億美元，并獲1400億元銀行意向性授信額度。且全年平均融資成本同比下降5bp至6.52%，整體融資成本出現(xiàn)了小幅度的下滑。
另外，今年3月13日，新城控股發(fā)布2023年度向特定對(duì)象發(fā)行A股股票預(yù)案，擬向特定對(duì)象發(fā)行股票，募集資金不超過(guò)80億元，其中24億元用于補(bǔ)充流動(dòng)資金，其他將投向公司在建項(xiàng)目。
乘借恪守穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的自有資金排布外加“三支箭”的有力支撐，新城控股可以說(shuō)是“手握余糧，心中不慌”。
收租100億，雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步奠定
作為行業(yè)最早一批提出“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)的企業(yè)之一，新城控股董事長(zhǎng)在“栽樹(shù)”多年后，開(kāi)始進(jìn)入收獲期——不僅提升營(yíng)收、帶來(lái)流動(dòng)現(xiàn)金流，甚至還擁有更為流暢的融資渠道。
2022年，新城控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1154.57億元，其中商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入100.06億元，同比增15.82%。截至2022年末，新城控股布局194座吾悅廣場(chǎng)，其中157座為重資產(chǎn)、37座為輕資產(chǎn)。
已開(kāi)業(yè)的吾悅廣場(chǎng)，理論上都可進(jìn)行抵押融資。在2022年里，新城就通過(guò)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸盤(pán)活了吾悅廣場(chǎng)22座、提款金額約64億元，為公司的融資性現(xiàn)金流提供了重要補(bǔ)充。
據(jù)高級(jí)副總裁兼財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人管有冬介紹，在新城控股713億元的有息負(fù)債達(dá)中，基于吾悅廣場(chǎng)的貸款包括經(jīng)營(yíng)性貸款、CMBS（商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款支持證券）以及部分中票的部分，有接近260億元。
而這些只占到整體可融資額的五分一——管有冬稱，這部分的貸款總體相對(duì)穩(wěn)定可持續(xù)：一是，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸期限較長(zhǎng)；二是，CMBS也可以通過(guò)存續(xù)資產(chǎn)的融資置換，保持融資的穩(wěn)定；三是，除了銷售業(yè)態(tài)本身之外，整個(gè)新城控股的吾悅廣場(chǎng)資產(chǎn)接近1200億元。
未來(lái)，新城控股計(jì)劃從三個(gè)方面進(jìn)一步提升商業(yè)業(yè)務(wù)的融資資源：一方面，部分資產(chǎn)可以進(jìn)一步提高抵押率；其次，有近50座廣場(chǎng)沒(méi)有融資，可以形成融資增量；另外，有部分吾悅廣場(chǎng)雖然沒(méi)有開(kāi)業(yè)但是已經(jīng)投入了大部分成本投入，隨著開(kāi)業(yè)增加也會(huì)有所新增。
按照管有冬的說(shuō)法，根據(jù)今年一季度的融資完成情況來(lái)看，新城控股預(yù)計(jì)，按照現(xiàn)行融資抵押率等水平情況來(lái)估算，以公司持有的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)吾悅廣場(chǎng)為底層資產(chǎn)的整個(gè)融資余額可以達(dá)到715億元，還可以產(chǎn)生400多億的增量。
2023年，新城控股計(jì)劃新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目20座，商業(yè)收入目標(biāo)同比增長(zhǎng)10%至110億，繼續(xù)維持?jǐn)U張節(jié)奏。
近期，國(guó)家發(fā)改委和證監(jiān)會(huì)發(fā)布通知稱，研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。
這是首次將REITs項(xiàng)目申報(bào)涵蓋商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)公司而言意義重大。
億翰智庫(kù)就認(rèn)為，隨著公司商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的持續(xù)擴(kuò)張，其融資的穩(wěn)定性將進(jìn)一步增強(qiáng)。隨著商業(yè)地產(chǎn)Reits未來(lái)的開(kāi)閘，公司目前在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步被放大，從而讓新城控股在為未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)中搶得先機(jī)。
且由于商業(yè)物業(yè)出租及管理毛利率較高，商管毛利占公司整體毛利占比繼續(xù)提升，對(duì)于新城控股現(xiàn)下持續(xù)保持盈利，及未來(lái)快速修復(fù)盈利水平，都將起到“第二支撐”的有利作用。