2021年，收入實現(xiàn)7.37億元，同比增加約22.7%；毛利率約25.2%，較上年下降1.5個百分點；年內(nèi)溢利約為0.58億元，同比減少11.0%
《投資時報》研究員 王子西
日前，朗詩綠色生活服務(wù)有限公司（下稱朗詩綠色生活，1965.HK）發(fā)布上市后首份年報。2021年，公司錄得收入7.37億元，同比增加約22.7%；錄得年內(nèi)溢利0.58億元，同比下降約11.0%。
拆分各條業(yè)務(wù)線增長情況可以看到，其非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)收入同比增幅均為“中雙位數(shù)”，而收入大頭物業(yè)管理服務(wù)收入同比增速卻明顯放緩、且收入比下降。不難發(fā)現(xiàn)，該公司物管服務(wù)收入增速放緩或與非住宅業(yè)態(tài)收入情況有關(guān)。
數(shù)據(jù)顯示，截至2021年末，該公司非住宅物業(yè)及城市服務(wù)項目的在管建筑面積為482.0萬平方米，較上年末大增約400萬平方米，但錄得收入5683.2萬元，僅較上年略增不到600萬元。若粗略計算，均攤到每平方米的收入僅有11.79元，遠(yuǎn)低于上年。
此外，截至2021年末，朗詩綠色生活貿(mào)易應(yīng)收款項余額為2.34億元，同比上升八成多。其中，應(yīng)收關(guān)聯(lián)方貿(mào)易款項余額1.44億元，同比大增177.2%。且貿(mào)易應(yīng)收款項平均周轉(zhuǎn)天數(shù)也較2020年拉長或約29天左右，數(shù)據(jù)來看，公司信貸風(fēng)險加大。
針對物管服務(wù)收入情況、應(yīng)收關(guān)聯(lián)方貿(mào)易款項大增是否與業(yè)務(wù)增長表現(xiàn)一致等問題，《投資時報》研究員向該公司尋求溝通，截至發(fā)稿尚未收到回復(fù)。
物管服務(wù)收入增速放緩
作為一家深耕長三角地區(qū)的企業(yè)，朗詩綠色生活從事物業(yè)管理服務(wù)17年。
財報數(shù)據(jù)顯示，2021年，該公司錄得收入7.37億元，同比增加約22.7%；毛利潤為1.86億元，同比增長15.8%；毛利率約25.2%，較上年下降1.5個百分點；年內(nèi)溢利約為0.58億元，同比減少11.0%。若剔除一次性上市費(fèi)用影響，年內(nèi)經(jīng)調(diào)整溢利為0.76億元，同比微增4.4%，利潤增幅不及收入。
朗詩綠色生活主要有三條業(yè)務(wù)線，即物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)。拆分各條業(yè)務(wù)線來看，2021年，非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)實現(xiàn)收入2.0億元、0.67億元，同比增幅為42.1%、33.7%，收入比為27.2%、9.1%，占比均較上年提升。
物業(yè)管理服務(wù)，錄得收入4.70億元，較上年增加14.7%。而2019年、2020年物管服務(wù)收入同比增速為50.1%、38.0%，顯然增速大幅放緩。從收入比來看，約為63.7%，也低于2019年、2020年的68.6%、68.2%；與2018年的收入比63.8%近乎持平。而物管服務(wù)收入增速放緩，或與非住宅業(yè)態(tài)收入情況有關(guān)。
資料顯示，朗詩綠色生活的物業(yè)管理類型包括住宅物業(yè)、非住宅物業(yè)及城市服務(wù)項目，其中非住宅物業(yè)包括辦公大樓、租賃性公寓、公共設(shè)施、產(chǎn)業(yè)園區(qū)以及醫(yī)院、銀行網(wǎng)點。截至2021年末，公司總合約建筑面積約為3197萬平方米，2021年新增約885.0萬平方米；其中在管建筑面積約2345萬平方米，較上年末增長約35.2%。
正榮地產(chǎn)：新希望地產(chǎn)以1.55億元接手合作公司51%股權(quán)截至2021年末，該公司住宅物業(yè)在管建筑面積1862.6萬平方米，收入4.13億元；非住宅物業(yè)及城市服務(wù)項目的在管建筑面積為482.0萬平方米，較上年末大增近400萬平方米，但錄得收入5683.2萬元，僅較上年略增不到600萬元。
粗略計算，住宅物業(yè)每平米收入約為22.18元，略高于2020年的21.80元；而非住宅業(yè)態(tài)每平米收入約為11.79元，遠(yuǎn)低于上年的57.44元。是在管寫字樓、公寓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等空置較多，以致于每平方米均攤收入大幅下滑，還是物管費(fèi)較多滯留在客戶手中，影響收入？
朗詩綠色生活物業(yè)管理服務(wù)收入及在管建筑面積明細(xì)
數(shù)據(jù)來源：公司財報應(yīng)收關(guān)聯(lián)方款項大增
進(jìn)一步梳理年報，《投資時報》研究員注意到，截至2021年末，該公司貿(mào)易應(yīng)收款項余額為2.34億元，壞賬準(zhǔn)備0.19億元，期末應(yīng)收款賬面值為2.15億元，較上年末增加86.3%。其中，應(yīng)收關(guān)聯(lián)方貿(mào)易款項余額為1.44億元，同比大增177.2%，且占應(yīng)收款項余額約61.4%；應(yīng)收第三方款項余額為0.90億元，同比增幅僅超兩成。
應(yīng)收款大增可能會影響資金流動性。事實上，自2018年以來，朗詩綠色生活的應(yīng)收關(guān)聯(lián)方款項余額以及占比便在持續(xù)上升。數(shù)據(jù)顯示，截至2018年末、2019年末、2020年末，該公司應(yīng)收關(guān)聯(lián)方貿(mào)易款余額分別為887.1萬元、1643.1萬元、5184.2萬元，期末余額占比由不到三成，升至超四成。
同時，應(yīng)收關(guān)聯(lián)方貿(mào)易款項的平均周轉(zhuǎn)天數(shù)也由2018年的25天，增至2019年的49天、2020年的82天；應(yīng)收第三方貿(mào)易款項平均周轉(zhuǎn)日數(shù)則為24天、33天、43天。也就是說，不僅公司周轉(zhuǎn)天數(shù)在拉長，且在2020財年前者已較后者拉長39天。整體來看，這三年公司貿(mào)易應(yīng)收款平均周轉(zhuǎn)天數(shù)為24天、37天、53天。
此外，朗詩綠色生活的股權(quán)情況也需關(guān)注。
根據(jù)相關(guān)公告，截至2021年12月8日，朗詩綠色生活的股權(quán)架構(gòu)為：董事長、實控人田明持有股份1.64億股，占已發(fā)行股份總額的39.95%；香港新旅國際有限公司、林勁峰、中城國際（香港）投資管理有限公司分別持有7157.55萬股、4373.52萬股、2440萬股，三名股東持股比例合計為34.01%。而十六名股東持股約1.0億股，持股比例24.50%。
也就是說，田明、三名主要股東、十六名股東合計持股數(shù)量占已發(fā)行股份的98.46%，股權(quán)較為集中。散戶持股僅633.58萬股，持股比例僅1.54%。
根據(jù)公告，2021年8月25日至12月8日，田明以每股均價約3.21港元，合計在市場上購買了347.7萬股，占到此期間市場總成交量409.65萬股的85%。換言之，100多天總成交量的八五成買方是公司董事長田明。
而2021年12月、2022年1月、3月，田明繼續(xù)增持。根據(jù)港交所披露資料顯示，截至2022年3月21日，田明持股數(shù)量已達(dá)1.65億股，持股比例升至40.06%。
二級市場上，朗詩綠色生活股價長時間維持在3港元以上，不過近日該公司股價走低，截至3月25日收盤已跌至2.92港元/股。
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