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美的置業(yè)半年并購(gòu)9家公司,何享健兒媳盧德燕坐陣操盤
時(shí)間:2022-03-19 16:26:19  來(lái)源:中訪網(wǎng)財(cái)經(jīng)  
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低調(diào)掌門,高調(diào)進(jìn)擊。

說(shuō)起并購(gòu)這事,“美的系”何享健家族可謂是駕輕就熟。

從5000元起家,到2250億元身家,何享健家族的發(fā)展史就是一部“并購(gòu)”史。如今面對(duì)地產(chǎn)行業(yè)遇冷,出現(xiàn)資金問(wèn)題的房企賣資產(chǎn)回血,兒媳盧德燕也深得何享健真?zhèn)?,帶領(lǐng)美的置業(yè)走上并購(gòu)擴(kuò)張之路,半年時(shí)間內(nèi)就吞下9家地產(chǎn)公司。

3月13日,美的置業(yè)公告,其與金科股份(000656.SZ)就合作項(xiàng)目股權(quán)優(yōu)化方案達(dá)成一致。

美的置業(yè)將收購(gòu)金科股份南京兩個(gè)項(xiàng)目,包括南京科宸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司53%股權(quán)和南京山河宸園企業(yè)管理有限公司50%股權(quán)。此次收購(gòu)?fù)瓿珊?,兩家公司將由美的置業(yè)全資控股,收購(gòu)代價(jià)為9.07億元。

此前金科股份曾披露,截止2021年12月31日,這2個(gè)項(xiàng)目的未經(jīng)審核綜合資產(chǎn)總凈值約為14.59億元。據(jù)此計(jì)算,美的相當(dāng)于以6折價(jià)格拿下項(xiàng)目。

值得注意的是,此次交易中,美的置業(yè)已接下金科股份4.97億元的債務(wù),即美的置業(yè)最終實(shí)付金額為4.1億元。

圖片來(lái)源:美的置業(yè)公告

與此同時(shí),美的置業(yè)也出售了柳州、岳陽(yáng)兩家合作公司的股權(quán),由金科股份接手,總交易價(jià)格為1.84億元。其中,2414.82萬(wàn)元為債務(wù)接管,即金科股份實(shí)際支付價(jià)格為1.6億元。美的置業(yè)提出,此次出售預(yù)計(jì)使集團(tuán)虧損44.49萬(wàn)元,出售款項(xiàng)將被用作一般營(yíng)運(yùn)資金。

通過(guò)此次交易,雙方互換了旗下項(xiàng)目,美的置業(yè)以較低的價(jià)格提高了項(xiàng)目權(quán)益占比,而金科股份則通過(guò)出售資產(chǎn)回流部分資金,并換得可以更快入市銷售的項(xiàng)目。

美的置業(yè)表示,此次交易有助于集團(tuán)進(jìn)行資源整合,聚焦區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),提升經(jīng)營(yíng)效益。

美的置業(yè)逆勢(shì)擴(kuò)張

早在去年12月,美的置業(yè)就曾收購(gòu)常州市美科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中金科股份持有的49%股權(quán),2022年2月,美的置業(yè)還收購(gòu)了其在重慶美科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的全部股份。目前,以上兩家公司均由美的置業(yè)100%控股。

除了金科股份外,去年四季度以來(lái),美的置業(yè)還接連出手,接下了與花樣年(1777.HK)、雅居樂(lè)(3383.HK)、正榮地產(chǎn)(6158.HK)合作的多個(gè)項(xiàng)目。

2021年10月,佛山市順德區(qū)美岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)生股權(quán)變更,花樣年將其在該公司持有的35%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給美的置業(yè),美的置業(yè)實(shí)現(xiàn)了對(duì)該公司100%持股。2個(gè)月后,美的置業(yè)又出手收購(gòu)了雅居樂(lè)在武漢市鼎輝雅樂(lè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持有的49%股份。

圖片來(lái)源:罐頭圖庫(kù)

今年2月下旬,正榮地產(chǎn)先后將旗下榮福(天津)置業(yè)發(fā)展有限公司51%股份、無(wú)錫正嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司51%股份、長(zhǎng)沙正榮正茂置業(yè)有限公司50%股份轉(zhuǎn)讓給美的置業(yè)。前后不到半年時(shí)間,美的置業(yè)已經(jīng)并購(gòu)了9家公司。

近兩年來(lái),隨著政策調(diào)控,融資縮緊,房企的生存狀況并不樂(lè)觀,在此背景下,不少房企選擇出售資產(chǎn)緩解現(xiàn)金流壓力。

但美的置業(yè)卻在此時(shí)逆勢(shì)并購(gòu),其財(cái)務(wù)狀況能否應(yīng)付?

財(cái)報(bào)顯示,截至2021年中期,美的置業(yè)凈負(fù)債率為58.2%,較2020年年底下降21個(gè)百分點(diǎn)。同期,其尚未動(dòng)用的銀行授信額度為899億元,占據(jù)總授信額度的六成以上;持有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物233.58億元,同比增長(zhǎng)17.3%;現(xiàn)金短債比為2.21,位于行業(yè)前列,高于中海、保利等國(guó)企央企。

從債務(wù)結(jié)構(gòu)來(lái)看,美的置業(yè)的債務(wù)里有近八成來(lái)自銀行借款和公司債券,并未依賴美元債等償還到期債務(wù)。同期,其融資成本為4.9%,低于5.96%的房企均值。

今年3月1日,美的置業(yè)上市了2022年度第一期中期票據(jù),發(fā)行規(guī)模15億元,票面利率4.5%,將于2026年2月28日到期。美的置業(yè)由此成為2022年首家成功發(fā)行中票的民營(yíng)房企。

3月3日,美的置業(yè)還與招商銀行簽訂合作協(xié)議,并收到招商銀行120億元的授信額度,其中60億元授予其并購(gòu)融資,另外60億元將用于美的置業(yè)的住房按揭貸款業(yè)務(wù)。

圖片來(lái)源:企業(yè)預(yù)警通

對(duì)此,IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示,房地產(chǎn)是個(gè)強(qiáng)周期行業(yè),“逆周期拿地,順周期賣樓”是行業(yè)的基本信條。但是此輪行業(yè)調(diào)控之下房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)生了實(shí)質(zhì)性變化。雖然目前政策面讓市場(chǎng)回暖的意圖十分明確,各方面促進(jìn)市場(chǎng)回暖的措施力度也在不斷加大,但從市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看效果并未達(dá)到預(yù)期。因此,未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)如何,政策會(huì)不會(huì)繼續(xù)加大力度,目前還無(wú)法確知。而此時(shí)逆勢(shì)并購(gòu)對(duì)于未來(lái)業(yè)績(jī)到底是正面作用還是負(fù)面影響,也存在較大的不確定性。

低調(diào)的女掌門盧德燕

與美的置業(yè)高調(diào)并購(gòu)的舉動(dòng)不同,該公司的實(shí)際控制人盧德燕卻很低調(diào)。

公開信息中關(guān)于盧德燕的資料不多,外界只知道她是1967年生人,香港永久居民,擁有境外永久居留權(quán),是美的集團(tuán)創(chuàng)始人何享健之子何劍鋒的配偶。

此外,何享健還有兩個(gè)女兒,何倩嫦與何倩興,均在“美的系”多家公司擔(dān)任高管。其中,長(zhǎng)女何倩嫦還是會(huì)通股份(688219.SH)的實(shí)控人。

圖片來(lái)源:罐頭圖庫(kù)

股權(quán)結(jié)構(gòu)顯示,美的置業(yè)有三名股東,其中最大股東美的發(fā)展控股(BVI)有限公司持有9.1億股股份,另外兩家美域有限公司和美恒有限公司分別持有3000萬(wàn)股股份。

財(cái)報(bào)介紹,以上三家公司均為盧德燕100%持股,即盧德燕在美的置業(yè)共擁有9.7億股股份,股權(quán)占比78.58%。

圖片來(lái)源:美的置業(yè)財(cái)報(bào)

美的置業(yè)成立于2004年。起初,美的置業(yè)公司業(yè)務(wù)主要聚焦于珠三角地區(qū)。2010年起,美的置業(yè)開始向全國(guó)布局。2013年,何享健將美的置業(yè)全部股權(quán)轉(zhuǎn)至盧德燕名下,地產(chǎn)業(yè)務(wù)獨(dú)立發(fā)展。

盧德燕掌權(quán)后的美的置業(yè),開始進(jìn)入高速增長(zhǎng)時(shí)代。通過(guò)“智慧地產(chǎn)”“全國(guó)布局,區(qū)域深耕”等戰(zhàn)略,2016年-2018年,美的置業(yè)合同銷售規(guī)模依次突破200億元、500億元和790億元,增速顯著。并于2018年10月登陸港交所。

2019年,美的置業(yè)銷售金額達(dá)到1012.3億元,提前完成了2016年提出的“4年沖千億”目標(biāo)。

此后,美的置業(yè)一直維持在千億規(guī)模。2020年,美的置業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售金額1261.6億元。2021年,美的置業(yè)以1370億元全口徑銷售額位列克而瑞房企銷售榜第28位。

與此同時(shí),盧德燕個(gè)人身家也不容小覷。2019年-2021年,盧德燕分別以270億元、295億元、250億元財(cái)富三次進(jìn)入胡潤(rùn)女企業(yè)家榜,排名均位于前30。

美的置業(yè)上市之前,2018年5月14日,何享健與盧德燕簽訂了一致行動(dòng)契約,約定何享健與盧德燕為一致行動(dòng)人,但何享健不持有美的置業(yè)任何經(jīng)濟(jì)利益(包括獲分派股息的權(quán)利)。

除了美的置業(yè)外,盧德燕還與何享健共同執(zhí)掌美的集團(tuán)大股東美的控股。其中,何享健持有美的控股94.55%股份,盧德燕持有5.45%。據(jù)此計(jì)算,盧德燕間接持有美的集團(tuán)1.64%股份,市值約65.39億元。此外,盧德燕和何享健還同為“美的系”成員企業(yè)美的物業(yè)的實(shí)控人。

圖片來(lái)源:愛(ài)企查

2018年,美的置業(yè)曾在《招股書》中表示,致力成為中國(guó)十大房地產(chǎn)開發(fā)商之一。

手握千億資產(chǎn),從美的集團(tuán)到美的置業(yè),何享健家族均很少公開露面,但前十目標(biāo)卻透露出了美的置業(yè)還有更大的夢(mèng)想與野心。如今公司的并購(gòu)號(hào)角已經(jīng)吹響,美的置業(yè)能借此實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)超越嗎?

您的城市有美的置業(yè)的房子嗎?美的置業(yè)當(dāng)前的并購(gòu)行為,您怎么看?歡迎評(píng)論區(qū)留言討論。(來(lái)源:野馬財(cái)經(jīng))