“公司‘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)+商業(yè)運(yùn)營(yíng)’的雙輪驅(qū)動(dòng)將繼續(xù)推進(jìn)。”日前，新城控股（601155.SH）董事長(zhǎng)王曉松在2022年半年度業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上強(qiáng)調(diào)。
根據(jù)中報(bào)披露，2022年上半年，新城控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入428.03億元人民幣（下同），歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)30.10億元，扣非歸母凈利潤(rùn)25.62億元。期內(nèi)，新城商管毛利占公司毛利比重達(dá)34.14%、毛利率72.22%。王曉松相信，隨著行業(yè)的修復(fù)和公司長(zhǎng)期穩(wěn)健發(fā)展，該部分估值將得以體現(xiàn)。或許正是基于商業(yè)“輕重并舉”模式的發(fā)展，新城控股整體毛利率較去年同期提升2.29個(gè)百分點(diǎn)，至21.90%。
新城控股總資產(chǎn)5148.83億元，歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)616.99億元。截至報(bào)告期末，新城控股已售未結(jié)轉(zhuǎn)面積達(dá)到3468.92萬(wàn)平方米，這為下半年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)奠定了基石。
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融資破題
上半年，新城控股實(shí)現(xiàn)合同銷售金額651.60億元，累計(jì)銷售面積約657.20萬(wàn)平方米。上半年公司回款金額達(dá)760.30億元，回款率117%。
截至報(bào)告期末，新城控股凈負(fù)債率48.37%，同比下降12.11個(gè)百分點(diǎn)；剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為67.06%，現(xiàn)金短債比為1.06；在手現(xiàn)金447.82億元，其中受限資金僅為67.32億元。
半年來(lái)，新城控股努力降負(fù)債。據(jù)新城控股高級(jí)副總裁兼財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人管有冬透露，2022年新城控股公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)到期126億元，1-8月已到期償還或提前償還103億元。公司將繼續(xù)堅(jiān)持底線思維，做好資金排布，積極確保每筆債務(wù)到期償付。
新城控股償還債務(wù)的資源其實(shí)不少。該公司公開(kāi)發(fā)行公司債券于7月下旬取得相關(guān)批復(fù)，將根據(jù)市場(chǎng)情況在控制融資成本的前提下?lián)駲C(jī)發(fā)行。1-6月，除了吾悅廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸外，新城控股成功完成10億元中票發(fā)行，為銀行間首單房企信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證；成功完成1億美元境外債發(fā)行，為4月份以來(lái)第一筆民企地產(chǎn)境外新發(fā)債；9月2日，據(jù)上海清算所公告披露，新城控股擬于近期在銀行間市場(chǎng)通過(guò)中債增擔(dān)保發(fā)行2022年度第二期中票，發(fā)行規(guī)模不超過(guò)10億元，發(fā)行期限為3年，票面利率詢價(jià)區(qū)間為3.00％-4.30％。
目前，新城控股剔除合同負(fù)債和預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為67.06%，同比下降8.39個(gè)百分點(diǎn)；若直接按照貨幣資金除以短期金融機(jī)構(gòu)債務(wù)，現(xiàn)金短債比則為1.75倍。
商業(yè)“造血”
商業(yè)板塊有望成為新城控股的另一只現(xiàn)金奶牛，且吾悅廣場(chǎng)配套的銷售回籠足以覆蓋吾悅廣場(chǎng)的建設(shè)資金。
新城控股董事兼聯(lián)席總裁曲德君對(duì)新城商業(yè)的商業(yè)模式、先發(fā)優(yōu)勢(shì)以及開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力三者打通充滿信心，據(jù)其表示，面對(duì)疫情的挑戰(zhàn)，過(guò)去兩年仍有近70座吾悅廣場(chǎng)如期開(kāi)業(yè)，并完成年度目標(biāo)，這是新城商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理核心競(jìng)爭(zhēng)力的最好答卷。
與此同時(shí)，吾悅廣場(chǎng)融資的路徑也逐漸理順。目前該公司自持116座吾悅廣場(chǎng)。截至2022年6月30日，有近80座吾悅廣場(chǎng)未進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸和資產(chǎn)證券化融資；2022年1-8月，臺(tái)州黃巖吾悅廣場(chǎng)、泰安泰山吾悅廣場(chǎng)等20座吾悅廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸落地，累計(jì)獲得融資62億元左右。
管有冬透露，一般來(lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸債務(wù)久期約8-10年，融資成本約6%-8%，符合公司優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)的長(zhǎng)期規(guī)劃。
疫情之下，全國(guó)化布局既令吾悅廣場(chǎng)相應(yīng)分散疫情風(fēng)險(xiǎn)，也讓其在促活廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方面有很多空間。上半年，新城控股實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入約47億元，同比增長(zhǎng)20%；下半年力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)105億元的全年商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入目標(biāo)。
王曉松指出，考慮到目前行業(yè)情況，新城控股將運(yùn)營(yíng)回暖、穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)作為商管工作的重點(diǎn)。公司在輕重并舉的規(guī)劃下，保持規(guī)模平穩(wěn)增長(zhǎng)。
但商業(yè)管理賽道競(jìng)爭(zhēng)漸趨激烈，盡管新城控股是較早進(jìn)入這一賽道的房企，過(guò)去有一定優(yōu)勢(shì)，未來(lái)也將面臨新進(jìn)入者及業(yè)內(nèi)同行的競(jìng)爭(zhēng)。
曲德君認(rèn)為，目前行業(yè)主要有以下四大發(fā)展趨勢(shì)：經(jīng)過(guò)多年高速增長(zhǎng)，購(gòu)物中心進(jìn)入存量運(yùn)營(yíng)時(shí)代；購(gòu)物中心的行業(yè)集中度提升，逐步進(jìn)入行業(yè)整合階段，頭部企業(yè)市場(chǎng)份額進(jìn)一步擴(kuò)大，頭部企業(yè)紛紛開(kāi)啟輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式；國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩、疫情頻發(fā)影響消費(fèi)復(fù)蘇，單個(gè)商業(yè)體對(duì)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的抵御能力不足，規(guī)?；?、連鎖化經(jīng)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)凸顯；行業(yè)同質(zhì)化嚴(yán)重，同時(shí)消費(fèi)客群、消費(fèi)理念、消費(fèi)需求、消費(fèi)方式也在深刻變化，深度經(jīng)營(yíng)和創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)成為核心能力。
未來(lái)已來(lái)
半年來(lái)的努力沒(méi)有白費(fèi)，目前新城控股經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流已轉(zhuǎn)正：現(xiàn)金流凈額為115.03億元，去年同期為-75.72億元。平均融資成本為6.50%，較去年同期下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。
中報(bào)披露，新城控股下半年計(jì)劃竣工148個(gè)子項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)竣工面積1,762.80萬(wàn)平方米，其中，住宅項(xiàng)目951.16萬(wàn)平方米，商業(yè)綜合體項(xiàng)目811.64萬(wàn)平方米。關(guān)于擴(kuò)張，王曉松坦言，會(huì)充分考慮行業(yè)、市場(chǎng)的變化，并結(jié)合新城控股自身的經(jīng)營(yíng)情況，適時(shí)開(kāi)展新項(xiàng)目拓展。截至2022年6月30日，新城控股在全國(guó)范圍內(nèi)合計(jì)擁有土地儲(chǔ)備1.31億平方米，可滿足未來(lái)2-3年的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)所需。新城控股在全國(guó)最具經(jīng)濟(jì)活力和人口密度最高的地區(qū)布局，其中一、二線城市約占公司總土儲(chǔ)的37.05%，長(zhǎng)三角區(qū)域三、四線城市約占公司總土儲(chǔ)的29.46%。
王曉松指出，新城控股下一步將通過(guò)甄別潛力區(qū)域與城市，把握結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，在行業(yè)新格局中走高質(zhì)量、可持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展之路。
堅(jiān)持做精主業(yè)的同時(shí)，新城控股為了提升核心競(jìng)爭(zhēng)力，圍繞主業(yè)進(jìn)行相關(guān)業(yè)務(wù)的研究和探索。截至2022年6月末，公司旗下吾盛能源累計(jì)投產(chǎn)項(xiàng)目55個(gè)，累計(jì)裝機(jī)規(guī)模約60（兆瓦）MW，預(yù)計(jì)年發(fā)電總量7500萬(wàn)度，每年減少碳排放量74775噸。