房企轉(zhuǎn)型步入深水區(qū)，行業(yè)面臨長短期挑戰(zhàn)。短期的現(xiàn)金流之困，中長期的行業(yè)游戲規(guī)則生變。前者決定房企能否活下去，后者決定未來能否活得好。
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對行業(yè)形勢的研判，考驗著房企戰(zhàn)略及戰(zhàn)術(shù)的精細(xì)化布局。以商業(yè)及住宅“雙輪”并行的新城控股，在行業(yè)轉(zhuǎn)型升級之時，不僅防“暗債”，構(gòu)筑“防火墻”，而且把握銷售窗口期積極去化，找到了企業(yè)新的利潤增長點。
半年報顯示，上半年新城控股實現(xiàn)營業(yè)收入428.03億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤30.10億元，扣非歸母凈利潤25.62億元。公司總資產(chǎn)達(dá)5148.83億元，歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)616.99億元。
新城控股所認(rèn)同的邏輯是，行業(yè)從“以量取勝”向“以質(zhì)取勝”轉(zhuǎn)變。上半年通過“抓銷售、盤融資、緊運(yùn)營、控風(fēng)險、保利潤、調(diào)結(jié)構(gòu)”，新城控股有效對沖了行業(yè)下行周期，保持“三道紅線”全綠。
至報告期末，新城控股已售未結(jié)轉(zhuǎn)面積達(dá)到3468.92萬平方米，提前鎖定未來業(yè)績結(jié)算，為新城控股未來新的資金流量做好了鋪陳。
對于下半年，新城控股董事長稱，“房地產(chǎn)開發(fā)+商業(yè)運(yùn)營”的雙輪驅(qū)動將繼續(xù)維穩(wěn)精進(jìn)，通過甄別潛力區(qū)域與城市，把握結(jié)構(gòu)性機(jī)會，持續(xù)提升組織效能和組織活力，做好城市深耕，堅持輕重并舉，不斷夯實傳統(tǒng)開發(fā)及運(yùn)營能力。
示范房企“降脂”“活血”提升安全閾值
行業(yè)“寒冬”，盈利或許已是其次，保證安全才是核心，現(xiàn)金流能否覆蓋短期債務(wù)是關(guān)鍵。對于民營房企而言，在融資環(huán)境還未有明顯回暖的情況下，對現(xiàn)金流管控及債務(wù)、利潤的平衡需要做更高級別的前設(shè)。
新城控股一直恪守穩(wěn)定安全的財務(wù)根本，在償債方面堅持底線思維，確保每一筆債務(wù)如期兌付。據(jù)了解，今年上半年，新城控股已累計償付3筆、總計7億美元債，年內(nèi)已無到期美元債。
就今年上半年業(yè)績來看，新城控股在“降脂”層面取得明顯效果，“三道紅線”穩(wěn)居綠檔。
報告顯示，上半年新城控股按照監(jiān)管口徑非受限現(xiàn)金短債比1.06倍；凈負(fù)債率為48.37%，同比下降12.11個百分點；公司剔除合同負(fù)債和預(yù)收款項后的資產(chǎn)負(fù)債率為67.06%，同比下降8.39個百分點；若直接按照貨幣資金除以短期金融機(jī)構(gòu)債務(wù)，現(xiàn)金短債比則為1.75倍。
此外，上半年新城控股在保持穩(wěn)定安全的財務(wù)基本面的同時，持續(xù)提升公司安全防御閾值，壓降有息負(fù)債，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。新城控股繼續(xù)合理控制有息負(fù)債，截至2022年6月底，公司有息負(fù)債822億元，同比下降191.60億元，較2021年末壓降76.67億元。截至報告期末，新城控股合聯(lián)營權(quán)益有息負(fù)債91.44億，較去年年底的115.13億繼續(xù)下降23.69億元。
雖然上半年貨幣政策轉(zhuǎn)向?qū)捤?，民企融資環(huán)境出現(xiàn)邊際改善，但整體形勢仍不容樂觀。新城控股憑借穩(wěn)定安全的財務(wù)基本面及良好資信，在融資“活血”層面展現(xiàn)出一定優(yōu)勢。
作為首批創(chuàng)設(shè)信用保護(hù)合約發(fā)債示范房企，今年5月30日，新城控股(601155.SH)發(fā)行金額10億元中期票據(jù)，期限2+1年。
中債信用公司和上海銀行聯(lián)合為本期中期票據(jù)創(chuàng)設(shè)了銀行間首單房企信用風(fēng)險緩釋憑證（CRMW）側(cè)面反映新城控股的發(fā)展良性。
與此同時，在房企境外美元債市場低迷之際，新城控股上半年在境外成功新發(fā)優(yōu)先綠色美元票據(jù)，募集資金1億美元，成為今年4月份以來排名前列筆民企地產(chǎn)境外新發(fā)，也是2月份以來排名前列筆純公司信用高級無抵押普通美元債，保障了公司在穩(wěn)定經(jīng)營過程中的資金需求。
據(jù)了解，在境內(nèi)融資方面，新城控股在各大銀行等金融機(jī)構(gòu)的資信情況良好，與國內(nèi)主要商業(yè)銀行繼續(xù)保持長期合作伙伴關(guān)系。
截至報告期末，新城控股獲得各大銀行給予的集團(tuán)授信總額度合計為1084億元，其中公司及子公司已使用授信280億元，新城控股可以在上述授信總額度內(nèi)開展融資，以支持業(yè)務(wù)的發(fā)展。
作為首批創(chuàng)設(shè)信用保護(hù)工具發(fā)債的示范房企，新城控股憑借雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略優(yōu)勢和穩(wěn)定安全的財務(wù)基本面，獲得了監(jiān)管機(jī)構(gòu)和資本市場的認(rèn)可。
值得一提的是，秉承“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動的業(yè)務(wù)模式，具備“融資期限長、還款安全”等優(yōu)勢的吾悅廣場經(jīng)營性物業(yè)貸也成為新城控股的融資亮點。據(jù)悉，今年以來，隨著商業(yè)板塊運(yùn)營良好，新城控股加大了經(jīng)營性物業(yè)貸的推進(jìn)速度，今年前8月，已有近20座已開業(yè)吾悅廣場完成了經(jīng)營性物業(yè)貸融資方案的落地，累計獲得融資62億。
雙輪“造血”互哺經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額115.03億元
行業(yè)艱難，保證企業(yè)“活血”“輸血”的同時，更好地“造血”才能實現(xiàn)企業(yè)的健康發(fā)展。
截至報告期末，新城控股經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為115.03億元，去年同期為-75.72億元，新城控股在手現(xiàn)金余額447.82億元。
報告期內(nèi)，新城控股圍繞“雙輪驅(qū)動”戰(zhàn)略，在經(jīng)營過程中展現(xiàn)了行穩(wěn)致遠(yuǎn)的韌性實現(xiàn)了資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，開發(fā)業(yè)務(wù)經(jīng)營平穩(wěn)，商業(yè)管理業(yè)務(wù)持續(xù)提升。
上半年，新城控股的商業(yè)運(yùn)營總收入同比增長近20%至47.18億，商管業(yè)務(wù)收入占比持續(xù)提升，進(jìn)一步對新城控股的利潤率進(jìn)行了反哺。值得一提的是，上半年新城控股商業(yè)持續(xù)性經(jīng)營收入持續(xù)大幅超過當(dāng)期利息支出，約為145.70%。
作為商業(yè)領(lǐng)域的頭部“玩家”，自2008年涉足商業(yè)地產(chǎn)以來，新城控股商業(yè)發(fā)展的速度十分迅速。14年來，新城商業(yè)歷經(jīng)4代產(chǎn)品的迭代進(jìn)化，在為消費(fèi)者和商家持續(xù)創(chuàng)造有價值的商業(yè)空間的同時，也享受了城市功能升級和消費(fèi)升級的重要紅利。
尤其是，步入存量運(yùn)營時代，規(guī)模化、連鎖化優(yōu)勢凸顯；深度經(jīng)營和創(chuàng)新經(jīng)營成為購物中心的核心競爭力，新城控股的優(yōu)勢也進(jìn)一步顯現(xiàn)。
半年報顯示，截至報告期末，吾悅廣場開業(yè)面積達(dá)1189.06萬平方米，出租率達(dá)96.01%。上半年公司實現(xiàn)不含稅物業(yè)出租及管理收入43.79億元，占公司營業(yè)收入的10.23%；物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利31.62億元，占公司總毛利由去年同期的16.56%大幅提升至33.74%；物業(yè)出租及管理毛利率更是隨著吾悅廣場數(shù)量和質(zhì)量同步提升至72.22%。
據(jù)了解，截至報告期末，新城控股已在全國范圍內(nèi)布局189座吾悅廣場，已開業(yè)及委托管理的吾悅廣場達(dá)131座，商場開業(yè)數(shù)量位居我國境內(nèi)外上市公司首位。
今年下半年，吾悅廣場將迎來集中開業(yè)期。新城控股表示，有信心完成“全年計劃新開業(yè)吾悅廣場25座、實現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營總收入105億元”的年度目標(biāo)。
此外，今年上半年新城控股聚焦現(xiàn)金流安全，堅持做到“有回款的銷售、有歸集的銷售”。
報告顯示，上半年新城控股實現(xiàn)合同銷售金額651.60億元，累計銷售面積約657.20萬平方米。上半年回款金額達(dá)760.30億元，回款率117%，回款率、歸集率位于行業(yè)前列。此外，公司整體毛利率較去年同期平穩(wěn)提升2.29個百分點，至21.90%。
據(jù)了解，新城控股計劃下半年新開工67個子項目，新開工建筑面積624.67萬平方米，其中，住宅項目404.70萬平方米，商業(yè)綜合體項目219.97萬平方米。公司計劃竣工148個子項目，實現(xiàn)竣工面積1,762.80萬平方米，其中，住宅項目951.16萬平方米，商業(yè)綜合體項目811.64萬平方米。
回購股票實力“護(hù)盤”提前布局潛力業(yè)務(wù)
在實現(xiàn)內(nèi)生“造血”及外部“輸血”提升公司信心之外，公司也在通過回購股票、購買債券等行動夯實企業(yè)信心。
今年上半年，新城控股公告稱，公司董事兼總裁裁梁志誠、董事兼聯(lián)席總裁曲德君、財務(wù)負(fù)責(zé)人管有冬、董事會秘書陳鵬計劃自2022年3月21日至2022年6月20日期間，以市場化方式在二級市場購買新城控股發(fā)行的存續(xù)公司債券，購買總規(guī)模不超過2000萬元。截至6月20日，已累計在二級市場購買公司債券金額1224.29萬元。
此外，自今年3月份開始，新城控股公布股票回購計劃，上演“護(hù)盤”行動，以實際行動彰顯公司對自身未來的發(fā)展信心。
對于未來，新城控股指出，面對市場和環(huán)境的變化，公司將審時度勢、積極應(yīng)對，精準(zhǔn)控制投資節(jié)奏，堅守長期主義，深耕核心城市的同時，公司研究通過城市更新、城市型康養(yǎng)綜合體等特色業(yè)務(wù)尋求行業(yè)轉(zhuǎn)型的發(fā)力點，尤其是探索新發(fā)展模式。
據(jù)焦點財經(jīng)了解，新城控股旗下吾盛能源已經(jīng)先發(fā)布局新能源業(yè)務(wù)。此外，綠色低碳已成為全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢，新城控股也在堅持長期主義，逐步構(gòu)建具有新城特色的可持續(xù)發(fā)展管理模式。
作為新藍(lán)行動啟航之年，2022年新城控股在品牌發(fā)布、榜樣宣傳、實地參觀、全員參與多維度并行落地。
報告期內(nèi)，新城控股新建項目綠建覆蓋率達(dá)到100%，獲取19個綠建運(yùn)行標(biāo)識，已預(yù)認(rèn)證4個項目的國際綠色標(biāo)識。未來將持續(xù)沉淀綜合能源技術(shù)能力、綠建認(rèn)證獲取能力、超低能耗技術(shù)能力、碳排放管理能力及綠色金融融資能力等，實現(xiàn)技術(shù)咨詢輸出，鍛造成未來發(fā)展的新型收益增長點。
此外，土儲一直關(guān)系著企業(yè)未來發(fā)展的長度及廣度，土儲布局充裕且均衡，有利于分散市場風(fēng)險，貨值的精準(zhǔn)把控也能穩(wěn)定現(xiàn)金流、增厚利潤。
截至報告期末，新城控股在全國范圍內(nèi)合計擁有土地儲備1.31億平方米，可滿足未來2-3年的開發(fā)運(yùn)營所需。其中，一、二線城市約占公司總土地儲備的37.05%，長三角區(qū)域三、四線城市約占公司總土地儲備的29.46%。