核心觀點(diǎn)
2022年上半年，新城控股住宅開發(fā)業(yè)務(wù)經(jīng)營平穩(wěn)，銷售表現(xiàn)好于行業(yè)平均水平，回款率居于行業(yè)前列。商業(yè)方面，運(yùn)營收入持續(xù)增長，毛利潤率保持高位，經(jīng)營戰(zhàn)略深化質(zhì)量優(yōu)先。財(cái)務(wù)上，在經(jīng)營性現(xiàn)金持續(xù)凈流入和融資改善下，企業(yè)保持相對(duì)充裕的現(xiàn)金流，三道紅線穩(wěn)居綠檔，整體財(cái)務(wù)穩(wěn)健。新城控股董事長表示
住宅開發(fā)經(jīng)營平穩(wěn)
(資料圖片)
回款率居于行業(yè)前列
2022年上半年，房地產(chǎn)市場信心整體較弱，盡管政策松綁不斷，但未改變購房者預(yù)期，市場持續(xù)低迷。新城控股在“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略下，經(jīng)營上具有一定的韌性，開發(fā)業(yè)務(wù)經(jīng)營平穩(wěn)。
上半年，新城控股完成合同銷售金額651.6億元，實(shí)現(xiàn)合同銷售面積657.2萬㎡，根據(jù)億翰智庫發(fā)布的《2022年1-6 月典型房企銷售業(yè)績研究報(bào)告》，新城控股位居第14位，盡管銷售金額較2021年同期有所下降，但相比TOP200房企1-6月總銷售額同比-52.1%的降幅，企業(yè)表現(xiàn)仍好于行業(yè)平均水平。且在緊抓銷售和資金回籠下，新城控股實(shí)現(xiàn)760.3元的全口徑資金回籠，全口徑資金回籠率達(dá)117%，展現(xiàn)了持續(xù)經(jīng)營的韌性。
土儲(chǔ)方面，新城控股總體土地儲(chǔ)備充沛，截至2022年中，企業(yè)擁有總土地儲(chǔ)備建面1.31億㎡，可滿足未來2-3年的開發(fā)運(yùn)營所需，其中一、二線城市約占公司總土地儲(chǔ)備的37.05%，長三角區(qū)域三、四線城市約占公司總土地儲(chǔ)備的29.46%，土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)較優(yōu)。
營收結(jié)轉(zhuǎn)和盈利上，企業(yè)上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入428億元，毛利潤率21.9%，較2021年同期上升2.3個(gè)百分點(diǎn)，毛利潤率維持穩(wěn)定且小幅回升。此外，上半年新城控股三費(fèi)費(fèi)用明顯降低，三費(fèi)總支出較2021年同期減少15.8%，費(fèi)用管控提升下，企業(yè)盈利水平有望進(jìn)一步改善。
商業(yè)運(yùn)營收入持續(xù)增長
進(jìn)一步深化經(jīng)營提質(zhì)
2022年上半年，在房地產(chǎn)行業(yè)艱難情況下，公司“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略優(yōu)勢凸顯。吾悅廣場運(yùn)營良好，上半年商業(yè)運(yùn)營總收入同比增長近20%。
截至2022年中，新城控股共實(shí)現(xiàn)135個(gè)大中城市、189個(gè)綜合體項(xiàng)目的布局，已開業(yè)及委托管理的吾悅廣場131座，吾悅廣場開業(yè)面積1189.06萬㎡，出租率96.01%，商場開業(yè)數(shù)量位居境內(nèi)外上市公司首位。在經(jīng)營上，新城控股進(jìn)一步深化質(zhì)量優(yōu)先、經(jīng)營提質(zhì)，更注重項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值，聚焦高價(jià)值商業(yè)項(xiàng)目標(biāo)桿打造，不斷迭代進(jìn)化運(yùn)營模式，推進(jìn)數(shù)字化運(yùn)營，打造智慧商業(yè)。
在良好運(yùn)營下，上半年商業(yè)運(yùn)營收入47.18億元，同比增長19.8%。盈利上持續(xù)保持高利潤率水平，上半年物業(yè)出租及管理毛利潤31.6億元，毛利潤率72.2%，占企業(yè)毛利潤總額的34.2%，對(duì)企業(yè)整體利潤的貢獻(xiàn)持續(xù)增加。根據(jù)企業(yè)年初制定的計(jì)劃，全年計(jì)劃新開業(yè)吾悅廣場25座，下半年吾悅廣場將迎來集中開業(yè)期，我們認(rèn)為，盡管面臨著疫情等諸多挑戰(zhàn)，但在規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)張和經(jīng)營質(zhì)量提升下，企業(yè)實(shí)現(xiàn)“商業(yè)運(yùn)營總收入105億元”的全年目標(biāo)可期。
融資渠道拓寬
三道紅線穩(wěn)居綠檔
截至2022年中，新城控股在手現(xiàn)金447.8億元，流動(dòng)資金較為充裕。一方面，企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金持續(xù)凈流入，上半年回款率達(dá)117%，經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入115億元。另一方面，企業(yè)在融資上有所改善，上半年被選定為發(fā)債“示范房企”，在監(jiān)管機(jī)構(gòu)的支持下發(fā)行10億元首單帶信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證的的中期票據(jù)，5月在境外發(fā)行1億美元無增信的美元債，此外吾悅廣場經(jīng)營性物業(yè)貸也在持續(xù)落地。
相對(duì)充裕的流動(dòng)現(xiàn)金對(duì)企業(yè)的債務(wù)償還提供了強(qiáng)有力的支持，新城控股2022年公開市場債務(wù)到期總規(guī)模126億元，1-8月已償還103億元，剩余到期債務(wù)規(guī)模較小，且目前已無美元債到期，在經(jīng)營性現(xiàn)金持續(xù)凈流入和融資渠道不斷拓寬下，企業(yè)有望保持現(xiàn)金流穩(wěn)定，平穩(wěn)度過行業(yè)波動(dòng)。
財(cái)務(wù)上，企業(yè)持續(xù)保持穩(wěn)健，三道紅線穩(wěn)居綠檔。截至2022年中，企業(yè)有息負(fù)債822.4億元，較2021年末減少8.5%，合聯(lián)營公司權(quán)益有息負(fù)債91.44億元，較2021年末減少20.5%，負(fù)債降低下，企業(yè)財(cái)務(wù)持續(xù)改善，截至2022年中，企業(yè)凈負(fù)債率48.4%，處于行業(yè)較低水平，扣預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率67.1%，非受限現(xiàn)金短債比1.07倍，均滿足監(jiān)管要求。