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新城控股董事長(zhǎng)王曉松:融資環(huán)境邊際改善,公司融資渠道通暢
時(shí)間:2023-04-19 13:55:03  來源:不會(huì)水的魚10025  
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“我相信風(fēng)再大,駱駝總是專注前路,道路再崎嶇,駱駝總能抵達(dá)遠(yuǎn)方”。4月3日的投資者會(huì)議上,新城控股董事長(zhǎng)王曉松在談到行業(yè)變革時(shí)如此說道。


(資料圖片)

過去一年,新城控股就如同他口中的駱駝,“住宅+商業(yè)”的雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略則仿佛儲(chǔ)蓄能量的駝峰,支撐著這家房企穿過迷霧。按王曉松當(dāng)日所言,2023年,新城控股要實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入110億元,要新開業(yè)20座吾悅廣場(chǎng)及委托管理在營(yíng)項(xiàng)目。

扎實(shí)的財(cái)務(wù)基本盤、暢通的融資渠道、安全的現(xiàn)金流等都在一定程度上為它帶來了向前進(jìn)的底氣與勇氣。

2022年,新城控股成功發(fā)行了3筆中票,獲得數(shù)家銀行提供的合計(jì)1206億元的銀行授信額度,商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入突破百億,經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~達(dá)到145.35億元……

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雙輪驅(qū)動(dòng)基本盤穩(wěn)健

根據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù),新城控股2022年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1160.49億元,對(duì)應(yīng)銷售面積1191.52萬平方米;結(jié)算面積1792.9萬平方米,對(duì)應(yīng)結(jié)算金額1693.9億元;同期還實(shí)現(xiàn)了1329億元的資金回籠,回籠率為115%,處于行業(yè)前列。

其同期擁有在建子項(xiàng)目295個(gè),總建筑面積5367.22萬平方米;已售未結(jié)轉(zhuǎn)面積2913.6萬平方米,提前鎖定了未來兩至三年的業(yè)績(jī);可售土儲(chǔ)4915萬平方米,其中一二線城市占比約40%,長(zhǎng)三角三四線城市約22%,重點(diǎn)城市群的戰(zhàn)略布局為項(xiàng)目去化提供了保障。

地產(chǎn)開發(fā)穩(wěn)健的基本盤也使得公司守住了盈利底線。

2022年,新城控股共實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1154.57億元,歸母凈利潤(rùn)13.94億元,扣非歸母凈利潤(rùn)7.27億元;綜合毛利率為20.03%,與上一年基本持平。

在開發(fā)商盈利能力普遍下行的大環(huán)境中,高毛利率的商管業(yè)務(wù)為新城控股提供了很大助力。去年,公司物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利率達(dá)到72.6%,這進(jìn)一步拉高了公司整體毛利水平;該業(yè)務(wù)也為公司貢獻(xiàn)了約92.24億元的營(yíng)收,同比增幅為15.75%。

截至報(bào)告期末,新城控股已經(jīng)在全國(guó)140個(gè)城市布局194座吾悅廣場(chǎng),開業(yè)面積達(dá)1319.74萬平方米,出租率達(dá)95.13%;公司實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入,即含稅租金收入首次突破百億,為100.06億元,同比增長(zhǎng)15.82%,業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)比重進(jìn)一步提高。

王曉松在會(huì)上表示,公司目前對(duì)商業(yè)項(xiàng)目質(zhì)量要求會(huì)更高,更希望挖掘自身廣場(chǎng)價(jià)值,尋找成長(zhǎng)性和天花板更高的項(xiàng)目,“接下來要做深度運(yùn)營(yíng),將過去的招商思維轉(zhuǎn)變成經(jīng)營(yíng)思維,需要更加關(guān)注長(zhǎng)期,不過分關(guān)注短期目標(biāo)”。

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融資“活水”充足

商業(yè)板塊在引進(jìn)融資“活水”方面的助力是新城控股更為重要的優(yōu)勢(shì),2022年新城已通過經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸盤活吾悅廣場(chǎng)22座,為融資性現(xiàn)金流提供補(bǔ)充64億元。

除了具備“融資期限長(zhǎng)、還款安全”等優(yōu)勢(shì)的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸之外,消費(fèi)類REITs開閘或?yàn)樯虡I(yè)板塊融資“活水”再添助益。

今年3月24日,國(guó)家發(fā)改委及證監(jiān)會(huì)發(fā)文表示,要研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs,優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目,保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

這是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域首次被涵蓋在REITs項(xiàng)目申報(bào)中,于新城控股而言意義重大,或?qū)⑦M(jìn)一步擴(kuò)寬公司的融資渠道。

去年以來,為保障優(yōu)質(zhì)房企融資需求,監(jiān)管部門陸續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)融資政策。王曉松在會(huì)上直言,從“第一支箭”的信貸支持到“第二支箭”的債券融資,再到“第三支箭”的股權(quán)融資,三支箭新城控股都被“射中”。

2022年5月,維持公開市場(chǎng)零違約記錄、財(cái)務(wù)面穩(wěn)健的新城控股被列為首批示范類民營(yíng)房企,并通過中債民企支持工具推出的首單房企信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證,于該月末成功發(fā)行10億元中期票據(jù)。

當(dāng)年6月,其境外子公司新城環(huán)球發(fā)行了一筆規(guī)模1億美元、年利率7.95%的優(yōu)先綠色票據(jù),是彼時(shí)行業(yè)內(nèi)首筆無增信措施的美元債;9月及12月,其又在中債增全額擔(dān)保支持下,分別發(fā)行了10億元、20億元的中期票據(jù),對(duì)應(yīng)票面利率分別為3.28%、4.3%,為近年來發(fā)債最低利率水平;12月,公司150億元的中票注冊(cè)額度正式獲批,同時(shí)獲得多家銀行意向授信額度支持……

得益于多元化的融資渠道,截至報(bào)告期末,新城控股2022年整體平均融資成本進(jìn)一步下降至6.52%。

另外,該公司還于今年3月拋出一份定增計(jì)劃,擬向不超過35名符合中國(guó)證監(jiān)會(huì)規(guī)定條件的特定投資者發(fā)行A股股票,募集資金總額不超80億元,這些資金將投向6個(gè)在建項(xiàng)目及補(bǔ)充流動(dòng)資金,進(jìn)一步加強(qiáng)公司資金實(shí)力。

對(duì)于定增進(jìn)展,新城控股高級(jí)副總裁兼財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人管有冬透露稱,該方案已經(jīng)于3月13日通過董事會(huì)審議,并在29日通過了股東大會(huì)審議,“接下來會(huì)以最快的速度上報(bào)到交易所申請(qǐng)注冊(cè)”。

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