財(cái)務(wù)狀況：
營收增速擴(kuò)大，行業(yè)仍處于快速發(fā)展階段
平均毛利率25.7%，同比小幅提升
銷管費(fèi)率持續(xù)下行，費(fèi)用管控見成效
凈利潤高增，三家物企利潤翻倍
貨幣資金充沛，收并購市場迎來發(fā)展
應(yīng)收款大幅增長，各家物企積極抓回款
經(jīng)營情況：
主流物企在管面積增幅顯著擴(kuò)大
合約面積/在管面積1.7倍，短期增長有保障
來自關(guān)聯(lián)方在管面積占比降低，獨(dú)立第三方拓展增強(qiáng)
部分物企通過收并購實(shí)現(xiàn)規(guī)?？缭绞皆鲩L
住宅物管競爭依然激烈，部分物企加大非住宅布局
基礎(chǔ)物管、非業(yè)主增值收入占比下降，社區(qū)增值提升
單位能效差異較大，帶商寫的物企偏高
估值分析
估值分化大，博遷新材(605376)年報(bào)點(diǎn)評報(bào)告：發(fā)展引擎已蓄力 靜待原料拐點(diǎn)與新產(chǎn)業(yè)東風(fēng)博遷新材(605376)年報(bào)點(diǎn)評報(bào)告：發(fā)展引擎已蓄力 靜待原料拐點(diǎn)與新產(chǎn)業(yè)東風(fēng)國央企背景物企更易享受高估值
調(diào)整后PE水平19倍，調(diào)整前16.3倍
市值與管理規(guī)模的匹配度差異較大
物企市值普遍低于關(guān)聯(lián)房企市值
投資建議：維持物業(yè)管理板塊“增持”評級。
2021年物管公司在管面積、營業(yè)收入和歸母凈利潤均延續(xù)高速增長，行業(yè)整合加劇分化繼續(xù)。我們認(rèn)為之前物業(yè)板塊的制約因素主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：（1）業(yè)績指引下調(diào)；（2）銷售尚未回暖可能影響新增管理面積的市場空間；（3）民企物企關(guān)聯(lián)企業(yè)的不確定性。當(dāng)前第一個(gè)制約因素已經(jīng)隨著年報(bào)公告逐步解除，第二個(gè)制約因素中銷售雖未回暖但疫情若消退會逐漸企穩(wěn)，第三個(gè)制約因素中關(guān)聯(lián)企業(yè)的后續(xù)發(fā)展會在今年下半年逐步明晰。幾個(gè)制約因素逐步消化后，疊加當(dāng)前疫情對經(jīng)濟(jì)的影響，市場還是會關(guān)注到物管這個(gè)現(xiàn)金流穩(wěn)健、負(fù)債率低、中高速增長、估值合理的板塊。我們維持物業(yè)管理行業(yè)“增持”評級，建議關(guān)注：關(guān)聯(lián)房企為國央企的華潤萬象生活、綠城服務(wù)、中海物業(yè)、保利物業(yè)；關(guān)聯(lián)房企為民企的碧桂園服務(wù)、金科服務(wù)。
風(fēng)險(xiǎn)提示：
(1)在管面積擴(kuò)張不及預(yù)期；物管公司物業(yè)管理業(yè)務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)的拓展都要以在管面積為基礎(chǔ)，如果在管面積擴(kuò)張不及預(yù)期將影響收入增長；
(2)人工成本上升：人工成本構(gòu)成物管公司成本的主要組成部分，若人員薪酬不斷上漲將導(dǎo)致成本上市，影響公司毛利率水平；
(3)收并購項(xiàng)目整合不及預(yù)期：2021年收并購市場火熱展開，但若投后管理不到位將導(dǎo)致雙方整合效果不佳，影響長期可持續(xù)發(fā)展。