久期財經(jīng)訊，4月14日，穆迪確認(rèn)香港置地控股有限公司(Hongkong Land Holdings Ltd.，簡稱“香港置地”)的發(fā)行人評級為“A3”，以及其全資子公司香港置地有限公司(The Hongkong Land Company, Limited)的發(fā)行人評級為“A2”。
穆迪還同時確認(rèn)以下評級，均由香港置地有限公司提供無條件及不可撤銷擔(dān)保：(1)Hongkong Land Finance (C.I) Company Limited, Hongkong Land Treasury Serv. (Sing) Pte. Ltd.和The Hongkong Land Notes Company Limited中期票據(jù)計劃的臨時“(P)A2”高級無抵押評級;(2)中期票據(jù)計劃之下有支持高級無抵押評級的“A2”評級。
評級展望保持穩(wěn)定。
穆迪副總裁兼高級信用官Stephanie Lau表示：“評級的確認(rèn)主要反映了香港置地核心中環(huán)商業(yè)組合在各個經(jīng)濟(jì)周期中的韌性，以及我們的預(yù)期，即盡管疫情持續(xù)影響業(yè)務(wù)，但該集團(tuán)將保持大致穩(wěn)定的經(jīng)營業(yè)績和審慎的財務(wù)策略?！?/p>
評級理據(jù)
香港置地的A3發(fā)行人評級主要反映了該公司強(qiáng)大的專營權(quán)、悠久的經(jīng)營歷史，以及在亞洲黃金地段擁有高入駐率的優(yōu)質(zhì)投資物業(yè)，這些物業(yè)通過經(jīng)濟(jì)周期產(chǎn)生穩(wěn)定的租金收入。
香港置地在中國香港特別行政區(qū)(Aa3穩(wěn)定)中環(huán)的核心投資地產(chǎn)組合的業(yè)績在2021年保持強(qiáng)勁，盡管自2019年底以來，由于疫情的干擾，運(yùn)營環(huán)境受到影響。截至2021年12月，該公司的辦公室和零售部門分別保持了94.8%和99.7%的高入駐率。
這些優(yōu)勢在一定程度上受到了香港置地在香港地區(qū)的地理集中的影響;以及其房地產(chǎn)開發(fā)活動，這增加了其收益和現(xiàn)金流的波動性。然而，通過其慎重的策略以及與信譽(yù)良好的當(dāng)?shù)厥袌鰠⑴c者的合作，開發(fā)風(fēng)險得以減輕。
穆迪預(yù)計，如果不進(jìn)行進(jìn)一步收購，香港置地的經(jīng)調(diào)整后的凈債務(wù)/EBITDA之比將從2021財年的4.1倍升至未來12-18個月的4.8倍-5.0倍。這些預(yù)測反映出，在疫情影響下，EBITDA下降了中個位數(shù);此外，為開發(fā)活動提供資金和股票回購的資本支出也導(dǎo)致債務(wù)溫和增長。同樣，該信托調(diào)整后的EBITDA/利息之比將從同期的6.0倍小幅下降到5.2 -5.4倍左右。不過，這些信用指標(biāo)仍然支持了香港置地的A3評級。
香港置地?fù)碛谐錾牧鲃有裕@得益于其大量現(xiàn)金持有量、充足的備用銀行授信以及分期償還債務(wù)，這些都反映出其審慎的財務(wù)管理。
香港置地的“A3”評級比其主要運(yùn)營子公司香港置地有限公司的“A2”評級低一個子級，反映了香港置地的控股公司地位導(dǎo)致的結(jié)構(gòu)性從屬風(fēng)險。
在環(huán)境、社會和治理(ESG)因素方面，評級考慮了香港置地所有權(quán)由怡和控股有限公司(Jardine Matheson Holdings Limited，簡稱“怡和控股”，A1 穩(wěn)定)集中持有。這一風(fēng)險通過香港置地在經(jīng)濟(jì)周期中保持穩(wěn)健的財務(wù)狀況來平衡;公司董事會主要由非執(zhí)行董事和獨(dú)立非執(zhí)行董事代表。
可能引起評級上調(diào)或下調(diào)的因素
“穩(wěn)定”評級展望反映了穆迪預(yù)計香港置地將謹(jǐn)慎管理其擴(kuò)張戰(zhàn)略，以在未來12-18個月內(nèi)將其債務(wù)杠桿保持在穩(wěn)健水平。
若發(fā)生以下情況，評級將面臨上調(diào)：該公司物業(yè)投資業(yè)務(wù)的收益和多元化顯著增加;如果其財務(wù)杠桿有所改善，商業(yè)地產(chǎn)的潛在利潤覆蓋其總利息的6.5倍-7.0倍或以上，且其調(diào)整后凈債務(wù)/EBITDA持續(xù)低于3.0倍。
若發(fā)生以下情況，評級將面臨下調(diào)壓力：如果香港置地進(jìn)行額外的重大債務(wù)融資投資，這可能會損害該集團(tuán)的財務(wù)狀況，導(dǎo)致其調(diào)整后凈債務(wù)/EBITDA持續(xù)高于6.0倍，調(diào)整后EBITDA/利息持續(xù)低于4.0倍。
香港置地控股有限公司(簡稱“香港置地”)成立于1889年，在倫敦、新加坡和百慕大上市，是亞洲領(lǐng)先的房地產(chǎn)投資、管理和開發(fā)集團(tuán)。其投資組合專注于中國香港特區(qū)，該集團(tuán)通過香港置地有限公司擁有并管理約490萬平方英尺的商業(yè)物業(yè)(包括位于中央商務(wù)區(qū)中心的高級寫字樓、零售及酒店空間)。香港置地52%的股份由大型企業(yè)集團(tuán)怡和控股有限公司持有。