地產(chǎn)行業(yè)下行之際，“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)的商業(yè)模式以及穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)正在助力新城控股穿越周期。
8月30日，新城控股集團(tuán)股份有限公司（SH601155，下稱“新城控股”）發(fā)布2022年半年度報(bào)告。報(bào)告期內(nèi)，該公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入428.03億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)30.1億元，扣非歸母凈利潤(rùn)25.62億元。報(bào)告期末，公司剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為67.06%，凈負(fù)債率為48.37%，現(xiàn)金短債比為1.06。
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從財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，新城控股業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)明顯優(yōu)化，得益于1~6月商管毛利占公司毛利比重達(dá)34.14%、毛利率72.22%，歸母凈利率為7.0%，較2021年同期提升了1.6個(gè)百分點(diǎn)，隨著行業(yè)的修復(fù)和公司長(zhǎng)期穩(wěn)健發(fā)展，該部分估值將逐步顯現(xiàn)。
新城控股董事長(zhǎng)王曉松在9月2日舉行的2022年中報(bào)業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上表示：“公司將一如既往專注于地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的核心業(yè)務(wù)，雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略將繼續(xù)維穩(wěn)精進(jìn)，通過(guò)甄別潛力區(qū)域與城市，把握結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，持續(xù)提升組織效能和組織活力，做好城市深耕，堅(jiān)持輕重并舉，不斷夯實(shí)傳統(tǒng)開發(fā)的業(yè)務(wù)能力，貫徹‘有回籠的銷售、有利潤(rùn)的增長(zhǎng)、有品質(zhì)的產(chǎn)品與服務(wù)’，在行業(yè)新格局中走高質(zhì)量、可持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展之路。”
“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng) 吾悅廣場(chǎng)10年覆蓋19個(gè)城市群
行業(yè)整體舉步維艱的情況下，“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)凸顯。報(bào)告期內(nèi)，新城控股實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積623.25萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)結(jié)算金額549.38億元（含合聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目，下同），實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入428.03億元。
值得注意的是，公司毛利率逆勢(shì)同比提升了2.3個(gè)百分點(diǎn)至21.9%。其中，投資物業(yè)租金毛利率增長(zhǎng)了1.6個(gè)百分點(diǎn)至72.2%。國(guó)信證券研究報(bào)告顯示，通過(guò)細(xì)拆業(yè)務(wù)類型，可持續(xù)經(jīng)營(yíng)且高毛利的投資物業(yè)在2022年上半年的營(yíng)收和毛利潤(rùn)占比分別為10%和34%，實(shí)現(xiàn)了顯著提升。
半年報(bào)顯示，截至2022年6月末，新城商業(yè)地產(chǎn)品牌“吾悅廣場(chǎng)”完成了135個(gè)大中城市、189個(gè)綜合體項(xiàng)目的布局，開業(yè)面積達(dá)1,189.06萬(wàn)平方米，出租率達(dá)96.01%，報(bào)告期內(nèi)，吾悅廣場(chǎng)實(shí)現(xiàn)租金收入43.96億元，同比增長(zhǎng)16.57%，對(duì)公司業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)逐步提高。
10年間，吾悅廣場(chǎng)以上海為中樞、長(zhǎng)三角為核心，已基本完成全國(guó)重點(diǎn)城市群及重點(diǎn)城市的布局。目前85%的吾悅廣場(chǎng)布局于19個(gè)城市群，覆蓋了全國(guó)GDP80%的區(qū)域。
吾悅廣場(chǎng)打破傳統(tǒng)業(yè)態(tài)規(guī)劃布局，通過(guò)承載休閑、社交、購(gòu)物功能的大空間與一個(gè)主題性的業(yè)態(tài)和空間創(chuàng)新性復(fù)合，讓每一個(gè)購(gòu)物中心都以“Mall+ X”方式構(gòu)建新型業(yè)態(tài)組合，形成獨(dú)具特色的商業(yè)標(biāo)志，打造商業(yè)地產(chǎn)差異化競(jìng)爭(zhēng)力。通過(guò)同行對(duì)標(biāo)，提質(zhì)增效，價(jià)值挖掘，創(chuàng)新突破，做到“相同品質(zhì)更低成本，相同成本更高品質(zhì)”。從關(guān)注客流到關(guān)注客戶運(yùn)營(yíng)，提升服務(wù)體驗(yàn)，不斷擔(dān)當(dāng)好“美好生活服務(wù)商”的角色。
開發(fā)銷售方面，報(bào)告期內(nèi)，新城控股共實(shí)現(xiàn)銷售金額652億元、銷售面積657萬(wàn)平方米，全口徑資金回籠760億元，按全口徑回籠/全口徑簽約計(jì)算的資金回籠率為117%；60個(gè)子項(xiàng)目竣工交付，竣工面積653.56萬(wàn)平方米。截至報(bào)告期末共有348個(gè)子項(xiàng)目在建，總建筑面積達(dá)6638.79萬(wàn)平方米，已售未結(jié)轉(zhuǎn)面積達(dá)3468.92萬(wàn)平方米，提前鎖定未來(lái)業(yè)績(jī)。
新城控股土儲(chǔ)仍較充裕，總土儲(chǔ)截至報(bào)告期末達(dá)1.3億平方米，仍可滿足未來(lái)2~3年開發(fā)運(yùn)營(yíng)所需，土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)也較為合理，一、二線城市占比約37%，長(zhǎng)三角區(qū)域三、四線城市占比約29%。
根據(jù)半年報(bào)披露，公司下半年計(jì)劃竣工148個(gè)子項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)竣工面積1762.80萬(wàn)平方米，其中，住宅項(xiàng)目951.16萬(wàn)平方米，商業(yè)綜合體項(xiàng)目811.64萬(wàn)平方米。
“三道紅線”穩(wěn)居綠檔 經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正
上半年，新城控股通過(guò)抓銷售、緊運(yùn)營(yíng)、控風(fēng)險(xiǎn)、保利潤(rùn)、提升資金使用效率等，表現(xiàn)出了穩(wěn)健的財(cái)務(wù)水平。截至報(bào)告期末，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~115.03億元。
目前，新城控股“三道紅線”全部穩(wěn)居綠檔，截至報(bào)告期末，凈負(fù)債率為48.37%，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為67.06%，現(xiàn)金短債比為1.06，短期償債能力較好；半年報(bào)披露了合聯(lián)營(yíng)權(quán)益有息負(fù)債情況，截至報(bào)告期末，合聯(lián)營(yíng)公司權(quán)益有息負(fù)債合計(jì)91.44億元，較2021年底下降20%，財(cái)務(wù)狀況更為透明。
在償債方面，新城堅(jiān)持底線思維，進(jìn)一步優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，確保每一筆債務(wù)如期兌付，2022年公司公開市場(chǎng)債務(wù)到期規(guī)模為126億元，截至8月份，已提前或到期償還103億元。
作為首批創(chuàng)設(shè)信用保護(hù)合約發(fā)債的示范房企，新城控股在全行業(yè)融資渠道收縮的大環(huán)境下，仍然在融資端不斷取得突破。繼今年5月成功發(fā)行規(guī)模10億元的2022年度第一期中期票據(jù)后，新城控股計(jì)劃于9月8日~9月9日簿記發(fā)行年度第二期中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模不超過(guò)10億元，票面利率詢價(jià)區(qū)間為3.00% ~4.30%，中債公司為其提供全額無(wú)條件不可撤銷連帶責(zé)任保證擔(dān)保。
為提振市場(chǎng)信心，新城控股還計(jì)劃以不超過(guò)2億元自有資金回購(gòu)公司股份。截至7月底，公司已累計(jì)斥資4934萬(wàn)元回購(gòu)股份238萬(wàn)股，占公司總股本的比例為0.11%，公司將在后續(xù)根據(jù)回顧方案及市場(chǎng)情況擇機(jī)實(shí)施回購(gòu)。
據(jù)新城控股7月份公告披露，公開擬發(fā)行總額不超過(guò)61.72億元公司債已獲得證監(jiān)會(huì)批復(fù)。
值得一提的是，新城控股商業(yè)地產(chǎn)版圖經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸持續(xù)落地。1~8月，20座吾悅廣場(chǎng)累計(jì)獲得融資約62億元，該批債務(wù)久期約8~10年，符合公司優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)的長(zhǎng)期規(guī)劃。
出于對(duì)公司發(fā)展前景的信心，公司董事兼總裁梁志誠(chéng)、董事兼聯(lián)席總裁曲德君、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人管有冬、董事會(huì)秘書陳鵬，以市場(chǎng)化方式在二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買新城控股發(fā)行的存續(xù)公司債券，截至2022年6月20日，累計(jì)購(gòu)買金額達(dá)1224.29萬(wàn)元。
此外，王曉松在業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上還透露：“公司堅(jiān)持做精主業(yè)、提升核心競(jìng)爭(zhēng)力的同時(shí)，圍繞主業(yè)進(jìn)行相關(guān)業(yè)務(wù)的研究和探索。截至2022年6月末，吾盛能源累計(jì)投產(chǎn)項(xiàng)目55個(gè)，累計(jì)裝機(jī)規(guī)模約60MW，預(yù)計(jì)年發(fā)電總量7500萬(wàn)度，每年減少碳排放量74775噸?！?/p>