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巨虧382億,孫宏斌“渡劫”成功,融創(chuàng)有救了:世界獨家
時間:2022-12-10 12:41:53  來源:侃見財經(jīng)  
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“融創(chuàng)經(jīng)常被誤讀,好在融創(chuàng)經(jīng)得起誤讀”——孫宏斌


(資料圖)

12月9日,在經(jīng)歷了難熬的8個月后,融創(chuàng)中國終于發(fā)布了2021年經(jīng)審核的業(yè)績報告。財報顯示,融創(chuàng)全年的銷售金額為5973.6億元,同比增長4%,未達(dá)到預(yù)定的6300億元的目標(biāo);營收為1983.87億元,同比下降約14.0%;歸母凈利潤為-382.6億元,同比下降207.4%。

受行業(yè)調(diào)整影響及對資產(chǎn)價值評估的審慎態(tài)度,融創(chuàng)中國大幅計提各類減值約520億元,盈利指標(biāo)因此受到直接影響,毛利、核心凈利潤分別為-17.9億元、-253億元;凈資產(chǎn)1246.7億元;剔除減值影響后的核心經(jīng)營利潤125.7億元。

對于這份遲來的財報,孫宏斌終于可以緩一口氣了。

財報的發(fā)布意味著融創(chuàng)在有條件的情況下可以復(fù)牌,這樣很大程度上可以緩解融創(chuàng)的資金壓力,這是孫宏斌的幸運,也是命運的饋贈。

孫宏斌曾經(jīng)說過,過去自己曾經(jīng)因為現(xiàn)金流而失敗過,所以非常在乎公司的現(xiàn)金流,他會將公司的安全放在首位,所以在取舍上,他會比別人更加果斷。

但隨著環(huán)境的變化,以及一些政策的原因,融創(chuàng)最終還是走到了危險的邊緣,盡管從2020年開始,孫宏斌就暫緩了拿地,同時加快了出售項目來增厚公司的現(xiàn)金流。除此之外,孫宏斌還賣掉了貝殼的股票,自掏腰包無息借款給公司。

幸運的是,融創(chuàng)雖然境外債務(wù)違約,但相較于行業(yè)公司整體還算比較“健康”。

財報發(fā)布之后,孫宏斌表達(dá)了反思的決心,同時也立下了目標(biāo),“力爭在2023年回歸良性、健康的發(fā)展軌道。”

而在公司的內(nèi)部,他也同樣地表達(dá)了樂觀的看法,并且給出了一個明確的恢復(fù)正常的時間節(jié)點:

2023年6月!

命運的“玩笑”

經(jīng)歷過失敗的孫宏斌實際上比一般的房企老板更懂得什么是“風(fēng)險”。

房價太高的問題,孫宏斌也曾不止一次的在公開場合表達(dá)過。從2019年開始,嗅到了“危險”氣息的孫宏斌就開始放緩了拿地的步伐,脫下了“白衣騎士”的戰(zhàn)袍,從激進(jìn)快速轉(zhuǎn)變?yōu)橹?jǐn)慎。

2020年初,孫宏斌開始在組織架構(gòu)上進(jìn)行調(diào)整,目標(biāo)只有一個:

降本增效。

不僅如此,他還專門強調(diào),2020年最堅決的事情就是處置資產(chǎn)。

與以往不同,這次融創(chuàng)處置資產(chǎn)顯得格外的果斷。僅僅幾個月的時間,孫宏斌就賣掉了數(shù)個項目,其中比較大的出售就是:

將西雙版納環(huán)球世紀(jì)會展旅游公司70%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給中融信托;

以16.73億元的作價將杭州的兩個項目出售給了濱江集團(tuán);

以26.8億元的價格將上海虹橋商務(wù)區(qū)寫字樓、杭州核心地段酒店及寫字樓打包出售;

以14億元的價格將融創(chuàng)文旅二期40%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給華發(fā);

……

為了保證公司未來盡量少踩坑,孫宏斌甚至不惜賠償1.33億,提前終止了與萬達(dá)酒店簽署的酒店管理協(xié)議。

為了快速的回籠資金融創(chuàng)還在低位賣掉了貝殼的股票,套現(xiàn)金額超過了5億美元,可能覺得還不太“安全”,孫宏斌又自掏腰包借給了公司了4.5億美元。

兩年的努力加上提前未雨綢繆,融創(chuàng)平安的度過了2020年和2021年,但是孫宏斌沒想到的是行業(yè)的變化的速度。最終在2022年5月份,融創(chuàng)還是公開違約了。

不過面對市場龐大的壓力,不能說孫宏斌之前所做的努力一點沒用。目前來看,盡管融創(chuàng)依舊面臨困難,但是基本情況已經(jīng)不再惡化。

融創(chuàng)的未來

融創(chuàng)這份遲來的財報就像一面鏡子,它既反映了過去一年地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀,也折射了行業(yè)今年的困難。

在流動性緊張的大背景,今年以來港股房企、物業(yè)公司有30多家都延期發(fā)布了2021年財報,有的甚至到今天都還沒有絲毫的進(jìn)展。

所以,即使融創(chuàng)出現(xiàn)了巨額的虧損,但是情況依舊優(yōu)于多數(shù)房企。

對于2021年虧損的原因,從財報當(dāng)中不難看出,實際上是融創(chuàng)進(jìn)行了約520億元的大幅計提減值。其中包括對文旅城資產(chǎn)進(jìn)行減值撥備、2021年出售貝殼股票及處理地產(chǎn)項目帶來的投資損失、對應(yīng)收關(guān)聯(lián)公司款項等計提了預(yù)期信用損失撥備等。

好在在一系列政策的利好加持下,地產(chǎn)行業(yè)開始復(fù)蘇,并且有序的開始恢復(fù),其中允許優(yōu)質(zhì)房企融資可謂是一劑非常及時的“解藥”。

當(dāng)下,融創(chuàng)想要重回健康,其實也就兩個方面:

第一,繼續(xù)降低負(fù)債,保證現(xiàn)金流。

負(fù)債方面,根據(jù)財報顯示,截至2021年末,公司總負(fù)債規(guī)模為1.05萬億,其中流動性負(fù)債為9379.12億元,一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有2351.47億元。

值得一提的是,截止2021年末,融創(chuàng)有息負(fù)債合計為865.58億元,公司的現(xiàn)金余額為692億元。

此外,融創(chuàng)連同其合營公司及聯(lián)營公司的現(xiàn)金余額約為1608.0億元,但這部分大多都在監(jiān)管賬戶中,大多用于保交樓。根據(jù)統(tǒng)計顯示,融創(chuàng)2021年在89個城市完成了27.7萬戶房屋的交付。只要未來交付繼續(xù)正常,那么公司的現(xiàn)金流壓力就會緩解。

第二,繼續(xù)推進(jìn)債務(wù)重組。

本次財報發(fā)布之后,融創(chuàng)也公布了境外債務(wù)的重組的最新進(jìn)展,公告顯示,依據(jù)初步重組框架,包括30億至40億美元的現(xiàn)有債務(wù)及若干股東借款將轉(zhuǎn)換為普通股或股權(quán)掛鉤工具;剩余現(xiàn)有債務(wù)兌換為期限2至8年的新的以美元計價公開票據(jù)。

融創(chuàng)方面稱,截至目前,已達(dá)成境外債及境內(nèi)公開債展期49.7億元,貸款展期259.6億元。由此可見,雖然重組壓力依舊較大,但是完成重組的概率依舊非常之大。

目前,隨著各項政策的推進(jìn),地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)度過了最危險的時期。資料顯示,截至2021年底,融創(chuàng)中國權(quán)益土地儲備約1.6億平方米,權(quán)益土地貨值約1.77萬億元,而且80%以上都位于一二線城市。這是孫宏斌的底氣,也是未來現(xiàn)金流的保障。

從當(dāng)下的情況來看,融創(chuàng)基本上已經(jīng)轉(zhuǎn)入“普通病房”,解決好保交樓問題以及債務(wù)重組,2023年6月恢復(fù)正常或許并不是吹牛。