2022 年3 月銷售如期探底，同比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。但我們注意到，政策出臺(tái)的可能性進(jìn)一步增強(qiáng)，且鄭州政策“打樣”取得良好效果。按揭貸款利率快速下行。
我們認(rèn)為，2022 年3 月將是市場(chǎng)的底部，二季度起商品房銷售同比降幅將開(kāi)始收窄。
2022 年3 月銷售探底。3 月前20 天，我們統(tǒng)計(jì)代表性城市新房銷售套數(shù)同比下降46.8%，二手房銷售套數(shù)同比下降37.3%，較之2 月份有進(jìn)一步的擴(kuò)大，市場(chǎng)繼續(xù)探底。不過(guò)，公司并沒(méi)有顯著擴(kuò)大降價(jià)的幅度。我們認(rèn)為，這一方面和利潤(rùn)率已經(jīng)擠壓到遠(yuǎn)低于行業(yè)歷史平均水平有關(guān)，另一方面也和預(yù)售監(jiān)管之下，銷售款項(xiàng)并不能充分回流企業(yè)總部有關(guān)。
鄭州政策初見(jiàn)成效。鄭州是最早出臺(tái)系統(tǒng)性需求托底政策的城市，到3 月下旬，鄭州市場(chǎng)開(kāi)始活躍起來(lái)。近日，央視記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，鄭州核心區(qū)域看房量增長(zhǎng)明顯，房?jī)r(jià)則上漲幅度不大。《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》刊發(fā)《鄭州樓市調(diào)查：看房的人多了，信心也在恢復(fù)的路上》。權(quán)威媒體的報(bào)道，說(shuō)明鄭州樓市不僅有復(fù)蘇的跡象，新潔能(605111)：全年利潤(rùn)高增 汽車與光伏是長(zhǎng)期成長(zhǎng)主線新潔能(605111)：全年利潤(rùn)高增 汽車與光伏是長(zhǎng)期成長(zhǎng)主線官方輿論更是肯定這種復(fù)蘇的結(jié)果。我們相信，類似鄭州的需求托底方案，將完全有條件在更多區(qū)域復(fù)制，并有望推動(dòng)市場(chǎng)回暖。
金融風(fēng)險(xiǎn)累積到一定程度，政策加速可期。相比交付風(fēng)險(xiǎn)、賣地收入風(fēng)險(xiǎn)、居民消費(fèi)能力縮水風(fēng)險(xiǎn)，我們認(rèn)為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈信用惡化的風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散短期更值得注意。我們相信，以金融政策為主要抓手，未來(lái)1-2 個(gè)月托底需求的政策將不斷出臺(tái)，也足以驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)回暖。
按揭貸款利率進(jìn)入快速下降通道。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，首套房按揭貸款利率已經(jīng)距離最高點(diǎn)下降40BP，但目前仍較之4.6%的LPR 水平有超過(guò)70 個(gè)BP的加點(diǎn)。我們認(rèn)為，商業(yè)銀行為了爭(zhēng)取更多市場(chǎng)份額，仍會(huì)繼續(xù)加大按揭的投放，預(yù)計(jì)按揭貸款平均利率短期距當(dāng)前仍有50-80 個(gè)BP 的下降空間。從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，按揭貸款利率下降有望推動(dòng)銷售復(fù)蘇。
風(fēng)險(xiǎn)提示：部分企業(yè)債務(wù)展期的風(fēng)險(xiǎn)，部分企業(yè)盈利能力持續(xù)下降的風(fēng)險(xiǎn)。政策出臺(tái)過(guò)于遲緩，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)進(jìn)一步動(dòng)蕩的風(fēng)險(xiǎn)。
投資建議：從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房地產(chǎn)股并不是跟隨基本面價(jià)量變化而波動(dòng)，而是跟隨政策松緊預(yù)期起落而漲跌?，F(xiàn)在看來(lái)，政策手段足以推動(dòng)基本面見(jiàn)底反彈，而信用風(fēng)險(xiǎn)之下政策介入的意愿也達(dá)到了最高點(diǎn)。我們認(rèn)為，2022 年3-4 月是繼續(xù)超配地產(chǎn)藍(lán)籌的重要時(shí)間。我們看好保利發(fā)展、金地集團(tuán)、萬(wàn)科A、招商蛇口、美的置業(yè)、龍湖集團(tuán)、華潤(rùn)置地、綠城中國(guó)和濱江集團(tuán)等。