恒大風(fēng)險(xiǎn)暴露以來(lái)有多少家房企“躺平”？
2021 年9 月份以來(lái)，至少已經(jīng)有30 家發(fā)行過(guò)公開(kāi)債務(wù)的房企公開(kāi)暴露了風(fēng)險(xiǎn)。
2021 年9 月之前，房企在資金鏈斷裂的時(shí)候往往會(huì)選擇公開(kāi)債務(wù)直接違約；而2021 年9 月份以來(lái)，我們看到多數(shù)房企采取了展期、交換要約、同意征求等更多元化的形式進(jìn)行債務(wù)管理。
今年一季度的房企暴雷跟去年四季度有何不同？
我們認(rèn)為在去年四季度，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的主要是流動(dòng)性沖擊，主要是由于恒大陷入困境之后，保交付等善后任務(wù)由地方政府來(lái)負(fù)責(zé)，導(dǎo)致地方政府從9 月份開(kāi)始在實(shí)際執(zhí)行層面突然大幅加強(qiáng)了預(yù)售資金監(jiān)管的力度。
進(jìn)入今年一季度，一些市場(chǎng)形象比較好的房企風(fēng)險(xiǎn)暴露之后，直接導(dǎo)致民營(yíng)房企陷入了“塔西佗陷阱”，市場(chǎng)開(kāi)始認(rèn)為房企的財(cái)務(wù)報(bào)表不可研究，房企不管說(shuō)什么市場(chǎng)都不再相信。金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)偏好急劇降低，部分金融機(jī)構(gòu)試圖“搶跑”，在房企出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性風(fēng)險(xiǎn)之前盡可能地先行退出，擠兌風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始向越來(lái)越高信用等級(jí)的民營(yíng)和混合所有制房企蔓延。
這輪房企信用危機(jī)真的是因?yàn)檎{(diào)控政策引起的嗎？
市場(chǎng)有很多觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為這輪房企的信用危機(jī)是由于“三條紅線(xiàn)”等調(diào)控政策造成的，我們認(rèn)為這種觀(guān)點(diǎn)是不準(zhǔn)確的，這輪信用風(fēng)險(xiǎn)暴露本質(zhì)上還是由于房企自身過(guò)度加杠桿和重復(fù)融資造成的。當(dāng)然，過(guò)去幾年金融機(jī)構(gòu)和評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)“以大為美”的審美偏好也起到了推波助瀾的作用。
這一波信任危機(jī)可以靠放松調(diào)控政策來(lái)修復(fù)嗎？
我們認(rèn)為民營(yíng)房企這次面臨的信任危機(jī)可能像“三聚氰胺”事件之后的國(guó)產(chǎn)奶粉行業(yè)一樣，需要較長(zhǎng)時(shí)間才能修復(fù)，由于財(cái)務(wù)報(bào)表的不透明，醫(yī)藥行業(yè)周報(bào)：中藥“十四五”規(guī)劃出臺(tái) 2022年戰(zhàn)略性看好醫(yī)藥行業(yè)周報(bào)：中藥“十四五”規(guī)劃出臺(tái) 2022年戰(zhàn)略性看好主流債券投資機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為民營(yíng)房企的基本面難以準(zhǔn)確分析，而私募基金等高風(fēng)險(xiǎn)偏好的投資機(jī)構(gòu)資金體量較小，對(duì)收益率的要求也較高，實(shí)際上較難支撐民營(yíng)房企一級(jí)市場(chǎng)的再融資需求。
民營(yíng)房企如何才能恢復(fù)公開(kāi)市場(chǎng)再融資？
SBLC（備用信用證）美元債是一種在境外可行的方案， 但CRMW（信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋?xiě){證）在境內(nèi)市場(chǎng)的認(rèn)可度并不高。2007 年10 月12 日中國(guó)銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于有效防范企業(yè)債擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)的意見(jiàn)》，直接由銀行來(lái)?yè)?dān)保債券是不可行的，而擔(dān)保公司并不具備接受和處置抵押品的能力。后續(xù)還會(huì)有哪些新的工具推出來(lái)，我們可以拭目以待。
地產(chǎn)債后續(xù)怎么看？
本質(zhì)上房企要還債，主要就三個(gè)資金來(lái)源：再融資，處置資產(chǎn)，銷(xiāo)售回款。
在多數(shù)民營(yíng)房企恢復(fù)再融資較為艱難的情況下，后續(xù)值得觀(guān)察的是處置資產(chǎn)和銷(xiāo)售回款方面是否能有改善。處置資產(chǎn)方面，后續(xù)值得觀(guān)察國(guó)企和AMC 是否能有更大的動(dòng)力合作去收購(gòu)困境房企的項(xiàng)目，特別是值得觀(guān)察能否放開(kāi)國(guó)企發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)，這樣就可以減輕國(guó)企自身承擔(dān)的債務(wù)（如并購(gòu)貸）風(fēng)險(xiǎn)。
銷(xiāo)售方面，政策放松后的效果仍有待觀(guān)察。如果說(shuō)去年四季度是地產(chǎn)拖累了經(jīng)濟(jì)的話(huà)，那么今年一季度居民收入預(yù)期不穩(wěn)可能在一定程度上拖累了地產(chǎn)。我們預(yù)計(jì)上半年銷(xiāo)售數(shù)據(jù)可能難有起色，下半年隨著基數(shù)變低，一二線(xiàn)城市的同比數(shù)據(jù)可能會(huì)率先有所好轉(zhuǎn)，但絕對(duì)值仍然不能過(guò)于樂(lè)觀(guān)。
風(fēng)險(xiǎn)提示：政策寬松不及預(yù)期，銷(xiāo)售恢復(fù)不及預(yù)期