經(jīng)營層面：根據(jù)指數(shù)研究院統(tǒng)計，3 月在春節(jié)因素退出和部分城市需求支持政策出臺，銷售環(huán)比增長近40%，不過同比仍然下降超過30%，除了需求意愿仍有受阻外，我們認為還受到疫情反復(fù)影響。分城市看，二線城市環(huán)比增長超過60%，不過同比各線城市銷售都是大幅下降的，其中一線城市受上海、深圳疫情影響銷售面積降幅最高，不過銷售額來看各線城市降幅都持平于全國平均。二手房方面，已披露數(shù)據(jù)的城市環(huán)比成交均上升，不過同比仍然是大面積下降。
土地市場方面：由于2 月春節(jié)低基數(shù)效應(yīng)，3 月推地面積和成交面積環(huán)比都有翻倍增長，同比分別下降26%和59%，成交仍然明顯弱于推地，土地流拍率22%、成交溢價率5%，一季度300 城成交面積同比下降28%、土地成交額同比下降15.6%。分城市看，一線城市一季度同比持平，二線城市多個城市3 月完成首輪土拍，不過土地成交面積和土地成交額分別同比下降49%和25.6%，三四線城市最弱，成交面積同比下降65%，土地成交額同比下降71%更是超過面積降幅，主因推地均價就有一定走弱而溢價率維持在4%的低位。
資金和融資方面：1-2 月各項應(yīng)付款同比僅微增0.42%，可能由于房企信用風險暴露過程中，供應(yīng)商和施工方都收緊了對房企的信用敞口。債券和非標領(lǐng)域，3 月房地產(chǎn)境內(nèi)債券凈增量為48 億元但仍然高度集中在國企，非國企到期量大導致凈回籠資金接近120 億元，新發(fā)個券息差也有不同程度抬升；美元債凈融資為-52.9 億美元，剔除交換要約后新發(fā)只有卓越1 億美元、浙商銀行提供SBLC；信托方面凈回籠高達367 億元；ABS 發(fā)行也不到50 億元，同比大幅下降超過80%。到期方面，4 月為到期高峰，單月有1200 億元左右到期量，5 月美元債到期量有大幅下降，致遠互聯(lián)(688369)公司信息更新報告：業(yè)績符合預(yù)期 信創(chuàng)合同翻倍增長致遠互聯(lián)(688369)公司信息更新報告：業(yè)績符合預(yù)期 信創(chuàng)合同翻倍增長不過境內(nèi)債和信托仍然高位，而且可能受銷售走弱、負面事件暴露等影響難有新增融資，個別到期量大的主體兌付進展值得關(guān)注。
重點覆蓋房企3 月銷售環(huán)比增長超過40%但同比下降也超過40%，同比降幅超過全國平均，環(huán)比銷售面積增長也低于全國平均水平。主體層面，所有房企銷售額同比均出現(xiàn)下降，且過半降幅超過50%，拿地方面民企只有龍湖、金地在拿地。
二級方面：受個券風險暴露帶動，房地產(chǎn)境內(nèi)債券行業(yè)利差和范圍都有明顯走擴。美元債全月呈倒V 型走勢，上半月受銷售下降、民企負面事件影響市場情緒較弱，高收益板塊持續(xù)下跌并且蔓延至投資級債券；全月拐點是金穩(wěn)委會議和金融部委發(fā)聲，之后隨著銷售刺激政策的陸續(xù)出臺，市場信心提振較為明顯，相對高質(zhì)量主體強勢反彈。
行業(yè)投資建議：
3 月16 日，金穩(wěn)委和金融部委密集統(tǒng)一發(fā)聲對房地產(chǎn)債券市場信心有明顯提振效果，而房企信用資質(zhì)的改善仍取決于銷售資金回籠和融資流入情況，其中銷售方面，春節(jié)以來已有多個城市出臺支持性政策，涉及限購、限貸、限售、二手房交易稅費等多個方面，不過從目前的銷售情況來看，改善幅度有限，主因上述支持政策出臺區(qū)域限于近幾年銷售并不景氣的城市，本身需求較難提振，也不能形成銷售大范圍增長預(yù)期從而刺激整體需求；另外我們認為疫情的反復(fù)對購房行動形成阻礙，而且部分居民收入受到影響可能也會對需求形成制約。融資方面，目前仍然是國企和優(yōu)質(zhì)民企能夠獲得新增融資，融資分層局面非常明顯，市場情緒在二級價格反復(fù)波動和多個大規(guī)模主體暴露信用風險影響下持續(xù)走弱，市場對主體風險的排查仍在繼續(xù)。綜合來看，我們?nèi)匀唤ㄗh對房地產(chǎn)債券持保守態(tài)度，偏重于國企布局，優(yōu)質(zhì)民企在市場大幅估值下調(diào)過程中可以適度介入但也有交易價值為主，后續(xù)信用風險是否進一步蔓延取決于項目去化、資產(chǎn)處置進度和債務(wù)到期時間賽跑結(jié)果，還需綜合考慮業(yè)績公布和評級行動可能帶來的影響。
風險
房 地產(chǎn)銷售超預(yù)期下滑，疫情影響房地產(chǎn)銷售。