剛剛通過(guò)密集操作實(shí)現(xiàn)“三道紅線”達(dá)標(biāo)的華發(fā)股份，即便是頂著國(guó)企的光環(huán)，也不能忽視其中的風(fēng)險(xiǎn)。
地產(chǎn)行業(yè)的“寒冬時(shí)節(jié)”遠(yuǎn)沒有過(guò)去，即便是狀況稍好的房企，也普遍陷入“增收不增利”的局面。
然而，國(guó)企華發(fā)股份成功跳脫出這一“怪圈”。
最新年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2021年華發(fā)股份各項(xiàng)利潤(rùn)指標(biāo)均實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，屬實(shí)難能可貴。
除此之外，華發(fā)股份還在2021年完成“三道紅線”全部達(dá)標(biāo)。
要知道，在2020年年底，華發(fā)股份還“三道紅線”全踩。也就是說(shuō)，僅用時(shí)一年，華發(fā)股份便回歸綠檔。
值得注意的是，無(wú)論是歸母凈利潤(rùn)大增、還是“三道紅線”全部達(dá)標(biāo)，都是其少數(shù)股東權(quán)益暴增的結(jié)果。
不過(guò)，在進(jìn)入2022年之后，降負(fù)債效果顯著的華發(fā)股份，再次開啟大舉收購(gòu)的節(jié)奏。
這正是國(guó)企的底氣。
【靠“調(diào)節(jié)”實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)增長(zhǎng)】
4月8日，華發(fā)股份發(fā)布了2021年年度報(bào)告。
最新數(shù)據(jù)顯示，2021年華發(fā)股份實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入512.41億元，較上年同期僅增長(zhǎng)0.46%。
雖然營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)有限，但是，同期華發(fā)股份的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)達(dá)69.62億元，同比增長(zhǎng)9.50%；凈利潤(rùn)為46.77億元，同比增長(zhǎng)2.56%；歸母凈利潤(rùn)達(dá)31.95億元，同比增長(zhǎng)10.09%。
別家房企都是“增收不增利”，華發(fā)股份卻來(lái)了個(gè)反向操作。
利潤(rùn)增長(zhǎng)絕對(duì)稱得上是好消息，而首要“功臣”，是毛利率的增長(zhǎng)。
數(shù)據(jù)顯示，2021年華發(fā)股份的銷售毛利率達(dá)25.80%，同比增長(zhǎng)了6.17%。
現(xiàn)如今，地產(chǎn)行業(yè)毛利率整體下行，甚至不少房企的毛利率低至20%以下，而華發(fā)股份的毛利率還取得增長(zhǎng)，絕對(duì)“亮眼”。
不過(guò)，華發(fā)股份的歸母凈利潤(rùn)增長(zhǎng)，有了明顯的“調(diào)節(jié)”痕跡。
數(shù)據(jù)顯示，2021年華發(fā)股份的凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)2.56%，而其歸母凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)幅度更為優(yōu)秀，達(dá)10.09%。
究其原因，主要是源于華發(fā)股份少數(shù)股東損益的減少。
數(shù)據(jù)顯示，2021年華發(fā)股份的少數(shù)股東損益為14.82億元，同比減少10.61%。
值得注意的是，在2021年，華發(fā)股份的少數(shù)股東權(quán)益還增長(zhǎng)了77.09%，至750.73億元。
也就是說(shuō)，2021年華發(fā)股份暴增的少數(shù)股東權(quán)益，卻迎來(lái)了利潤(rùn)的分配的下滑。
由此可見，華發(fā)股份的歸母凈利潤(rùn)增長(zhǎng)，或許存在財(cái)務(wù)“調(diào)節(jié)”的現(xiàn)象。
【“明股實(shí)債”和表內(nèi)債務(wù)“置換”】
除了利潤(rùn)增長(zhǎng)之外，華發(fā)股份迎來(lái)另一個(gè)利好消息，即“三道紅線”的全部達(dá)標(biāo)。
要知道，就在2020年年底，華發(fā)股份還是“三道紅線”全踩。僅用時(shí)一年，華發(fā)股份就回歸綠檔，這就是國(guó)企的高效。
不過(guò)，從年報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，華發(fā)股份的“三道紅線”達(dá)標(biāo)，也存在明顯的操作痕跡。
首先，正如上文提到，華發(fā)股份的少數(shù)股東權(quán)益在2021年繼續(xù)暴增至750.73億元，同比增長(zhǎng)77.09%。
少數(shù)股東損益的大增，能夠在短時(shí)間內(nèi)做大所有者權(quán)益，對(duì)優(yōu)化負(fù)債指標(biāo)有“奇效”。
數(shù)據(jù)顯示，截至2021年年底，華發(fā)股份的少數(shù)股東損益，占所有者權(quán)益的比例已經(jīng)高達(dá)78.30%。而在同一時(shí)間，其少數(shù)股東損益占凈利潤(rùn)的比例，卻只有“可憐”的31.69%。
兩者的差距，接近五十個(gè)百分點(diǎn)。可以說(shuō)，華發(fā)股份的回歸綠檔，“明股實(shí)債”功不可沒。
此外，在2021年，華發(fā)股份還進(jìn)行了表內(nèi)債務(wù)的“置換”。
此前華發(fā)股份發(fā)布業(yè)績(jī)快報(bào)稱，在2021年，公司有息債務(wù)規(guī)模同比下降10%，短期債務(wù)大幅下降40%。
年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2021年年底，華發(fā)股份的短期借款為10.30億元，同比下降88.88%；一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為222.29億元，同比下降25.34%。而在同一時(shí)期，華發(fā)股份作為長(zhǎng)期類的應(yīng)付債券226.99億元，同比增加21.99%。
另外，在2021年，華發(fā)股份的應(yīng)付票據(jù)暴增249.48%，至13.21億元；應(yīng)付賬款達(dá)312.83億元，同比增加12.82億元。
也就是說(shuō)，2021年華發(fā)股份靠長(zhǎng)債置換短債、增加經(jīng)營(yíng)性負(fù)債等方式，優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)。
【為收并購(gòu)大舉發(fā)債、加碼擔(dān)保融資】
一番操作下來(lái)，華發(fā)股份的負(fù)債情況確實(shí)得到了根本性改善。
年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2021年年底，華發(fā)股份的貨幣資金為499.94億元。同一時(shí)期，華發(fā)股份的短期債務(wù)為245.79億元，短債壓力不大。
而隨著降負(fù)債的操作效果顯現(xiàn)，華發(fā)股份“底氣”十足，進(jìn)入2022年以來(lái)，發(fā)起多起收并購(gòu)，來(lái)借機(jī)擴(kuò)張。
1月下旬，華發(fā)股份收購(gòu)了融創(chuàng)昆明融創(chuàng)文旅城二期40%股權(quán)，交易價(jià)格為14億元，包括現(xiàn)金代價(jià)12億元、債權(quán)2億元。
不久之后，華發(fā)股份從中國(guó)奧園手中，正式接下珠海聯(lián)安村的城市更新項(xiàng)目。
大舉收并購(gòu)的同時(shí)，華發(fā)股份也需要資金的強(qiáng)力支持。
就在一個(gè)月之前，華發(fā)股份曾公告稱，將申請(qǐng)注冊(cè)發(fā)行不超過(guò)100億元的中期票據(jù)，用以補(bǔ)充流動(dòng)資金，償還有息債務(wù)本息，以及房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)等。
同日，華發(fā)股份還公告了子公司進(jìn)行融資租賃的事宜，融資金額不超過(guò)6億元，期限不超過(guò)3年，利率不超過(guò)6.5%。
除了通過(guò)中期票據(jù)、融資租賃的方式融資，華發(fā)股份還繼續(xù)加碼對(duì)外擔(dān)保。
數(shù)據(jù)顯示，截至2022年3月31日，華發(fā)股份及子公司對(duì)外擔(dān)?？傤~為987.45億元，占公司2021年經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的474%，其中為子公司提供的擔(dān)?？傤~為883.1億元。
另?yè)?jù)公告稱，2022年華發(fā)股份擬對(duì)子公司凈增加擔(dān)保額度700億元，對(duì)聯(lián)合營(yíng)公司凈增加擔(dān)保額度264億元。
此時(shí)的華發(fā)股份發(fā)力收并購(gòu)，是出于在行業(yè)低潮期抓住“撿漏”機(jī)會(huì)進(jìn)行擴(kuò)張的商業(yè)邏輯。
只不過(guò)，剛剛通過(guò)密集操作實(shí)現(xiàn)“三道紅線”達(dá)標(biāo)的華發(fā)股份，即便是頂著國(guó)企的光環(huán)，也不能忽視其中的風(fēng)險(xiǎn)。
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作者：梁華梁