受疫情影響，在延期20多天后，世茂股份發(fā)布了2021年年報。
2021年世茂股份實現(xiàn)營收193.92億元。從業(yè)務(wù)板塊來看，房地產(chǎn)銷售收入依然是營收主力，期間達到173.16億元，占比近93%，其中商業(yè)地產(chǎn)銷售收入93.22億元，住宅銷售收入79.94億元。
此外，租賃和物管收入13.86億元，細分到房地產(chǎn)租賃、物業(yè)管理、酒店服務(wù)業(yè)務(wù)分別為8.63億元、5.23億元和1.99億元。不同于銷售業(yè)務(wù)的下滑，世茂股份租賃和物管業(yè)務(wù)均呈現(xiàn)上升趨勢，其中房地產(chǎn)租賃營收同比增長25.66%，物業(yè)管理和酒店服務(wù)收入上升13.19%和3.18%。
從盈利能力來看，報告期內(nèi)世茂股份毛利70.98億元，雖較去年下降7.5%，但36.6%的毛利率依然處于行業(yè)高位，凈利潤21.35億元，對應(yīng)凈利率11%，歸母凈利9.61億元。
銷售方面，2021年世茂股份實現(xiàn)銷售額288億元，其中上半年公司銷售勢頭良好，取得166億元的合約銷售額，同比增長達77%，下半年受政策調(diào)控和市場急速下行僅實現(xiàn)銷售簽約122億元，相較去年同期下降31%。
投射到區(qū)域上，杭甬和城區(qū)城市群依然是世茂股份的業(yè)績重鎮(zhèn)，去年這兩個區(qū)域銷售額均超70億元，占據(jù)公司業(yè)績近一半。288億元的銷售額里，二線及以上城市的產(chǎn)值貢獻超8成。
對照“三道紅線”來看，截至去年底，世茂股份在手貨幣資金88.91億元，同比下降38.06%，其中非受限現(xiàn)金85.54億元，現(xiàn)金短債比0.54，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率為63.27%，凈負債率60.42%。
這一現(xiàn)金短債比也讓市場關(guān)注世茂股份的流動性。
實際上，在剛剛過去的2021年，房地產(chǎn)銷售驟然遇冷，融資端口幾近枯竭，資金鏈的緊張前所未有，流動性承壓是地產(chǎn)行業(yè)正在面臨的困境。
年報里，世茂股份也花了較大篇幅來介紹公司當前的流動性情況，不同于部分房企的“粉飾”，世茂股份在字里行間顯得頗為坦誠。
截至去年底，公司在手貨幣資金為88.91億元，其中受限資金3.36億元，商品房銷售監(jiān)管資金63.69億元。
與此同時，世茂股份尚有376.3億元的有息負債待償，其中一年內(nèi)到期的有148.73億元，遠大于貨幣資金。不僅如此，2022年一季度公司實現(xiàn)銷售額23億元，相較去年同期下降59%。
基于此，世茂股份坦言目前面臨流動性風(fēng)險，但其并沒有“躺平”，而是據(jù)此采取了一系列措施確保到期債務(wù)的資金需求。
首先通過銷售回款增強自身造血能力，對于已預(yù)售項目，多方支持項目按計劃實施進度施工，全力保交付；此外還將加大銷售推廣力度，將去化率作為關(guān)鍵考核指標，爭取更多銷售回款。
同時控制支出，積極與金融機構(gòu)和債權(quán)人協(xié)商，通過借舊還新、展期還款等方式，延緩資金需求；處置部分非核心資產(chǎn)，暫緩大額投資性支出。
公司還將提高管理效率，壓縮或延緩現(xiàn)金性成本費用支出。這在年報中已有體現(xiàn)。2021年，世茂股份的營業(yè)成本為122.9億元，相較去年同期減少12.39%。
巨變之下，市場也高度關(guān)注行業(yè)走向。
世茂股份認為，地產(chǎn)依然是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，但其也表示，去年四季度以來，盡管逆周期修復(fù)政策頻出，但過去兩年組合調(diào)控的余波仍對市場環(huán)境產(chǎn)生了深遠影響，周期復(fù)蘇效果不及預(yù)期風(fēng)險。
在此背景下，世茂股份對今年公司運營給出了具體指引。
房開業(yè)務(wù)方面其設(shè)定的目標顯得較為保守，考慮到疫情、市場等方面因素，全年計劃實現(xiàn)合約銷售額130億元，去化率為45%，以此計算，全年推貨量近290億元。
商業(yè)板塊，世茂股份計劃全年實現(xiàn)租賃收入14.2億元，這也意味著相較今年有所提升。
為了實現(xiàn)這一目標，世茂股份在年報里給出了具體方案：根據(jù)項目經(jīng)營狀態(tài)分類，優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目和進入穩(wěn)定經(jīng)營起的寫字樓項目，通過精細化管理和高品質(zhì)服務(wù)，使全年空置率維持在5%以下；受市場環(huán)境經(jīng)營出現(xiàn)波動的項目，則將優(yōu)化品牌組合和租戶結(jié)構(gòu)，通過調(diào)整和淘汰低坪效、低貢獻的租戶，使得出租率提升5%-10%。