長江商報消息?●長江商報記者 陳然
在業(yè)內有“小碧桂園”之稱的中梁控股(02772.HK),曾憑借高周轉快速擴張模式,三年就邁入千億房企陣營。
然而,好景不長,激進擴張“狂奔”下遇到行業(yè)寒冬,加之政策調控、疫情等因素,中梁控股的隱憂正在逐步顯現(xiàn):業(yè)績指標大幅放緩,融資渠道受限、流動性風險增強。
據(jù)中梁控股日前發(fā)布的2021年年報,公司2021年實現(xiàn)營業(yè)收入約761億元,同比上升15%,但利潤僅約47.56億元,同比下降27.57%,歸母凈利潤亦同比下滑27.8%至27.03億元。
中梁控股“增收不增利”的主要原因是利潤率出現(xiàn)大滑坡,全年毛利率由上一年的21%降至17.12%,首次降至20%以內,凈利潤率由上一年的9.95%降至6.24%。
長江商報記者注意到,中梁控股銷售情況也不容樂觀,今年一季度,中梁控股累計合約銷售額216億元,同比下滑55%,銷售價格也隨之下降。
4月6日,穆迪已將中梁控股的公司家族評級(CFR)從“B2”下調至“B3”, 展望仍為負面。穆迪預計,由于消費者信心疲弱和經(jīng)營環(huán)境嚴峻,未來6-12個月,中梁控股的合同銷售額將下降,這將減少公司的經(jīng)營現(xiàn)金流,進而減少其流動性。
中梁控股表示,2022年的基調依然是求穩(wěn)為主,將維持經(jīng)營流動性、減杠桿和穩(wěn)債務作為主要經(jīng)營目標,以優(yōu)化融資結構、提升運營管控效率,防范風險、降本增效為主要經(jīng)營邏輯。
毛利率降至五年來新低
今年以來,受市場環(huán)境影響,房企銷售情況不容樂觀。中梁控股的銷售額也出現(xiàn)大幅下滑。
數(shù)據(jù)顯示,今年一季度,中梁控股累計合約銷售額(連合營企業(yè)及聯(lián)營公司的合約銷售)約為216億元,較去年同期的480億元,同比下降55%。權益銷售額,中梁控股只錄得151.2億元,同樣下降了55%。
2022年1月和2月,中梁控股的合同銷售額分別同比下降39%和62%。2月降幅刷新自2021年以來單月紀錄。今年3月,中梁控股合約銷售額約為68億元,同比下降60.5%。
在百強房企中,中梁控股的表現(xiàn)排在行業(yè)后列。機構數(shù)據(jù)顯示,今年一季度,百強房企全口徑銷售金額同比降幅47%,近4成企業(yè)的降幅高于50%。
中梁控股2021年業(yè)績目標為1800億,而實際上實現(xiàn)合約銷售額1718億元,同比微漲1.8%,目標完成率95.4%。
銷售下滑,業(yè)績不達標,中梁控股的盈利能力也在下降,表現(xiàn)出“增收不增利”的態(tài)勢。2021年,中梁控股實現(xiàn)毛利130.33億元,同比減少5.92%;毛利率17.12%降至五年來新低,同比下降3.89個百分點。
公開數(shù)據(jù)顯示,自2017年至2021年,中梁控股毛利率分別為20.39%、22.87%、23.27%、21.01%、17.12%,2021年毛利率是首次降至20%以內。
對于利潤下滑,中梁控股認為主要是平均售價的影響,在年報中其作出的解釋是:主要由于受壓于平均售價,年內交付的物業(yè)項目土地收購成本相對有關平均售價較高,因此對若干開發(fā)項目作出減值撥備。
從銷售價格來看,2021年中梁控股合約銷售均價為12000元/平方米,2020年這一數(shù)據(jù)為12500元/平方米。2022年1月、2月,中梁控股實現(xiàn)合約銷售面積為80.1萬平方米、66.4萬平方米,同比降幅27.6%、46.3%;合約銷售均價為10500元/平方米、9700元/平方米,較上年同期的12500元/平方米、13800元/平方米,每平米減少了2000元和4100元。
開源節(jié)流多舉措降杠桿
在“三道紅線”等政策下,中梁控股的重點,也從高速狂奔,轉向了降杠桿、降負債。
截至2021年底,中梁控股凈負債率約為35.4%、剔除預收款后負債率為75.8%、現(xiàn)金短債比為1.04,踩中一條“紅線”,處于黃檔。
今年是中梁控股的償債高峰期,5月公司有一筆3億元綠色優(yōu)先票據(jù)即將到期,今年還有約9億美元的離岸債券將到期。
中梁控股是美元債“大戶”?;葑u的研報顯示,中梁控股未來6個月將有8.19億美元的離岸債券到期,其中5月到期2.93億美元,7月到期4.48億美元,8月到期1.5億美元。另據(jù)穆迪測算,該公司的無限制現(xiàn)金/短期債務的比率,從截至2021年6月底的1.2倍降至截至2021年底的1.04倍。
年報數(shù)據(jù)顯示,截至2021年底,中梁控股包括銀行貸款、其他貸款、優(yōu)先票據(jù)等即期債務總額,有195.4億元。而現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為202.81億元,若再加上于2023年4月17日到期的優(yōu)先票據(jù)13.02億元,公司未來12個月償債壓力不小。
中梁控股積極采取措施緩解流動性風險,包括出售資產、停止拿地等資本性開支、加大促銷去化與回款力度、出售資產與項目股權回款、股東注資與借款、實行扁平化管理以降本增效等。
在拓儲上,中梁控股也實行開源節(jié)流,拿地放緩。2021年上半年,中梁控股土地投資總額為408億元,共獲取67個土地項目。而到了2021年下半年,公司土地投資總額僅118億元,新增18個項目。
在3月1日惠譽評級中,惠譽指出,如果公司繼續(xù)優(yōu)先償還債務而非補充土地,預計公司2022年土儲年限將降至2.5年以下,2023年將降至2年以下。
除減少土地投資外,賣掉本被寄予厚望的物業(yè)公司中梁百悅智佳服務的舉措,也被市場看作中梁控股亟需現(xiàn)金的另一個信號。
公司還在年初進行了架構調整,將控股集團總部相關職能將與地產集團總部進行整合,控股總部的部分員工將被轉崗。據(jù)年報數(shù)據(jù)顯示,截至2021年12月31日止年度,中梁已確認為的員工成本為20.65億元,較2020年減少了1.88億元。
中梁控股表示,2021年年中以來,已經(jīng)采取包括加快銷售與回款,節(jié)省開支、減少買地并保有現(xiàn)金等果斷的措施去應對行業(yè)困境。而在行業(yè)瞬息萬變的當下,中梁是否能打破困境還需時間檢驗。
融資成本較高
為實現(xiàn)部分債務的清償,公司付出了高利率的代價。根據(jù)此前公告,中梁控股曾在2021年9月份發(fā)行一筆美元優(yōu)先票據(jù),票面利率12%。該公司融資成本也由2020年末的8.5%,升至2021年末的9.0%。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計,2018年、2019年、2020年及2021年上半年,80家重點上市房企平均融資成本分別為6.77%、7.02%、6.87%與6.88%。而在2018年-2020年內,中梁控股平均融資成本由9.9%到9.4%,再到8.5%,盡管表現(xiàn)出下降趨勢,但仍高于行業(yè)平均水平。中梁控股曾表示希望2021年平均融資成本降低至8%。
近日,國際評級機構穆迪再次下調中梁控股的公司家族評級,從“B2”調至“B3”,展望為負面。且之前兩個月,穆迪、惠譽也先后下調評級。兩大評級機構均對中梁控股的債務、現(xiàn)金流,及再融資風險表達了擔憂。
穆迪副總裁兼高級分析師Cedric Lai表示:“評級下調反映出,在未來12-18個月內,由于經(jīng)營現(xiàn)金流疲弱和到期債務規(guī)模龐大,中梁控股的流動性減弱,再融資風險加劇;而負面展望反映出該公司流動性減弱,解決其再融資需求存在不確定性?!?/p>
事實上,早在3月1日,惠譽評級已將中梁控股的長期發(fā)行人違約評級、高級無抵押評級自“B+”下調至“B-”,展望為負面。驅動惠譽下調公司評級的因素主要有:再融資風險加大、業(yè)務狀況惡化、非銀行貸款占比高企、少數(shù)股東權益占比提高等。
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